Cass. civ. n. 12627/2025

La domanda di condanna di un professionista (nella specie, di un notaio) per responsabilità contrattuale - cioè, per violato gli obblighi professionali - può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione. (Nella specie, la S.C., escludendo la responsabilità del notaio in relazione alla garanzia per evizione, ha cassato con rinvio la sentenza gravata che aveva condannato gli eredi del professionista rogante al pagamento, a favore dei compratori evitti, sia della somma pari a quella da questi pagata, prima del rogito, titolo di prezzo della compravendita immobiliare, sia di quella corrisposta al terzo per l'illegittima occupazione dell'immobile).

Cass. civ. n. 2330/2025

In tema di compravendita, l'evizione si verifica allorché l'acquisto del diritto è impedito e reso inefficace da quello che il terzo vanti sullo stesso bene, senza necessità che il compratore sia privato anche dell'effettivo possesso che si trovi eventualmente a esercitare sulla cosa, giacché la causa del contratto è nel trasferimento del diritto sul bene, mentre la consegna di quest'ultimo è solo una sua conseguenza logica e giuridica.

Cass. civ. n. 18829/2023

In caso di evizione parziale, qualora sia accertato il fatto che rende operante la relativa garanzia, all'acquirente, convenuto in giudizio compete, ai sensi degli artt. 1483, comma 2, e 1484 c.c., nei confronti del venditore chiamato in garanzia, il diritto al rimborso delle spese giudiziarie sopportate e di quelle che, a sua volta, abbia dovuto rimborsare al terzo vittorioso; tale diritto compete all'acquirente chiamante in garanzia anche nel caso in cui il giudice gli abbia negato la tutela risarcitoria per la carenza delle restanti condizioni e, segnatamente, per non essere stata fornita la prova del danno in concreto subito per effetto dell'evizione stessa.

Cass. civ. n. 9604/2023

L'acquirente che subisca lo spossessamento del fondo per effetto del vittorioso esercizio del riscatto agrario da parte dell'avente diritto può agire nei confronti dell'alienante per il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1483 c.c..

Cass. civ. n. 22429/2020

La pattuizione, inserita in un contratto preliminare ed elevata a condizione essenziale, con la quale una parte si impegna, in vista della stipula del contratto definitivo, ad acquisire la titolarità delle quote di una società, è inquadrabile nella categoria dei c.d. obblighi di garanzia di risultato, della quale fanno parte, ad esempio, nell'ambito degli obblighi di fonte legale, la garanzia per evizione (artt. 1483 ss. c.c.) e quella della veritas nominis in ipotesi di cessione dei crediti (art. 1266 c.c.) ovvero, nel contesto degli obblighi di fonte negoziale, della garanzia di buon funzionamento (come figura contemplata dalla norma dell'art. 1512 c.c.). E' consentaneo all'assunzione di un impegno di garanzia del risultato che l'obbligato risponde per il caso di mancato verificarsi del risultato promesso anche quando ciò non si leghi al suo dolo o alla sua colpa: qui in effetti, la legge o il contratto pone direttamente in capo a un dato soggetto il rischio connesso al verificarsi di un dato risultato; e così, sempre a titolo di esempio, il venditore risponde nei confronti del compratore per l'evizione della cosa che gli ha alienato anche se, al tempo della convenuta alienazione, non era in mala fede. In ragione di quest'ordine di rilievi, si deve escludere che, per ravvisare la sussistenza dell'inadempimento agli obblighi di questa specie, occorra un riscontro di colpevolezza del soggetto tenuto, trattandosi garanzia che opera per il fatto oggettivo.

