Art. 1135 — Attribuzioni dell’assemblea dei condomini

Cass. civ. n. 20612/2017

La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l’ambito dei beni comuni e l’estensione delle proprietà esclusive, in deroga all’articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l’acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all’uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta.

Cass. civ. n. 20136/2017

L’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l’incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo può invocare l’eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall’amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell’amministratore al rimborso selle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto inopponibile al condominio il contratto con cui l’amministratore aveva autonomamente conferito ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell’importo di oltre duecentomila euro, determinati da un’ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell’edificio).

Cass. civ. n. 19651/2017

La delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

Cass. civ. n. 8521/2017

Nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell’osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell’esame dei vari rendiconti presentati dall’amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell’amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti.

Cass. civ. n. 2807/2017

In tema di condominio, qualora l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l’amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall’urgenza, mentre, in mancanza di quest’ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.

Cass. civ. n. 454/2017

Nel condominio di edifici, l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea, trattandosi di esborsi cui l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico.

Cass. civ. n. 7459/2015

Nell’ambito di un condominio, la trasformazione, in tutto o in parte, di un bene comune in bene esclusivo di una sola parte dei condomini, mediante esclusione di alcuni di essi dalla percezione dei frutti, può essere validamente deliberata soltanto all’unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale, dovendosi, in difetto, dichiarare la nullità della deliberazione assunta a maggioranza. (Nella specie, l’assemblea aveva deliberato, a maggioranza, che il canone relativo all’alloggio ex portineria, bene di proprietà comune “pro-indiviso” di tutti i condomini, fosse accreditato al solo gruppo di condomini cui era originariamente destinato il servizio di portineria).

Cass. civ. n. 6573/2015

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che adibisce l’area cortiliva a parcheggio e assegna i singoli posti auto non determina la divisione del bene comune, limitandosi a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario, sicché essa non richiede il consenso di tutti i condomini, né attribuisce agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata.

Cass. civ. n. 5657/2015

In tema di condominio, non rientra nei poteri dell’assemblea la deliberazione che determini a maggioranza l’ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all’osservanza del termine di decadenza di cui all’art. 1137 cod. civ.

Cass. civ. n. 1439/2014

In tema di condominio negli edifici, la deliberazione con cui l’assemblea, in mancanza di tabelle millesimali, adotti un criterio provvisorio di ripartizione delle spese tra i condomini, nell’esercizio delle attribuzioni di cui all’art. 1135, nn. 2) e 3), cod. civ., non è nulla, ma solo annullabile, non incidendo comunque sui criteri generali dettati dall’art. 1123 cod. civ., con la conseguenza che la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 cod. civ.

Cass. civ. n. 821/2014

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d’interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni.

Cass. civ. n. 22634/2013

In tema di condominio negli edifici, è nulla – e non soggetta, quindi, al termine di impugnazione di cui all’art. 1137 c.c. – la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali (nella specie, sottotetti), cui non sia comune, né siano serviti dall’impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese .

Cass. civ. n. 21742/2013

In tema di condominio negli edifici, la sospensione giudiziale di una deliberazione assembleare impugnata non impedisce all’assemblea di adottare sul medesimo punto, sanati eventuali vizi, una nuova deliberazione, esecutiva “ex lege” ove il condomino interessato non si attivi per conseguirne a sua volta la sospensione.

Cass. civ. n. 144/2012

Le attribuzioni dell’assemblea condominiale riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Ne deriva che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l’uso dell’antenna centralizzata per le ricezione di canali televisivi (destinata a servire tutte o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e richiedente una attività di impianto a gestione comune), non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune.

Cass. civ. n. 18192/2009

A differenza di quanto previsto dall’art. 1134 c.c. – che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza – l’art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall’amministratore nell’interesse comune; ne consegue che l’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione. La delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale è nulla, e non già semplicemente annullabile, senza che possa aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta in rapporto all’elevato numero di condomini e all’entità complessiva del rendiconto. (Nella specie, si trattava di spese relative al telefono privato dell’amministratore ed all’acquisto di una licenza di “software” compiuta in proprio dall’amministratore).

