Immobili e passività: la corretta determinazione della base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali

La questione da trattare attiene alla corretta determinazione della base imponibile ai fini delle imposte ipotecaria e catastale nell’ipotesi di conferimento di un bene immobile in società oppure nell’ipotesi di cessione d’azienda ricomprendete un bene immobile, con contestuale accollo da parte del soggetto avente causa di una passività contratta dal dante causa. Il punto nodale è quando tale passività può essere considerata nel calcolo del valore dell’immobile conferito o ceduto ai fini della determinazione della base imponibile delle imposte ipocatastali.

Ebbene, come stabilito da consolidata giurisprudenza di legittimità, nel caso di conferimento di un bene immobile in una società oppure nel caso di cessione di un’azienda che ricomprende un bene immobile, la base imponibile ai fini delle imposte ipotecarie e catastali va determinata tenendo conto del valore dell’immobile e delle “sole passività ad esso strettamente inerenti”.

immobiliAl riguardo, è d’uopo menzionare Cassazione n. 9906 del 5/05/2011 a mente della quale “la base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali per il trasferimento inter vivos ovvero mortis causa, di beni immobili, quando compresi nell’ambito di una azienda trasferita o caduta in successione, attesa la diversità di oggetto propria di ogni singola imposta – trasferimento di ricchezza mobiliare o immobiliare per l’imposta di registro o di successione; formalità che riguardano solo i beni  immobili per le altre due imposte -, va determinata tendendo conto del valore dell’immobile in sé considerato e delle sole passività ad esso strettamente inerenti”. Nello stesso senso si pone Cassazione n. 11776 del 12/05/2008.

Pregevole di nota è Cassazione n. 2074 del 4/02/2004 secondo la quale la base imponibile de qua “va determinata tenendo conto del valore degli immobili in sé considerati e dei debiti ad essi strettamente inerenti, ma non anche delle passività relative all’azienda in cui sono compresi”.

Del pari Cassazione n. 18829 del 30/08/2006 secondo cui “la base imponibile di tali imposte [ipotecaria e catastale] va calcolata tenendo conto del valore degli immobili (accertato ai fini dell’imposta di registro), al netto dei soli debiti ad esso strettamente inerenti, non anche della quota parte di passività relative all’azienda nel suo complesso”.

Dal prospettato quadro giurisprudenziale si evince che nel caso di conferimento di un bene immobile in una società, la base imponibile ai fini delle imposte ipotecaria e catastale va determinata considerando il valore venale dell’immobile al netto delle sole passività strettamente collegate all’immobile. Tali non possono essere considerate, secondo il parere della Suprema Corte, le passività relative all’azienda. Si pensi, ad esempio, ad un debito commerciale il quale viene accollato dalla società conferitaria. Pertanto, nel caso di conferimento di un’azienda nella quale sia ricompreso un bene immobile, il valore dell’immobile ai fini dell’assoggettabilità alle imposte ipocatastali deve essere calcolato al lordo delle passività relative all’azienda.

Il discorso cambia totalmente nel caso in cui la passività accollata dalla società conferitaria o cessionaria sia strettamente inerente all’immobile trasferito.

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