La costituzione del condominio rappresenta un fenomeno giuridico peculiare nel panorama civilistico italiano, caratterizzato dalla nascita automatica in assenza di manifestazioni di volontà costitutive.
Tale meccanismo opera in virtù di un principio normativo consolidato, secondo cui l’edificio assume natura condominiale nel momento stesso in cui la proprietà delle unità immobiliari risulta frazionata tra una pluralità di soggetti.
La disciplina codicistica, contenuta negli articoli 1117 e seguenti del codice civile, delinea un sistema nel quale il condominio si configura come ente di gestione necessario, privo di personalità giuridica ma dotato di autonomia patrimoniale.
Il presupposto fondamentale risiede nella compresenza di proprietà esclusive e comproprietà forzosa delle porzioni comuni dell’edificio.

1. Momento costitutivo e pluralità di soggetti.
Il condominio sorge de iure nel momento in cui un edificio, originariamente di proprietà unitaria, subisce un frazionamento che determina l’appartenenza di distinte unità immobiliari a soggetti diversi.
Non rileva la numerosità dei proprietari: è sufficiente la presenza di due distinti titolari per determinare l’insorgenza del vincolo condominiale.
La giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato che la costituzione non richiede né atto pubblico né registrazione.
Il condominio nasce automaticamente per effetto della situazione di fatto, indipendentemente dalla volontà dei partecipanti.
Tale automatismo si giustifica con la necessità di regolamentare i rapporti tra comproprietari delle parti comuni, evitando situazioni di incertezza giuridica.

2. Disciplina delle parti comuni.
L’articolo 1117 del codice civile fornisce un’elencazione delle componenti strutturali e funzionali dell’edificio che si presumono comuni, salvo titolo contrario.
Tra queste figurano il suolo sul quale sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, i portoni d’ingresso, i cortili e le aree di passaggio.
La presunzione di comunione opera con carattere relativo: è ammessa la prova contraria mediante titolo che dimostri l’appartenenza esclusiva di talune porzioni a singoli proprietari.
In assenza di tale prova, si applica il regime della comproprietà forzosa, ove ciascun condomino è titolare di una quota ideale proporzionale al valore della propria unità immobiliare.

3. Quote millesimali e criteri di ripartizione.
La determinazione delle quote di partecipazione alle parti comuni avviene mediante il calcolo dei millesimi, espresso in rapporto tra il valore di ciascuna proprietà esclusiva e il valore complessivo dell’edificio.
Tale parametro assume rilevanza centrale sia per la ripartizione degli oneri di gestione sia per la determinazione del peso deliberativo in sede assembleare.
La tabella millesimale costituisce un atto ricognitivo della situazione di fatto, modificabile soltanto nei casi previsti dalla legge o mediante accordo unanime dei partecipanti.
La sua redazione richiede competenze tecniche specifiche, generalmente affidate a professionisti abilitati che procedono alla valutazione comparativa delle singole unità.

4. Assenza di personalità giuridica.
Il condominio, pur essendo dotato di organi propri quali l’assemblea e l’amministratore, non possiede personalità giuridica autonoma. Si configura piuttosto come ente di gestione privo di soggettività, caratterizzato tuttavia da autonomia patrimoniale imperfetta.
Tale qualificazione determina conseguenze rilevanti sul piano processuale e sostanziale.
Il condominio può essere parte in giudizio, stipulare contratti e assumere obbligazioni attraverso il proprio rappresentante legale, ma i debiti contratti gravano in ultima analisi sul patrimonio dei singoli condomini in ragione delle rispettive quote.

5. Obblighi conseguenti alla costituzione.
Una volta perfezionatasi la situazione condominiale, sorgono in capo ai partecipanti specifici obblighi di carattere gestionale e contributivo.
Tra questi assume particolare rilievo il dovere di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, secondo i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o dal regolamento.
Parimenti, i condomini sono tenuti a conformarsi alle deliberazioni assembleari validamente adottate, nonché alle disposizioni del regolamento condominiale.
L’inosservanza di tali obblighi può determinare l’insorgenza di responsabilità sia verso gli altri partecipanti sia verso il condominio quale ente di gestione.

6. Nomina degli organi di gestione.
Sebbene il condominio nasca automaticamente, la sua operatività effettiva presuppone la costituzione degli organi necessari al funzionamento.
La legge impone la nomina di un amministratore quando i condomini sono superiori a otto, mentre per numeri inferiori tale adempimento rimane facoltativo.
L’assemblea costituisce l’organo deliberativo sovrano, competente ad assumere le decisioni relative alla gestione ordinaria e straordinaria del patrimonio comune.
La sua prima convocazione segna il momento in cui il condominio, già esistente in fatto, acquisisce piena operatività giuridica attraverso l’organizzazione dei propri meccanismi decisionali.

7. Rilevanza del regolamento condominiale.
L’adozione di un regolamento condominiale, pur non costituendo requisito di validità della costituzione, rappresenta strumento essenziale per disciplinare i rapporti tra i partecipanti.
Quando i condomini sono più di dieci, la predisposizione del regolamento diviene obbligatoria per legge.
Si distinguono due tipologie: il regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore e accettato dai singoli acquirenti, e quello assembleare, approvato a maggioranza dall’assemblea.
Il primo può contenere limitazioni ai diritti dominicali, vincolanti anche per i successivi acquirenti se trascritto; il secondo si limita a disciplinare l’uso delle parti comuni senza incidere sulle facoltà dominicali.
La costituzione automatica del condominio rappresenta una peculiarità del sistema civilistico italiano, finalizzata a garantire certezza nei rapporti tra comproprietari delle parti comuni.
Tale meccanismo opera indipendentemente dalla volontà dei soggetti interessati, determinando l’insorgenza immediata di diritti e obblighi reciproci disciplinati dalla legge.
La comprensione dei presupposti normativi che governano la nascita del condominio risulta essenziale per prevenire conflitti interpretativi e assicurare una gestione ordinata del patrimonio condiviso.
L’automatismo costitutivo, lungi dal rappresentare una mera astrazione teorica, produce effetti concreti e immediati sulla sfera giuridica dei partecipanti, imponendo l’osservanza di regole inderogabili di convivenza e gestione collettiva.