Cass. civ. n. 7670/2019

In tema di compravendita, la garanzia per evizione postula che, a seguito dell'esito vittorioso dell'azione di rivendica esercitata da un terzo, il compratore, dopo la stipula del contratto, sia stato privato, in tutto o in parte, della proprietà del bene acquistato; pertanto, l'esperimento, ad opera di un terzo, dell'azione di regolamento di confini, non comportando la risoluzione di un contrasto sui titoli di proprietà, ma solo sulla sua estensione, non consente di fare valere la garanzia per evizione. (Rigetta, CORTE D'APPELLO TORINO, 11/03/2014).

Cass. civ. n. 17810/2019

In tema di vendita, la responsabilità risarcitoria del notaio, che non abbia comunicato all'acquirente l'esistenza di una trascrizione pregiudizievole, non può essere automaticamente commisurata al valore del bene oggetto dell'evizione, dovendosi all'uopo verificare se il prezzo di acquisto sia stato effettivamente corrisposto dall'acquirente: il danno da evizione totale è infatti commisurato proprio alla restituzione del prezzo, oltre al rimborso delle spese della vendita ed ai frutti che l'acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, gli accessori e le spese giudiziali. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza con la quale la Corte di Appello aveva commisurato il danno risarcibile dal notaio al valore del bene oggetto dell'evizione a prescindere dalla circostanza, pur indicata in sentenza, che un prezzo di acquisto non era mai stato corrisposto).

Cass. civ. n. 20297/2019

Non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio che - nell'ipotesi di compravendita di un immobile gravato dalla trascrizione di una domanda giudiziale pregiudizievole chiaramente indicata nel rogito - abbia omesso di avvertire l'acquirente di ulteriori, ipotetici ed eventuali rischi, non prevedibili al momento della stipula, correlati alla proposizione, quale possibile sviluppo della controversia pendente, di altre domande non ancora avanzate. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto sussistente la responsabilità del notaio per non aver informato l'acquirente che, nell'azione di petizione ereditaria intentata dall'erede non legittimario asseritamente pretermesso nei confronti dell'erede testamentario, vi era il rischio di impugnazione del testamento olografo, divenuto oggetto di querela di falso successivamente alla stipula).

Cass. civ. n. 5561/2015

Gli atti ablatori di un bene compravenduto, posti in essere in esecuzione di un vincolo di piano regolatore preesistente al contratto, vanno ricondotti alla disciplina della garanzia per evizione totale o parziale del bene, poiché per effetto di tali atti il compratore ne subisce la perdita in tutto o in parte. Ne consegue il diritto del compratore di far valere la relativa garanzia per il solo fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dall'eventuale colpa del venditore e dalla stessa conoscenza o conoscibilità, da parte sua, della possibile causa di evizione, in quanto originata dal vincolo imposto da una prescrizione generale di contenuto normativo, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari. (Cassa con rinvio, App. Palermo, 13/05/2011).

Cass. civ. n. 28580/2013

In tema di compravendita, la garanzia per evizione opera anche in ipotesi di espropriazione forzata ovvero di espropriazione per causa di pubblica utilità del bene, trattandosi di una particolare tutela che l'ordinamento attribuisce al compratore per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento della cosa acquistata in conseguenza delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti.

Cass. civ. n. 2720/2013

In tema di liquidazione del "quantum" risarcibile, la misura del danno non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene danneggiato, ma deve avere per oggetto l'intero pregiudizio, essendo il risarcimento diretto alla completa "restitutio in integrum" - per equivalente o in forma specifica - del patrimonio leso; ne consegue che, ai fini della liquidazione del danno da evizione, non è congruo il criterio del prezzo di aggiudicazione all'asta indetta in sede di esecuzione forzata, essendo un dato di comune esperienza che il prezzo così determinato non corrisponde a quello conseguibile in regime di libero mercato.

Cass. civ. n. 20877/2011

In tema di compravendita la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi.

