La Corte di Cassazione con la sentenza n. 2309 del 9.1.2026 ha affrontato la questione dell’inadempimento dell’aggiudicatario nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari.
La pronuncia dei Giudici di legittimità assume rilievo con riferimento all’individuazione dei soggetti legittimati a beneficiare del risarcimento derivante dall’inadempimento dell’aggiudicatario.

Nei fatti, in data 8.3.2012 una società si era resa aggiudicataria di un immobile per l’importo di Euro 750.000,00 senza – tuttavia – provvedere al versamento del saldo prezzo.
Successivamente, un diverso soggetto si rendeva aggiudicatario del medesimo immobile per il prezzo di Euro 506.000,00 che veniva regolarmente corrisposto per intero.
Il Giudice dell’Esecuzione, rilevato che il ricavato della vendita risultava sufficiente per consentire l’integrale soddisfacimento di tutti i creditori presenti nella procedura, emetteva l’ordinanza con la quale depositava il progetto di distribuzione, che prevedeva il pagamento integrale di tutti i creditori e la restituzione agli esecutati delle somme residue disponibili. Tra dette somme veniva ricompresa anche la cauzione perduta dall’aggiudicatario inadempiente pari ad Euro 193.300,00 la quale andava a costituire parte del ricavato dell’espropriazione.
Uno dei debitori esecutati proponeva opposizione e chiedeva l’integrazione in suo favore del progetto di distribuzione con la somma di Euro 193.300,00.
A sostegno della domanda, evidenziava che il riferimento contenuto nell’articolo 177 delle disposizioni di attuazione al c.p.c. conferiva solo ai creditori lo strumento del titolo esecutivo.

La vicenda vede l’analisi dell’articolo 587 del c.p.c. che prevede sia la decadenza dell’aggiudicatario, qualora non provveda al pagamento del prezzo entro il termine stabilito, sia la condanna del medesimo alla perdita della cauzione versata a titolo di multa.
Ai suddetti effetti, si aggiunge l’ulteriore onere in capo all’aggiudicatario decaduto di versare la differenza fra il ricavato della nuova vendita, maggiorato dell’importo incamerato della cauzione, qualora questi risulti inferiore al prezzo di aggiudicazione che l’aggiudicatario inadempiente avrebbe dovuto versare.
Tale somma deve essere corrisposta alla procedura esecutiva in forza del decreto di condanna reso dal Giudice dell’Esecuzione ai sensi dell’articolo 177 delle disposizioni di attuazione del c.p.c. con l’effetto di costituire titolo esecutivo a vantaggio dei creditori che abbiano ottenuto l’attribuzione.

La Suprema Corte ha chiarito la natura giuridica del risarcimento della differenza fra il prezzo originario e quello conseguito nella vendita successiva. Come espressamente stabilito dall’articolo 509 del c.p.c., si tratta di un vero e proprio risarcimento del danno derivante dall’inadempimento colpevole dell’obbligo specificamente assunto dall’aggiudicatario a seguito dell’offerta irrevocabile presentata in sede di asta.
Tale risarcimento presenta natura diversa rispetto all’acquisizione della cauzione versata.
Mentre la perdita della cauzione opera in via automatica a titolo di multa, senza necessità di alcun giudizio di responsabilità a carico dell’aggiudicatario, il risarcimento della differenza presuppone invece l’accertamento di un danno effettivo subito dai creditori.
La cauzione confiscata costituisce una sanzione predeterminata che prescinde dalla verifica dell’esistenza di un pregiudizio economico, mentre l’obbligazione risarcitoria sorge solo quando il ricavato della nuova vendita, sommato alla cauzione incamerata, risulti inferiore al prezzo originario di aggiudicazione.
Il procedimento di accertamento dell’obbligo risarcitorio, disciplinato dall’articolo 177 delle disposizioni di attuazione del c.p.c., compete al Giudice dell’Esecuzione e si svolge nel contraddittorio delle parti. Il decreto che ne costituisce il provvedimento conclusivo.