Cass. civ. n. 10816/2009

In tema di condominio negli edifici, è annullabile, ma non affetta da nullità, la delibera con la quale un numero insufficiente di condomini adotti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali, qualora detto provvedimento non modifichi nella sostanza il piano di riparto delle spese stesse ma si limiti a determinarne le modalità di pagamento. (Nella specie, era stato previsto che i pagamenti fossero convogliati su conto corrente bancario).

Cass. civ. n. 16641/2007

In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condomini, attraverso l’autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia — stenditorio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell’oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.

Cass. civ. n. 6915/2007

Le attribuzioni dell’assemblea condominiale riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l’assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l’ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù.

Cass. civ. n. 16228/2006

Poiché, in materia di condominio degli edifici, il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un’area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l’uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all’onere della forma scritta ad substantiam.

Cass. civ. n. 4501/2006

Le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico.

Cass. civ. n. 8505/2005

In mancanza di tabelle millesimali, l’assemblea ha il potere di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio.

Cass. civ. n. 4806/2005

In tema di delibere assembleari condominiali, la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), c.c., relativa alla ripartizione in concreto tra condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e alla tassa di occupazione di suolo pubblico, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137, ultimo comma, c.c.

Cass. civ. n. 3264/2005

In tema di condominio, il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione ad esso, derivando dal rapporto fra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari.

Cass. civ. n. 9463/2004

In tema di condominio negli edifici, i poteri dell’assemblea sono circoscritti alle materie — che si compendiano nel concetto di gestione — definite dall’art. 1135 c.c. e dagli specifici articoli precedenti. Ne consegue che l’assemblea non ha una competenza generalizzata in materia di spese per le parti comuni, né può deliberare e ripartire tra i condomini i tributi dovuti dai singoli per l’acquisto di beni destinati al servizio comune, anche se detti beni appartengono in comune a tutti i condomini.

Cass. civ. n. 12298/2003

In tema di condominio di edifici, l’apposizione di targhe e tende nel prospetto dell’edificio condominiale costituisce espressione del diritto di comproprietà dei condomini su detta parte comune, corrispondendo alla normale destinazione di questa; ne consegue che l’esercizio di tale facoltà non può essere assoggettato a divieto o subordinato al consenso dell’amministratore condominiale.

Cass. civ. n. 15460/2002

I condomini possono deliberare l’uso indiretto della cosa comune, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l’uso diretto della stessa per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi.

Cass. civ. n. 13631/2001

In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme — come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio — può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo — cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.

Cass. civ. n. 2301/2001

Le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle. (Nella specie, si trattava di una delibera assunta a maggioranza, relativa alla ripartizione tra i condomini in parti uguali, e non in base ai millesimi, della spesa relativa all’adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa, in tema di sicurezza ed alla automazione del portone).

Cass. civ. n. 16067/2000

La deliberazione dell’assemblea di un condominio che, applicando erroneamente l’art. 1126 c.c. abbia addebitato a carico di un condomino una quota delle spese di riparazione della terrazza a livello del piano sovrastante, sovrastata a sua volta da altre terrazze sulla prosecuzione in altezza dell’edificio (destinata come tale non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata) è nulla per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino con la conseguenza che l’impugnazione della delibera non è soggetta al termine di decadenza di cui all’art. 1137 ultimo comma c.c.

Cass. civ. n. 15010/2000

La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l’uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari — il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni — ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva.

Cass. civ. n. 11526/1999

Nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell’osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell’esame dei vari rendiconti presentati dall’amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell’amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti.

Cass. civ. n. 13116/1997

Sono affette da nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo, la delibera dell’assemblea di un condominio di esecuzione di opere, nell’interesse comune, anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso — e pur se i lavori sono urgenti e necessari, perché, se vi è contestazione, è il giudice che deve decidere — e la conseguente delibera di ripartizione delle spese derivatene.

Cass. civ. n. 8167/1997

Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma — perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio — l’istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto — depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione — in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale (nella specie canone dell’appartamento dell’
ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione.

