Il contratto preliminare ad effetti atipici

Il contratto preliminare è quell’accordo attraverso il quale due parti assumono, l’una verso l’altra, l’obbligo di stipulare entro un determinato termine un contratto definitivo; in senso proprio, il contratto preliminare è un contratto ad effetti obbligatori, dal quale nasce un obbligo a contrarre, cioè a stipulare un contratto di un dato tipo.

L’utilità pratica del contratto preliminare è, principalmente, quella di fissare in maniera vincolante l’accordo delle parti finalizzato alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, in un momento anteriore a quello in cui le parti hanno interesse alla stipula del contratto definitivo. In tal modo, le parti possono fare affidamento su un impegno vincolante in attesa che maturi il tempo opportuno per conclusione del contratto definitivo.
Lo stesso è contemplato da quattro norme del codice civile: l’art. 1350 che disciplina la forma del contratto, l’art. 2932 che prevede la possibilità di ottenere una sentenza di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, l’art. 2645-bis che disciplina la trascrizione del contratto preliminare, l’art. 2775-bis che riconosce un privilegio speciale sopra l’immobile ai crediti del promissario acquirente nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare. Il decreto legislativo 10 giugno 2005, n. 122, nell’ambito di una specifica disciplina di tutela dell’acquirente di immobile da costruire, dedica una norma apposita al contenuto del contratto preliminare con la chiara finalità di fornire al promissario acquirente tutta una serie di informazioni sull’operazione che si accinge a concludere e che dovrebbero ridurre le asimmetrie informative tipiche del rapporto produttore-consumatore.

Nella prassi il contratto preliminare prevede spesso l’anticipazione di taluni effetti del definitivo, come il parziale pagamento del prezzo e/o la consegna del bene.
Ad esempio Tizio promette al costruttore Caio di acquistare un appartamento: ne versa integralmente (o quasi) il prezzo e Caio gli consegna le chiavi, con riserva di stipulare il rogito in un secondo tempo.
La dottrina ha utilizzato la locuzione di preliminare ad effetti anticipati ma la giurisprudenza di legittimità ha descritto la fattispecie come preliminare con anticipazione delle prestazioni del definitivo.
Si è posta la questione se tale contratto preliminare possa mantenere l’inquadramento nell’alveo del contratto preliminare o se vada già inquadrato nell’ambito del contratto definitivo.
Secondo taluni se le prestazioni oggetto del definitivo sono già state eseguite per effetto del preliminare non ci sarebbe motivo di distinguerlo dal definitivo. Secondo la giurisprudenza prevalente, il punto centrale è quello di stabilire la volontà delle parti e, in particolare, se sussisteva la volontà di produzione immediata degli effetti traslativi o meno.
Connessa con la qualificazione della vicenda giuridica avente ad oggetto il contratto preliminare di vendita con anticipazione delle prestazioni che formano oggetto del definitivo, è la questione se la consegna anticipata del bene in favore del promissario acquirente, gli attribuisca la posizione di detentore qualificato o di possessore (sentenza n. 7930 del 2008 della Suprema Corte di Cassazione, Sezioni Unite). Secondo la Suprema Corte, ove l’intento comune delle parti sia quella di impegnarsi alla stipula del definitivo e non quello di produrre immediatamente l’effetto traslativo, l’anticipazione di alcune delle prestazioni tipiche della vendita (prezzo e consegna), non toglie al contratto preliminare la sua natura di contratto ad effetti obbligatori, sicché la situazione possessoria del promissario acquirente viene qualificata come detenzione qualificata non suscettibile di produrre l’usucapione del bene.

Per quanto riguarda la consegna anticipata ed il prezzo, la Cassazione ha ricondotto la fattispecie ad un comodato collegato al preliminare. Per ciò che concerne l’anticipato versamento del prezzo, secondo la Suprema Corte, si tratterebbe di un mutuo gratuito.
Da ultimo (Cass. Civ., Sez. I, 4863/10) la S.C. è nuovamente intervenuta sul tema, radicalmente negando che la fattispecie in considerazione possa esser considerata un’ipotesi di vendita definitiva, ancorché obbligatoria.
Un problema ampiamente dibattuto in dottrina ed in giurisprudenza ha riguardato la possibilità per il promissario acquirente, immesso anticipatamente nella detenzione del bene, di far valere, già in sede di giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, la garanzia stabilita dagli articoli 1489 e 1490 c.c., per limitazioni al godimento del bene o per eventuali vizi occulti, scoperti dopo la conclusione del contratto preliminare.
La giurisprudenza più recente ha messo in evidenza come, nel contratto preliminare con la consegna anticipata del bene, vi sia un’obbligazione aggiuntiva del promittente venditore: quella di consegnare la cosa con le caratteristiche pattuite. Il promittente venditore deve essere in grado di realizzare l’effetto traslativo finale perfettamente conforme a quello pattuito nel preliminare anche dal punto di vista qualitativo. Inoltre è stato messo in discussione il dogma dell’intangibilità del preliminare: si è affermato che il rigoroso rispetto della volontà espressa dalle parti in sede di preliminare esige che la sentenza costitutiva si faccia carico anche di risolvere i problemi di equilibrio tra le prestazioni eventualmente sopravvenuti nelle more. Quando la situazione di squilibrio tra le prestazioni è determinata dalla presenza di vizi nel bene, non vi sono ostacoli all’ammissibilità di una pronuncia che ristabilisca l’equilibrio contrattuale, ad esempio attraverso la riduzione del prezzo.
Si è affermato un orientamento giurisprudenziale favorevole alla possibilità per il promissario acquirente, interessato all’adempimento, pur in presenza di vizi o di pesi sull’immobile, scoperti successivamente al contratto preliminare, di ottenere con la sentenza di esecuzione in forma specifica la riduzione del prezzo.
Se è oramai consolidata, in giurisprudenza, la tesi che ammette possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, nell’ambito della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., più problematica appare la possibilità di chiedere l’eliminazione dei vizi della cosa venduta, trattandosi di un rimedio estraneo alla garanzia per vizi della vendita.

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