Cass. civ. n. 8536/2011

In tema di vendita, poiché la garanzia per evizione ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall'inadempimento del venditore, tale rimedio opera nei limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione del contratto, anche in mancanza di colpa del venditore; non è peraltro necessario che il vittorioso intervento rivendicativo del terzo abbia la propria causa in un fatto preesistente alla vendita, ben potendo consistere tale responsabilità del venditore - tenuto per fatto suo proprio, ex art. 1487, secondo comma, c.c. - anche in una condotta inadempiente successiva al contratto, purché sussista il nesso tra la perdita del diritto subita dal compratore e l'oggettivo inadempimento del venditore. (Principio affermato dalla S.C. con riguardo all'esercizio, da parte del curatore fallimentare della società prima venditrice, dell'azione di inefficacia ex art. 45 legge fall. della formalità - successiva al fallimento - del trasferimento di proprietà di autoveicolo, trascritto nel pubblico registro in modo, quindi, ormai inopponibile alla massa, con conseguente obbligo di restituzione del bene anche da parte del terzo subacquirente dall'avente causa dalla società fallita.

Cass. civ. n. 5243/2006

Le norme che disciplinano l'evizione totale sono applicabili soltanto nel caso in cui la cosa compravenduta sia oggetto di confisca in sede penale, come misura comportante l'acquisto della proprietà della cosa stessa da parte dello Stato e lo spossessamento del compratore, e non anche nel caso in cui essa sia oggetto di sequestro, costituendo tale provvedimento semplice minaccia di evizione, destinata a concretizzarsi soltanto qualora sopravvenga il definitivo provvedimento di confisca.

Cass. civ. n. 14431/2006

In tema di vendita, poiché la garanzia sia quella per evizione che quella per vizi della cosa ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall'inadempimento del venditore, tale rimedio, essendo rafforzativo e non sostitutivo di quello generale previsto per i contratti, opera nei limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione del contratto anche mancanza di colpa del venditore, Quest'ultimo requisito è, invece, necessario allorché il compratore chieda il risarcimento integrale dei danni (cioè comprensivo anche dell'interesse positivo), in relazione al quale opera la presunzione di carattere generale prevista dall'art. 1218 c.c. in tema di inadempimento contrattuale.

Cass. civ. n. 20165/2005

Gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'art. 1476 c.c., conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato e, quindi, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto.

Cass. civ. n. 9642/2001

Il compratore evitto ha diritto ad essere risarcito dal venditore dal danno subito sia per la lesione dell'interesse negativo che per la lesione dell'interesse positivo. Nella prima ipotesi, poiché il diritto al risarcimento sorge in conseguenza del mero fatto della perdita del bene acquistato, che, facendo venir meno la ragione giustificatrice della controprestazione, altera l'equilibrio del sinallagma funzionale, occorre porvi rimedio mediante il ripristino della situazione economica dell'acquirente quale era prima dell'acquisto, in tal caso è irrilevante l'eventuale buona fede dell'alienante; nella seconda ipotesi, invece, in caso di lucro cessante, l'acquirente, per ottenere il risarcimento, deve provare non solo il danno subito ma anche la colpa di parte venditrice.

Cass. civ. n. 7678/2001

Per aversi evizione occorre che il diritto trasmesso al compratore venga definitivamente meno o risulti inefficacemente acquistato per incompatibilità col diritto certo del terzo, con la conseguenza che non da luogo ad evizione il fatto che il bene oggetto del contratto sia sottoposto a sequestro penale, ancorché ad istanza di un soggetto che vanti su tale bene un diritto incompatibile con quello acquisito dal compratore, atteso che tale provvedimento costituisce semplice minaccia di evizione destinata a concretarsi solo se sopravvengano i definitivi atti di confisca e di restituzione della cosa al terzo offeso dal reato.

Cass. civ. n. 12947/1999

L'operatività della garanzia per evizione presuppone l'esperimento positivo da parte di un terzo dell'azione di rivendica, e cioè la privazione del compratore, dopo la stipula del contratto, in tutto in parte della proprietà del bene acquistato; pertanto, l'esperimento dell'azione di regolamento di confini, non comportando la risoluzione di un contrasto sui titoli di proprietà ma solo sull'estensione di essa, non consente di far valere la garanzia per evizione.