Cass. civ. n. 5163/1997

Non può essere legittimamente ricompresa, tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale, la autorizzazione concessa all’amministratore a nominarsi un difensore che lo assista in un processo penale (sia pur scaturente da vicende riguardanti le parti comuni dell’edificio), ovvero la assunzione delle relative spese da parte dei condomini, pur con esonero di quelli dissenzienti, dovendosi tale delibera (che esorbita dalle attribuzioni che definiscono la competenza dell’organo collegiale) ritenersi affetta da nullità assoluta, per impossibilità dell’oggetto, e risultando estranea alla rappresentanza del condominio ogni vicenda di responsabilità penale, attesane la natura personale, ai sensi dell’art. 27, comma primo, Cost.

Cass. civ. n. 8657/1996

All’assemblea dei condomini, nell’ambito delle attribuzioni concernenti la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni previste dall’art. 1135 n. 2 c.c., deve riconoscersi la competenza a modificare, in via provvisoria, tabelle millesimali concernenti il servizio di riscaldamento e di riscuotere i relativi contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio, qualora, in seguito alle modifiche apportate da un condomino all’impianto di riscaldamento all’interno del proprio appartamento, le tabelle originarie non corrispondano alla nuova estensione degli elementi radianti.

Cass. civ. n. 8531/1996

La carenza, nell’impianto comune di riscaldamento, dei requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle cose e per limitare l’inquinamento prodotto dalla combustione non impedisce all’assemblea di deliberare sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.), perché tale deliberazione non attiene all’attivazione dell’impianto, che rientra tra i compiti propri dell’amministratore (art. 1130 c.c.).

Cass. civ. n. 7706/1996

Il disposto degli artt. 1129 (nomina annuale dell’amministratore), 1135, n. 2 (preventivo annuale di spesa), 1135, n. 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate) del c.c. configura una dimensione annuale della gestione condominiale, sicché è nulla la deliberazione condominiale che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l’obbligo della contribuzione. (Nella specie, la S.C., in applicazione dell’enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato la nullità della deliberazione condominiale con la quale era stato così approvato a maggioranza: «continuare a versare le quote relative al fondo di riserva per l’anno 1988 e per i prossimi cinque anni, pari ad una quota condominiale trimestrale per ogni anno, che dovrà essere versata entro il 30 maggio di ogni anno»).

Cass. civ. n. 5334/1996

È affetta da nullità e non da mera annullabilità, ed è quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse la delibera dell’assemblea condominiale che ponga le spese di lite in proporzione della sua quota, a carico del condomino pur avendo questi ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea.

Cass. civ. n. 2133/1995

L’assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben può riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini.

Cass. civ. n. 7603/1994

L’assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell’edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l’assemblea.

Cass. civ. n. 6119/1994

Poiché il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza sia pure con il limite del concorrente diritto degli altri condomini, anche un solo condomino può promuovere le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione. Pertanto tali azioni possono essere deliberate anche a maggioranza dall’assemblea dei condomini la quale può conferire all’amministratore o ad altri il potere di agire nel comune interesse.

Cass. civ. n. 4831/1994

Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall’art. 1135 n. 2 c.c. per tutte le spese occorrenti durante l’anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135 n. 5. È pertanto annullabile la delibera dell’assemblea che autorizza l’amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato.

Cass. civ. n. 3946/1994

È affetta da nullità – e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c. – la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

Cass. civ. n. 9311/1993

In tema di condominio di edifici, i partecipanti con voto unanime possono sottoporre a limitazioni, nell’ambito dell’autonomia negoziale, l’esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà sulle cose comuni, vertendosi in materia disponibile, con la conseguenza che con regolamento contrattuale possono vietare l’apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali comuni, ovvero subordinarla al consenso dell’amministrazione.

Cass. civ. n. 9130/1993

In tema di condominio di edifici, è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione – senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale – rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni, o molestie lesivi del diritto degli altri condomini alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi. (Nella specie la Suprema Corte ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validità della deliberazione presa a maggioranza che aveva autorizzato un condomino ad appoggiare sul muro perimetrale comune una canna fumaria destinata a smaltire le esalazioni prodotte dal forno di un esercizio commerciale ubicato a piano terra, collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di altro condomino).

