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Quando è necessario il regolamento di condominio ?
L’adozione di un regolamento è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a dieci. Tuttavia, in assenza di un regolamento anche se obbligatorio i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.
Il regolamento condominiale viene adottato dall’assemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini, mentre l’approvazione deve essere effettuata con una normale delibera assembleare approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Il regolamento ordinario è spesso contrapposto con quello cd. contrattuale frutto dell’accordo unanime di tutti i condomini ed approvato dall’unanimità dei partecipanti all’assemblea. Il regolamento contrattuale, inoltre, deve sempre risultare da un atto scritto e deve sempre essere allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti.

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Domande frequenti

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Chi paga le spese del viale d’accesso con funzione di lastrico ?

In materia condominiale, qualora si debba procedere alla riparazione del viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle spese non si ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c.
Trova, invece, applicazione analogica l’art. 1125 c.c. che prevede l’accollo per intero delle spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità dell’inerente manutenzione e verificandosi in tal caso un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2° c.c.

Come sono ripartite le spese per il cancello automatico ?

L’art. 1117 del c.c. stabilisce che “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; funzionali, all’uso comune”.
Pertanto, eventuali limitazioni all’uso, il godimento e particolari ripartizione delle spese dei beni comuni ai singoli condomini possono essere previste solo dal regolamento contrattuale, con l’effetto che eventuali delibere dell’assemblea volte a limitare diversamente i diritti sono nulle.

Come ripartire le spese di uno scivolo per carrozzella ?

L’opera, in questione volta ad eliminare le barriere architettoniche, trova la propria disciplina nell’art. 1120 cod. civ. il quale stabilisce che tale opera può e deve essere deliberata dall’assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dall’art. 1136 cod. civ., comma 2 (maggioranza degli intervenuti rappresentanti 500 millesimi dell’edificio). Qualora il condominio rifiuti di assumere la delibera richiesta, oppure non assuma alcuna deliberazione decorso il termine di tre mesi dalla richiesta scritta, il condomino interessato e portatore di handicap può installare l’opera a proprie spese.

Quando si prescrivono le spese condominiali ?

Le spese condominiali si prescrivono in cinque anni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2948, 1 comma, punto 4 ed il tempo decorre dalla loro approvazione nel consuntivo di gestione da parte dell’assemblea condominiale. In caso di locazione di immobile sito in un condominio, vale il principio espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25781/2009: «In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore che, tuttavia, può rivalersi sul conduttore. L’amministratore del condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni. Mentre il proprietario può pretendere il versamento dall’inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione».

Spese per infiltrazione: al proprietario al conduttore ?

Nel caso di specie, trattandosi di interventi di manutenzione straordinaria, questi sono a carico della proprietà.

La canna fumaria può ledere l'estetica dell'edificio ?

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 17072/2005 è tornata sul tema dell’installazione di canne fumarie sul muro comune di edifici di pregio. I Giudice dell’ermellino hanno stabilito che la canna fumaria deve essere rimossa quando alteri notevolmente l’estetica dell’edificio con l’effetto di riaffermare che il godimento del bene comune da parte di un solo condomino non può compromettere, in alcun modo, il pari uso del bene che devono poter esercitare tutti gli altri condòmini e non può determinarne alcuna alterazione.

Chi paga le spese per la manutenzione del cornicione di un balcone ?

Tra le parti di balcone soggette a manutenzione quella dei cornicioni è probabilmente la componente più problematica in tema di interventi manutentivi e di addebito e ripartizione dei costi. La questione consente di affrontare la questione afferente le diverse tipologie. In particolare si osservare che in caso di balcone incassato la spesa per il cornicione andrà imputata a tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, considerato la natura di elemento decorativo della facciata nella quale la parte frontale del balcone è inserita.
Diversa la situazione pone il balcone aggettante per i quali si applica il consolidato indirizzo espresso dalla Corte di Cassazione che ravvede questi come sono parti di proprietà esclusiva non avendo alcuna funzione strutturale utile all’intero edificio, poiché costituiscono un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare. Solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Come si ripartiscono le spese le funi e le pulegge dell'ascensore ?

Trattasi di opere di manutenzione ordinaria e come tali ai sensi e per gli effetti dell’art. 9, primo comma, legge n. 392/78 sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

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