Cass. civ. n. 14079/2023

Il trasferimento del bene locato implica la continuazione del rapporto locatizio in capo all'acquirente, ma - salvo diverso accordo delle parti - non determina il subingresso di costui nel diritto al pagamento dei canoni non corrisposti e relativi al periodo anteriore alla cessione, restando detto credito in capo al precedente proprietario, in ragione dell'efficacia non retroattiva della successione a titolo particolare nel contratto.

Cass. civ. n. 10203/2023

A norma dell'art. 1602 c.c., l'acquirente dell'immobile locato, subentrando dal giorno dell'acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. Tale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita. (Nella specie, la S.C., in applicazione del detto principio, ha cassato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che non fossero risarcibili i danni per il deterioramento che l'immobile aveva subito in esito ad un furto avvenuto prima dell'aggiudicazione all'asta del cespite in favore del nuovo proprietario).

Cass. civ. n. 10203/2023

A norma dell'art. 1602 c.c., l'acquirente dell'immobile locato, subentrando dal giorno dell'acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. Tale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita. (Nella specie, la S.C., in applicazione del detto principio, ha cassato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che non fossero risarcibili i danni per il deterioramento che l'immobile aveva subito in esito ad un furto avvenuto prima dell'aggiudicazione all'asta del cespite in favore del nuovo proprietario).

Cass. civ. n. 20745/2022

Degli accordi con i quali i coniugi fissano, in sede di separazione, il regime giuridico-patrimoniale in vista di un futuro ed eventuale divorzio non può tenersi conto non solo quando limitino o addirittura escludano il diritto del coniuge economicamente più debole al conseguimento di quanto necessario a soddisfare le esigenze della vita, ma anche quando soddisfino pienamente tali esigenze, in quanto una preventiva pattuizione potrebbe determinare il consenso alla dichiarazione della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Cass. civ. n. 2711/2021

In tema di locazione, ove ricorrano i presupposti di cui all'art.1599 c.c., l'acquirente della cosa locata subentra "ex lege", ai sensi dell'art.1602 c.c., all'originario locatore, anche nel rapporto obbligatorio di garanzia costituito tra quest'ultimo e il suo fideiussore, soltanto se tale obbligazione possa ritenersi "derivante" dal contratto di locazione (in quanto ne abbia costituito una clausola da esso inscindibile) e non sia venuta meno per specifiche intese tra le parti originarie, dovendosi altrimenti ritenere inoperante la detta surrogazione legale, giacché l'autonomia del contratto di fideiussione rispetto al contratto principale di locazione esclude che l'attribuzione della garanzia "derivi" di regola da quest'ultimo, per gli effetti di cui al citato art.1602 c.c., nonostante il carattere accessorio da cui è contraddistinta, tanto sul piano genetico quanto su quello funzionale (Principio enunciato nell'interesse della legge, ex art. 363, comma 3, c.p.c.). (Dichiara inammissibile, CORTE D'APPELLO VENEZIA, 12/03/2018).

Cass. civ. n. 11012/2021

Posto che gli accordi tra i coniugi che fissano il regime giuridico-patrimoniale in vista di un futuro ed eventuale divorzio sono nulli per illiceità della causa, il giudice del divorzio deve accertare se la rendita vitalizia, costituita da un coniuge in favore dell'altro, nell'ambito di un accordo intervenuto in sede di separazione consensuale, sia estranea o meno alla disciplina inderogabile dei rapporti tra i coniugi in materia familiare, perché giustificata per altra causa (nella specie, la Suprema corte ha cassato la sentenza di merito che aveva confermato l'assegno divorzile alla ex moglie, sulla base delle pattuizioni della separazione consensuale, in forza delle quali i coniugi avevano sciolto il patrimonio mobiliare e immobiliare e regolato le ragioni reciproche di credito, nonché riconosciuto alla moglie un assegno «vita natural durante»; tanto però senza averne qualificato la natura giuridica, e quindi senza aver verificato se lo stesso fosse stato solo occasionato dalla separazione, in quanto appunto rientrante nella definizione economica in oggetto, ovvero se, illecitamente, si inserisse nell'ambito di una definizione dei rapporti in vista del futuro divorzio).