Cass. civ. n. 5125/1993

In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell’assemblea ex art.1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell’edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell’art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere.

Cass. civ. n. 4631/1993

In tema di condominio degli edifici, la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell’incolumità dei partecipanti, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non è riconducibile nelle attribuzioni dell’assemblea (art. 1135 c.c.). Ne deriva che tale delibera, ancorché presa a maggioranza, non opera nei confronti dei condomini assenti all’assemblea e non può essere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa anche a loro carico.

Cass. civ. n. 1213/1993

Riguardo alle delibere dell’assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell’art. 1123 c.c. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 nn. 2 e 3 c.c., vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza, di trenta giorni previsto dall’art. 1137, ultimo comma, c.c.

Cass. civ. n. 9157/1991

In tema di condominio di edifici, i poteri dell’assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda. Pertanto non è consentito alla maggioranza dei condomini deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell’impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del proprietario del locale stesso.

Cass. civ. n. 3858/1989

La deliberazione dell’assemblea condominiale, con la quale venga autorizzato l’uso di un bene comune in modo incompatibile con l’utilizzazione ed il godimento di parti dell’edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione. (In base al suddetto principio la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito che aveva dichiarato la illegittimità di una delibera con la quale era stata decisa l’utilizzazione come parcheggio di un’area condominiale sotto il profilo che detto uso avrebbe ostacolato l’accesso ad alcuni locali di proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non fosse attuale perla necessità di realizzare alcuni lavori di rifinitura e di adattamento dell’immobile).

Cass. civ. n. 5709/1987

Nel condominio di edifici allorquando una deliberazione dell’assemblea condominiale, la quale sancisce un determinato uso della cosa comune, venga adottata con il voto unanime dei partecipanti al condominio, l’atto conserva la sua validità anche se abbia, in ipotesi, a limitare il godimento di alcuno dei condomini.

Cass. civ. n. 5068/1986

Nel condominio di edifici l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi (contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) dovuti a scadenze fisse e ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea. L’approvazione di dette spese è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a suo carico.

Cass. civ. n. 4437/1985

L’assemblea condominiale — atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c. — può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Ne consegue che le deliberazioni dell’assemblea dei condomini non sono impugnabili per difetto di competenza bensì restano soggette all’impugnazione a norma dell’art. 1137 c.c. soltanto per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nella quale contrarietà confluisce ogni possibile deviazione del potere decisionale verso la realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale.

Cass. civ. n. 1057/1985

In tema di riparto di spese condominiali, qualora non si possa fare riferimento a una tabella valida e vincolante per tutti i condomini, spetta al giudice statuire se la pretesa del condominio nei confronti dei singoli partecipanti alla comunione sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo al valore delle singole quote di proprietà, sono sanciti dalla legge in subiecta materia, determinando egli stesso il valore dei piani o porzioni di piano espresso in millesimi. Pertanto, non essendo prevista dalla legge la possibilità di adozione dei criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali, deve escludersi che, in mancanza di tabelle millesimali validamente approvate da tutti i condomini, l’assemblea possa adottare a maggioranza e in via temporanea, un criterio di ripartizione delle spese condominiali che consenta il versamento dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente alla approvazione delle tabelle millesimali.

Cass. civ. n. 805/1985

La deliberazione dell’assemblea di un condominio di edificio, la quale, a fronte di opere edilizie eseguite dal singolo condomino con pregiudizio del decoro architettonico del fabbricato, dia incarico all’amministratore di sollecitare l’intervento dell’autorità amministrativa, od eventualmente del giudice penale, non esorbita dai poteri e dalle attribuzioni dell’assemblea e dell’amministratore medesimi in tema di difesa e conservazione delle parti comuni dell’edificio, implicando tali poteri la facoltà di ricorrere non soltanto all’azione civile, ma ad ogni altro mezzo di tutela consentito dall’ordinamento.

Cass. civ. n. 1791/1977

L’assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l’uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l’uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo. (Nella specie, premesso il principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto correttamente affermata dai giudici del merito la nullità, e, quindi, l’impugnabilità oltre il termine stabilito dall’art. 1137 terzo comma c.c., della delibera con la quale era stata decisa l’assoluta chiusura di un cancello di accesso al cortile, in determinate ore del giorno).