Cass. civ. n. 792/1998

Le norme che regolano l'evizione totale (art. 1483 c.c.) sono applicabili nel caso di confisca in sede penale della cosa compravenduta, a norma dell'art. 240 c.p., giacché l'anzidetta misura comporta l'acquisto della proprietà della cosa stessa da parte dello Stato e lo spossessamento del compratore. Conseguentemente: a) il venditore è tenuto al risarcimento del danno nei limiti, di regola, dell'interesse contrattuale negativo (rimborso del prezzo versato e delle spese sostenute dal compratore), tenendo conto ai fini della diminuzione del danno, dell'usura frattanto subita dalla cosa; b) i rimborsi e le restituzioni, di cui agli artt. 1479 e 1483 c.c., spettanti al compratore, costituiscono debito di valore, come tali produttivi di rivalutazione e di interessi; c) ove in riferimento alla causa che ha determinato l'evizione sussista il dolo o la colpa del venditore, questi è tenuto all'integrale risarcimento.

Cass. civ. n. 945/1995

Per l'ipotizzabilità dell'evizione è necessario che l'evento che l'ha determinata, anche se verificatosi in concreto successivamente, debba attribuirsi ad una causa preesistente alla conclusione del contratto. Non costituisce, pertanto, ipotesi di evizione il caso in cui l'appartenenza a terzi del bene in contestazione deriva da titolo (nella specie, usucapione) perfezionatosi in tempo successivo al contratto di compravendita del bene stesso.

Cass. civ. n. 5/1982

Qualora l'appartenenza al venditore della cosa venduta sia oggetto di contesa giudiziaria, a seguito di azione di rivendicazione promossa da un terzo in base ad un precedente trasferimento disposto in suo favore dallo stesso venditore, la circostanza che l'acquirente sia stato informato, all'atto del contratto, della pendenza di tale controversia comporta la correlativa esclusione di un comportamento doloso o colposo del venditore medesimo per l'evizione che si verifichi in esito alla sua soccombenza, nel suddetto giudizio, con la conseguenza che quest'ultimo, in base alla garanzia per evizione, non è soggetto all'obbligo di risarcire il compratore per il cosiddetto lucro cessante, il quale postula la ricorrenza di quel dolo o colpa, ma resta tenuto al risarcimento del danno nei limiti del cosiddetto interesse negativo e quindi alla restituzione del prezzo, al rimborso delle spese utili e necessarie fatte sulla cosa, ed al rimborso delle spese del contratto, nonché pure al rimborso del valore dei frutti e delle spese giudiziarie che il compratore abbia corrisposto al terzo vittorioso in rivendicazione, atteso che il ristoro di tale danno emergente prescinde dal dolo o colpa del venditore, nonché dalla conoscenza o meno da parte dell'acquirente del pericolo di evizione.

Cass. civ. n. 3249/1981

Ai sensi dell'art. 1483 c.c., la garanzia per evizione — che sanziona l'inadempimento del venditore all'obbligazione di cui all'art. 1476 n. 2 c.c. — impone al venditore medesimo di risarcire il danno nei limiti del cosiddetto interesse negativo, tranne che si accerti che l'alienante abbia agito con dolo o colpa, nel qual caso l'acquirente ha invece diritto all'integrale risarcimento del danno, comprensivo anche del lucro cessante. Tale domanda di più ampio ristoro pecuniario è riferibile non al concorrente esperimento di due azioni diverse (quella generale di responsabilità ex art. 1453 c.c. e quella ex art. 1483 dello stesso codice), ma all'esperimento di un'azione unica, che resta pur sempre connessa al diritto della garanzia per evizione, la cui disciplina, nel ricorso dell'elemento psicologico suddetto, resta solo integrata da quella dell'art. 1453 citato.