Cass. civ. n. 5065/2021

In tema di accordi conclusi in vista del divorzio, è valido il patto stipulato tra i coniugi per la disciplina della modalità di corresponsione dell'assegno di mantenimento, che preveda il versamento da parte del genitore obbligato direttamente al figlio di una quota del contributo complessivo di cui risulta beneficiario l'altro genitore.

Cass. civ. n. 18536/2018

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita o la donazione dell'immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO CATANIA, 12/01/2016).

Cass. civ. n. 2224/2017

Gli accordi con i quali i coniugi fissano, in sede di separazione, il regime giuridico-patrimoniale in vista di un futuro ed eventuale divorzio sono invalidi per illiceità della causa, perché stipulati in violazione del principio fondamentale di radicale indisponibilità dei diritti in materia matrimoniale di cui all'art. 160 c.c. Ne consegue che di tali accordi non può tenersi conto non solo quando limitino o addirittura escludano il diritto del coniuge economicamente più debole al conseguimento di quanto necessario a soddisfare le esigenze della vita, ma anche quando soddisfino pienamente tali esigenze, in quanto una preventiva pattuizione potrebbe determinare il consenso alla dichiarazione della cessazione degli effetti civili del matrimonio. (Nella specie, la S.C. ha escluso che la dazione di una somma di denaro alla moglie, pattuita in sede di separazione, possa assumere anche la valenza di anticipazione dell'assegno divorzile, così da condurre alla revoca della relativa previsione).

Cass. civ. n. 7099/2015

L'acquirente della cosa locata, quand'anche la compravendita sia successiva alla scadenza della locazione, subentra nelle azioni che spettano all'originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, sicché, in caso di rilascio dell'immobile successivo alla compravendita, può chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento.

Cass. civ. n. 2752/2015

In materia di locazioni di immobili urbani, l'art. 1606, primo comma, cod. civ. - a tenore del quale, nel caso in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingua con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse, aventi data certa, sono mantenute purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio - presuppone unicamente la sussistenza del diritto del locatore alla data di stipula del contratto di locazione, indipendentemente da vicende successive idonee a comportarne retroattivamente l'estinzione, sicché essa trova applicazione anche nell'ipotesi in cui il diritto del locatore sulla cosa si estingua, con effetto retroattivo, per risoluzione del preliminare da cui gli era derivato il possesso della cosa locata.

Cass. civ. n. 5087/2014

Ai fini della disciplina del possesso e dell'usucapione, l'azienda, quale complesso dei beni organizzati per l'esercizio dell'impresa, deve essere considerata come un bene distinto dai singoli componenti, suscettibile di essere unitariamente posseduto e, nel concorso degli altri elementi indicati dalla legge, usucapito. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha riconosciuto l'usucapibilità, da parte del proprietario della metà di una farmacia al cui interno aveva esercitato l'attività di farmacista per oltre vent'anni comportandosi quale unico proprietario, dell'altra metà della farmacia). (Rigetta, App. Napoli, 07/09/2007).

Cass. civ. n. 12883/2012

L'acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario "ex lege" del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine.

Cass. civ. n. 9408/2011

Il diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione. Da ciò consegue che se l'immobile locato viene venduto dopo la comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto, obbligato al pagamento della suddetta indennità è, ai sensi dell'art. 1602 c.c., l'acquirente dell'immobile locato.

