Art. 1125 — Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Cass. civ. n. 15913/2007

In tema di condominio, i balconi «aggettanti» i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio — come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio — non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. I balconi «aggettanti» pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell’enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone «aggettante» sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento).

Cass. civ. n. 7655/2004

Il diritto di proprietà può esser frazionato in senso orizzontale e quindi la proprietà del sottosuolo può appartenere ad un soggetto diverso dal proprietario del suolo e del fabbricato su esso insistente. In tal caso il rapporto tra i rispettivi proprietari non è di comunione perché il fondo sottostante deve sopportare il peso dell’edificio sovrastante e quindi il rapporto tra le due proprietà è di servita (servitus oneris ferendi). Pertanto, da un lato il proprietario del sottosuolo non deve, se sono necessarie opere di manutenzione o consolidamento per consentire l’esercizio di detta servita, sopportarne le spese, in applicazione dell’art. 1030 c.c., a meno che la legge o il titolo dispongano diversamente; dall’altro egli non può diminuire o rendere pia incomoda la servitù, in applicazione dell’art. 1067 c.c. (principio affermato in fattispecie in cui il giudice di merito, per le opere di manutenzione e consolidamento della volta di una grotta su cui sovrastavano degli edifici, aveva posto a carico del proprietario di questa le relative spese, a norma dell’art. 1125 c.c., ritenuta inapplicabile dalla Corte cass.).

Cass. civ. n. 1225/2003

Nel giudizio instaurato, ai sensi dell’art. 1225 c.c., per la divisione delle spese di manutenzione o ricostruzione del solaio divisorio comune, dal proprietario del piano sovrastante nei confronti del proprietario di quello inferiore o viceversa, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di altri soggetti e, specificamente, del condominio, in quanto il rapporto dedotto in giudizio è afferente solo alla titolarità del diritto di proprietà dei piani divisi dal solaio.

Cass. civ. n. 3568/1999

In tema di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell’art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati.

Cass. civ. n. 1477/1999

La manutenzione e la riparazione del solaio di copertura di un locale interrato costituendone parte integrante compete unicamente, salvo diversa pattuizione, al suo proprietario, anche se l’area soprastante appartenente ad altro soggetto riceva da tale copertura un qualche vantaggio o utilità.

Cass. civ. n. 3386/1995

La sostituzione del solaio esistente fra due piani sovrapposti di un edificio deve realizzarsi, trattandosi di bene in comproprietà, senza menomazioni del godimento di entrambi i proprietari sulla cosa o sulla proprietà esclusiva di ciascuno di essi, senza che rilevi il vantaggio che ne sia derivato alle proprietà. Il diritto in questione ha infatti per oggetto ai sensi dell’art. 1125 c.c. il solaio in se stesso considerato e non anche lo spazio pieno o vuoto che esso occupa e rimane inalterato nel suo oggetto, nonostante la sostituzione di un solaio meno voluminoso di quello preesistente.

Cass. civ. n. 3178/1991

Il solaio che separa il piano sottostante da quello sovrastante di un edificio appartenente a diversi proprietari deve ritenersi, salvo prova del contrario, di proprietà comune dei proprietari dei due piani costituendo l’inscindibile struttura divisoria tra le due proprietà con utilità ed uso uguale e inseparabile per le medesime e correlativa inutilità per gli altri condomini. Ne consegue che il confine fra le due proprietà esclusive sovrapposte è costituito non dalla linea mediana del solaio ma dall’intera struttura di cui esso consta. Pertanto la sostituzione del solaio non può essere effettuata in modo da restringere o limitare i beni immobili sovrapposti di proprietà esclusiva ove non sia indispensabile o manchi il consenso di entrambi i detti proprietari, derivandone, anche nel caso di sussistenza di esigenze tecniche, il diritto del risarcimento del danno che uno di essi abbia a subire per il conseguente restringimento della cubatura dell’appartamento di proprietà esclusiva.

Cass. civ. n. 1362/1989

Qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti ad un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante (nella specie, autorimessa sottostante ad area adibita a giardino ed accesso a vicino fabbricato), le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del, fondo sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa la applicabilità in via analogica delle disposizioni dell’art. 1125 c.c., in tema di soffitti, solai o volte negli edifici condominiali.

Cass. civ. n. 4601/1981

L’art. 1125 c.c., secondo il quale, negli edifici condominiali, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall’autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenerne la spesa. Conseguentemente, solo in caso di mancanza di tale accordo trova applicazione il criterio ripartitivo ex art. 1125 c.c., restando, d’altro canto, il diritto di rimborso del condomino, che abbia provveduto a tali opere, subordinato, oltre alla richiesta in tal senso, anche alla duplice condizione della necessità della spesa e della sua urgenza, cioè dell’indifferibilità, secondo il criterio del buon padre di famiglia, per evitare un possibile nocumento.

Cass. civ. n. 3715/1976

Il solaio che divide due piani di un edificio va considerato comune ai proprietari di tali piani, in quanto svolge allo stesso tempo la duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, costituendo un corpo unico formato da elementi strutturali fusi, stabilmente fra loro e incorporati in altre strutture comuni, cioè nei muri maestri. Ciò esclude che tra il soffitto del piano inferiore e il pavimento del piano superiore possano esistere altre opere le quali non facciano parte del solaio e delle quali occorra quindi accertare di volta in volta la destinazione, al fine di stabilire a chi appartengano. (Nella specie la Suprema Corte ha enunciato la massima che precede per escludere che potesse ritenersi bene in proprietà comune una intercapedine costruita per areare un locale dell’appartamento sottostante e nascondere un tubo di scarico passante sotto il pavimento dell’appartamento sovrastante).