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La Cassazione dice no al contratto preliminare di preliminare

La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 2 aprile 2009 n. 8038 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori [il c.d. contratto preliminare di preliminare], poiché non può considerarsi meritevole di tutela l’interesse di “obbligarsi … ad obbligarsi” in quanto produttivo di un’inutile complicazione. A tale riguardo, la Suprema Corte ha confermato quanto ritenuto nella sentenza di merito che – in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare – aveva già sostenuto l’assenza di effetti giuridici vincolanti in capo alla predetta proposta.La sentenza citata pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari consistente nel far sottoscrivere al promittente acquirente una proposta irrevocabile d’acquisto che lo impegna a firmare in un tempo successivo il contratto preliminare di compravendita.
I Giudici di legittimità fondano la propria posizione sulla base del dispositivo dell’art. 2932 c.c., il quale «instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti».
Pertanto, consentire alle parti la sottoscrizione di un contratto preliminare di preliminare da luogo ad una «inconcludente superfetazione» giacché riconoscere al contratto preliminare l’ulteriore funzione di imporre “l’obbligo ad obbligarsi” non risulta sorretto da alcun effettivo interesse meritevole di tutela visto che l’impegno può essere assunto immediatamente. In definitiva, «non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito».
Alla luce di quanto espresso dalla Suprema Corte, si ribadisce che il tenore dell’atto contrattuale deve essere tale da consentire l’identificazione dello scopo cosicché vi sia la possibilità di stabilirne la rilevanza socio-economica e, in ultimo, anche la liceità [cfr. Cass., 20 novembre 1992, n. 12401]. A tale proposito, è opportuno precisare che la sentenza in esame non affronta in modo diretto l’inidoneità del preliminare di preliminare sotto il profilo della mancanza di causa, ma giunge allo stesso risultato rilevando l’impossibilità di una sua esecuzione specifica ai sensi del citato art. 2932 c.c. Ciò nonostante, i Giudici della Cassazione hanno tenuto conto del difetto di causa ritenendo la funzione del preliminare di “obbligarsi … ad obbligarsi nuovamente” alla stregua di un’inconcludente superfetazione.
In conclusione, il c.d. compromesso del compromesso non deve essere configurato alla non come un’obbligazione quanto piuttosto come una “puntuazione” allo stato avanzato «destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio» e ciò proprio per la sua natura di atto redatto nella fase delle trattative.

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Avv. Luigi Ulissi
Managing Partner
Ulissi & Partners

Lo Studio Legale Ulissi & Partners presta consulenza legale, nel settore civilistico, anche nel campo delle contrattazioni immobiliari. A fronte della considerevole espansione del mercato e della conseguente complessità delle operazioni immobiliari, ha raccolto l’esigenza dei clienti ed ha dato vita ad un team con specifiche competenze in materia amministrativa, contrattuale e finanziaria. La consolidata esperienza nel settore immobiliare è confermata dalla partnership con primarie agenzie immobiliari nazionali. I servizi professionali offerti in questo settore sono rivolti ai clienti italiani e stranieri che possiedono immobili e cespiti patrimoniali in Italia con la finalità di ottimizzare la gestione di tutte le loro proprietà, dalla pianificazione di operazioni immobiliari e di due diligence alla redazione di contratti, compresa la tutela giudiziaria a difesa della proprietà e di altri diritti reali.

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    7 Responses to La Cassazione dice no al contratto preliminare di preliminare

    1. avv. Letizia Tonoletti Rispondi

      19 aprile 2010 at 17:51

      è noto che le agenzie immobiliari abitualmente inseriscono nella proposta irrevocabile di acquisto di immobile la clausola in base alla quale il promittente si obbliga a corrispondere la provvigione alla agenzia immobiliare nel caso in cui la suddetta proposta venga accettata (e ciò anche per il caso in cui l’affare successivamente non vada a buon fine per causa ascrivibile al promittente stesso). la sentenza in esame affronta anche questo aspetto? se si, come?

      • Avv. Luigi Ulissi Rispondi

        19 aprile 2010 at 17:57

        Rileggo la sentenza e ti faccio sapere !

    2. avv. Letizia Tonoletti Rispondi

      19 aprile 2010 at 18:20

      grazie!

      • Avv. Luigi Ulissi Rispondi

        20 aprile 2010 at 09:53

        La sentenza in commento affronta anche la questione attinente la provviggione spettante all’agente immobiliare. Ti trascrivo qui di seguito il passaggio delle motivazioni : “Con il sesto motivo di ricorso si sostiene che In. Cl. avrebbe dovuto comunque essere condannata a pagare a Wa.Ca. le commissioni che si era obbligata a versargli, in quanto il suo rifiuto ad addivenire alla stipulazione del contratto preliminare o di quello definitivo di vendita era stato ingiustificato. L’assunto resta privo di base, in seguito al rigetto dei precedenti motivi di impugnazione, che ne ha fatto venire meno il presupposto: l’addebitabilita’ a In.Cl. della mancata conclusione dell’affare e quindi della esclusione del diritto dell’intermediario alla provvigione.” Per completezza, Ti ho inviato per email il testo integrale della decisione.

    3. gaetano Rispondi

      24 aprile 2010 at 10:32

      In relazione a questa sentenza, segnalo all’Avv. Letizia Tonoletti che la Cassazione sembra aver mutato atteggiamento nei confronti del c.d. preliminare di preliminare: lo si nota in una sentenza del dicembre 2009, ove si conferiscono effetti ad una negoziazione di questo tipo. Quanto alla provvigione, in genere le c.d. proposte irrevocabili di acquisto, sottoscritte poi dal venditore, contemplano il pagamento immediato di una caparra confirmatoria. In base alle norme sulla mediazione, il mediatore deve essere pagato se l’affare è stato concluso: a mio avviso, la stipulazione di un preliminare di preliminare permette di configurare l’avvenuta conclusione dell’affare, ove siano ivi già specificati (come avviene sempre) gli elementi essenziali del contratto definitivo (ovvero le parti, il prezzo, il bene su cui sarà trasferita la proprietà). In ogni caso, quindi, il mediatore acquisisce così il diritto alla provvigione, ove non sia inadempiente agli obblighi nascenti dal rapporto di mediazione: può essere concordato che egli trattenga quanto a lui dovuto, a titolo di provvigione (sia dal venditore che dall’acquirente), dalla somma versata a titolo di caparra dall’acquirente. Anche in mancanza di accordo in tal senso, potrebbe operare la compensazione (fino alla concorrenza di quanto spetta al mediatore).

      • Avv. Luigi Ulissi Rispondi

        24 aprile 2010 at 10:40

        Grato se vorrai indicare i rieferimenti della citata senstenza.

    4. gaetano Rispondi

      24 aprile 2010 at 12:01

      Cass., 9 dicembre 2009, n. 25780

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