Cass. civ. n. 11895/2008

In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all'art. 1599 c.c., il subentro nella posizione del locatore dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c. ; peraltro, il principio stabilito dall'art. 1602 c.c., che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di rilascio per occupazione senza titolo proposta dall'acquirente del bene nei confronti del ricorrente, ritenendo sussistente il contrasto tra la decisione impugnata e quella, passata in giudicato, che, nella causa intentata nei confronti dello stesso ricorrente dall'alienante, aveva accertato il diritto del predetto a succedere nel contratto di locazione ex art. 6 della legge 392 del 1978 ).

Cass. civ. n. 18194/2007

Il pignoramento dell'immobile locato costituisce, in analogia alle situazioni che si verificano in tema di disciplina della liberazione e della cessione dei canoni ai sensi dell'art. 1605 c.c., mezzo di pubblicità e, quindi, formalità idonea a mettere il locatore proprietario in grado di conoscere il soggetto cui il canone deve essere corrisposto da tale momento; tale scopo il pignoramento non può tuttavia adempiere nei confronti del conduttore, i cui canoni siano stati ceduti, non dovendo essere effettuata al conduttore la notificazione del pignoramento. Ne consegue che, ai fini dell'inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, a costui deve essere data notizia dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l'obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi del quarto comma dell'art. 2812 c.c.

Cass. civ. n. 17488/2007

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore; ai sensi dell'art. 1605 c.c., il terzo acquirente della cosa locata può chiedere i canoni della locazione non ancora scaduti quando risultano da atto di data certa. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha ritenuto che la società alla quale era stato conferito in proprietà da due suoi soci, con atto di data certa anteriore al pignoramento e alla successiva assegnazione dei canoni, il bene locato, aveva conseguito il diritto di pretendere i canoni dalla data di trascrizione dell'acquisto dell'immobile e che a tanto non era di ostacolo la circostanza che nell'ordinanza di assegnazione fossero compresi anche canoni non ancora scaduti alla data della dichiarazione positiva del terzo, soccorrendo in tal caso la disposizione di cui al primo comma dell'art. 1605 c.c., sicché ben poteva la società, acquirente dell'immobile con atto di data certa, pretendere l'attribuzione dei canoni non ancora scaduti dopo la dichiarazione del terzo).

Cass. civ. n. 674/2005

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti.

Cass. civ. n. 7189/2003

In materia di locazione di immobili urbani, l'art. 1606, primo comma, c.c., stabilendo che, nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio, presuppone che sia sussistente il diritto del locatore alla data di stipula del contratto di locazione e che, successivamente, si verifichi un fatto estintivo di tale diritto, avente efficacia retroattiva; pertanto, la norma non è applicabile se il locatore, al momento della stipula del contratto, non era titolare del diritto di dare in locazione l'immobile, non essendo a detto fine sufficiente che egli ne avesse il possesso senza titolo.

Cass. civ. n. 8329/2001

Il principio stabilito in materia di locazione dall'art. 1602 c.c. che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata (che si verifica anche a seguito di espropriazione forzata dei beni ai sensi dell'art. 2923 c.c.) possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore.

Cass. civ. n. 1810/2000

Gli accordi con i quali i coniugi fissano, in sede di separazione, il regime giuridico-patrimoniale in vista di un futuro ed eventuale divorzio sono invalidi per illiceità della causa, perché stipulati in violazione del principio fondamentale di radicale indisponibilità dei diritti in materia matrimoniale, espresso dall'art. 160 C.C. Pertanto, di tali accordi non può tenersi conto non solo quando limitino o addirittura escludono il diritto del coniuge economicamente più debole al conseguimento di quanto è necessario per soddisfare le esigenze della vita, ma anche quando soddisfino pienamente dette esigenze, per il rilievo che una preventiva pattuizione — specie se allettante e condizionata alla non opposizione al divorzio (nella specie era stabilito che se la moglie si fosse opposta alla domanda di divorzio sarebbe stata obbligata al rilascio dell'immobile entro 10 giorni dalla richiesta) — potrebbe determinare il consenso alla dichiarazione degli effetti civili del matrimonio.