I Giudici dell’Ermellino hanno rigettato la pretesa del debitore ed hanno chiarito che il risarcimento del danno previsto dagli artt. 587 e 509 c.p.c. attiene esclusivamente a un danno subito dai creditori, siano essi procedenti o intervenuti, nell’interesse dei quali il processo esecutivo è instaurato per soddisfarne le rispettive ragioni creditorie.
Pertanto, il titolo formato in base all’articolo 177 delle disposizioni di attuazione c.p.c. viene pronunciato a esclusivo vantaggio dei creditori con l’effetto di escludere dal novero il debitore esecutato; la disciplina dell’inadempimento dell’aggiudicatario è – dunque – finalizzata esclusivamente alla tutela dei creditori procedenti.

La Corte ha posto in evidenza la ratio della disciplina dell’inadempimento dell’aggiudicatario, che risulta posta a presidio esclusivo dell’interesse dei creditori al maggior ricavato possibile dall’esecuzione forzata. Il processo esecutivo è infatti svolto nell’interesse dei creditori procedenti ed intervenuti, costituendo il suo oggetto l’attuazione del comando contenuto nel titolo esecutivo di cui essi sono esclusivi portatori.

L’obbligo risarcitorio in parola sorge nel processo esecutivo dalla violazione di un obbligo inserito nella relativa serie procedimentale e attiene inevitabilmente a un danno subito da coloro nel cui interesse quel processo è instaurato. Il danno conseguente all’inadempimento dell’aggiudicatario si identifica nella minor somma disponibile per la soddisfazione dei creditori rispetto a quella che sarebbe derivata dall’adempimento dell’aggiudicazione originaria.
Tale impostazione risulta coerente con la distinzione operata dall’articolo 510 c.p.c. tra le somme oggetto di distribuzione e quelle che devono essere consegnate al debitore esecutato. Le prime vengono ripartite tra i creditori secondo l’ordine delle rispettive cause di prelazione, mentre le seconde, costituite dal residuo ricavato esuberante rispetto ai crediti, vengono semplicemente consegnate al debitore dopo la distribuzione, in quanto rimangono nella sua titolarità quale proprietario del bene espropriato. Il risarcimento di cui all’articolo 587 c.p.c. rientra tra le somme da distribuire e non tra quelle da consegnare, confermandone la natura di credito a vantaggio dei soli creditori.

La Suprema Corte ha, inoltre, precisato che l’esclusione del debitore esecutato dal novero dei beneficiari del risarcimento previsto dagli articoli 587 e 509 c.p.c. non significa che il debitore non possa essere considerato leso dal comportamento dell’aggiudicatario inadempiente. Il debitore subisce infatti un pregiudizio in relazione al minor valore a cui è stato realizzato un cespite di sua proprietà.
Tuttavia, questa lesione non può trovare componimento all’interno del processo esecutivo e con gli strumenti suoi propri. Si tratta di conseguenze estranee ed indifferenti al processo esecutivo, che persegue esclusivamente la finalità di soddisfare le ragioni creditorie dei creditori procedenti ed intervenuti. Gli strumenti oppositivi previsti dal codice di procedura civile per il processo esecutivo sono infatti propri delle situazioni e posizioni rilevanti ai fini del processo esecutivo medesimo.

Qualora ricorrano i presupposti, il debitore esecutato potrà quindi far valere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’aggiudicatario inadempiente mediante ordinaria azione di responsabilità da esperirsi al di fuori della procedura esecutiva. Tale azione dovrà essere esperita nelle forme e con gli strumenti del processo ordinario di cognizione, non potendo il debitore avvalersi del decreto previsto dall’articolo 177 delle disposizioni di attuazione c.p.c., che costituisce titolo esecutivo esclusivamente a vantaggio dei creditori ai quali nella distribuzione è stato attribuito il credito da esso portato.

La pronuncia in parola conferma, quindi, che il sistema della tutela endoesecutiva costituisce un sistema chiuso, nel quale gli strumenti processuali disponibili sono funzionali alla tutela degli interessi giuridicamente qualificati dal processo esecutivo stesso, tra i quali non rientra l’interesse del debitore al conseguimento del maggior prezzo possibile.