Cass. civ. n. 621/1977

Tira le destinazioni accessorie del cortile condominiale, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condomini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi. Deve pertanto ritenersi nulla, in quanto lesiva del diritto di comproprietà, la deliberazione approvata a maggioranza dall’assemblea dei condomini, la quale modificando il regolamento di condominio, interdica ad un condomino la sosta dei veicoli dinanzi alla porta del suo fondaco — che si apre nel cortile comune — al fine di effettuare le operazioni di carico e di scarico delle merci, qualora risulti che l’uso della cosa comune da parte di quel condomino non abbia mutato la destinazione normale della stessa, né abbia compreso il pari diritto degli altri condomini.

Cass. civ. n. 227/1977

Rientra nei poteri attribuiti dall’art. 1135 c.c. all’assemblea condominiale l’adozione di una deliberazione intesa all’adesione del condominio ad un’associazione (nella specie: associazione della proprietà edilizia) la quale — per i servizi prestati e per l’opera di coordinamento realizzata a vantaggio della categoria — consenta ai singoli condomini un miglior godimento delle parti comuni dell’edificio. Poiché tale adesione riguarda il condominio inteso come organizzazione di gruppo normativamente tipizzata – e solo in via indiretta e mediata riflette effetti sui vari condomini, quali facenti parte del gruppo, la deliberazione assembleare suddetta non incide sulla sfera di libertà dei condomini uti singoli, garantita dall’art. 18 della Costituzione.

Cass. civ. n. 132/1976

La deliberazione con la quale l’assemblea di un condominio di edificio, alla stregua del regolamento condominiale, accerti eccesso od abnormità nell’uso dei beni comuni da parte di un singolo condomino (nella specie, per deposito di materiali nel cortile e nell’androne), ed applichi, nei confronti di quest’ultimo, la sanzione pecuniaria prevista, non comporta una lesione dei diritti del condomino medesimo sulle cose e servizi comuni, ma attiene esclusivamente alla disciplina dell’uso di quelle cose e servizi; detta delibera, pertanto, non è affetta da nullità, deducibile in ogni momento con azione di accertamento, ma è solo impugnabile ai sensi e nei termini perentori di cui all’art. 1137 c.c.

Cass. civ. n. 3936/1975

L’obbligo dell’amministratore del condominio di sottoporre, alla fine di ciascun anno, il conto della sua gestione all’approvazione dell’assemblea dei condomini può essere assolto senza l’osservanza di particolari formalità, essendo a tal fine sufficiente – quanto meno nel caso in cui il conto di riferisce a condomini di modeste proporzioni – che esso, anche se non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendere intelligibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote. E’ prerogativa dell’assemblea dei condomini di procedere ad interpretazione del regolamento di condominio, correttiva di altra precedentemente adottata, ed essa può essere censurata solo quando la diversa interpretazione non sia giuridicamente corretta, e ciò sia alla stregua dei principi di ermeneutica che avrebbero dovuto essere osservati in subiecta materia per identificare l’esatta portata dei criteri stabiliti nel regolamento, sia in relazione ai risultati che siano derivati dalla loro concreta applicazione, in quanto non consentiti da norme legislative inderogabili. L’omessa trascrizione, nel verbale dell’assemblea condominiale, del rendiconto presentato dall’amministratore non comporta l’invalidità della deliberazione che ha approvato tale atto, in quanto, nel mentre siffatta trascrizione non è richiesta dalle norme sul condominio di edifici, non sono applicabili a quest’ultimo le diverse disposizioni che regolano la redazione e l’approvazione dei bilanci delle società.

Cass. civ. n. 3463/1975

Le spese impreviste e straordinarie, rispondono all’esigenza della gestione condominiale e rientrano nel più ampio ambito oggettivo delle spese occorrenti per il godimento e la conservazione delle parti comuni dell’edificio. È pertanto consentito all’assemblea dei condomini di approvare uno stanziamento a titolo di fondo per dette spese, mentre secondo l’ordine del giorno, era chiamata a deliberare sullo stanziamento di un fondo per spese relative ai lavori di manutenzione del fabbricato condominiale.