Cass. civ. n. 8814/1996

La categoria delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 23 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (connotate dalla loro importanza e improrogabilità per la conservazione dell'immobile alla sua destinazione e per evitare danni che ne compromettano l'efficienza) non coincide con quella di opere di straordinaria manutenzione, rientrando in essa anche le opere di manutenzione di notevole entità, comunque dirette ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo.

Cass. civ. n. 8191/1995

In tema di locazione di immobili urbani, allorquando le parti non invochino, ai sensi del secondo comma dell'art. 1609 c.c., né clausole contrattuali, né usi locali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, dell'entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore.

Cass. civ. n. 6598/1991

La tolleranza del precedente proprietario non esclude il diritto dell'acquirente dell'immobile subentrato nel rapporto di locazione, ai sensi dell'art. 1602 c.c., di far valere le pregresse violazioni delle obbligazioni contrattuali del conduttore, quando queste perdurino anche dopo il trasferimento o abbiano determinato una situazione di fatto diversa e contraria a quella presupposta e regolata dal contratto.

Cass. civ. n. 300/1991

Il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall'art. 1602 c.c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato.

Cass. civ. n. 254/1991

L'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto.

Cass. civ. n. 271/1989

Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c.c., deve mantenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto. (Nella specie, alla stregua del principio enunciato, la S.C. ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che aveva posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell'uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l'indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento).

Cass. civ. n. 1175/1983

La disposizione di cui all'art. 1606 c.c. - a tenore del quale, nel caso in cui ii diritto del locatore sulla cosa locata si estingua con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse, aventi data certa, sono mantenute purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio - trova applicazione anche nel caso che il diritto del locatore venga meno a seguito di rescissione del negozio (nella specie, divisione ereditaria) che gli attribuiva il potere di disporre della cosa locata.

Cass. civ. n. 2622/1983

La domanda con la quale il locatore richiede l'attribuzione del deposito cauzionale, effettuato dal conduttore in funzione di garanzia dell'adempimento di tutti gli obblighi incombenti a suo carico, qualora non possa essere ritenuta conseguenziale — per non essere il deposito stesso commisurato all'entità del corrispettivo dovuto — alla domanda di quantificazione del canone, resta soggetta alla disciplina ordinaria della competenza per valore.

Cass. civ. n. 1546/1982

La portata del disposto di cui all'art. 1606 c.c. — per il quale, nel caso di estinzione con effetto retroattivo del diritto del locatore sulla cosa locata, restano ferme le locazioni da lui concluse purché fatte senza frode e non eccedenti il triennio — è limitata ai soli casi nei quali il locatore si trovava nel godimento dell'immobile in forza di un rapporto diretto con la cosa esplicantesi erga omnes, cioè, di un diritto reale, estintosi retroattivamente e non pure qualora fosse titolare di un diritto personale di godimento sulla cosa stessa, con la conseguenza che soltanto nella prima ipotesi può trovare esplicazione l'eccezionale tutela conferita dalla suddetta norma al conduttore nei confronti del proprietario rivendicante che non ha partecipato alla situazione costitutiva del rapporto di locazione, mentre, nel secondo caso, il conduttore non può conseguire un diritto — opponibile anche al terzo estraneo alla locazione — di contenuto sostanziale più ampio di quello del locatore medesimo.

Cass. civ. n. 399/1982

Poiché, per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare di un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disonibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso, con la conseguenza che — ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare — le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purché siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione — anche in tale situazione — il disposto di cui all'art. 1606 c.c.

Cass. civ. n. 1952/1980

L'obbligo del locatore di depositare in un conto bancario vincolato la cauzione versata dal conduttore, con accreditamento a quest'ultimo degli interessi maturati, previsto dall'art. 9 della L. 26 novembre 1969, n. 833, ha carattere imperativo, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la predetta cauzione, mediante i frutti, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione. Ne consegue la nullità della clausola contrattuale che autorizzi il locatore a trattenere presso di sé il deposito cauzionale.