Cass. civ. n. 8283/2024

La distinzione tra norme integrative del codice civile, la cui violazione attribuisce al danneggiato il diritto alla demolizione, e norme non integrative la cui violazione non attribuisce un tale diritto, riguarda soltanto la disciplina dettata per regolare la distanza fra le costruzioni e non anche l'esercizio del diritto di veduta che ha natura giuridica e contenuto precettivo diverso. Pertanto ove quest'ultimo diritto venga violato, trattandosi di diritto reale assoluto, l'unico modo possibile di ripristinare la situazione legale è quello della rimessione nel pristino stato.

Cass. civ. n. 4816/2024

L'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso il cortile di proprietà esclusiva di un edificio limitrofo (appartenente ad un diverso proprietario) è soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre una servitù di fatto a carico dell'immobile altrui, dato che il diritto di veduta comporta una permanente minorazione della utilizzabilità del bene che ne è gravato da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, con attribuzione alla proprietà vicina di un corrispondente vantaggio che a questa finisce per inerire come "qualitas", ossia con le caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù.

Cass. civ. n. 438/2024

L'eliminazione delle vedute abusive, che consentono di affacciarsi e guardare nel fondo altrui, non necessariamente deve essere disposta dal giudice tramite la demolizione di quelle porzioni immobiliari costituenti il "corpus" della violazione denunciata, ben potendo la violazione medesima essere eliminata per altra via, mediante idonei accorgimenti, i quali, pur contemperando i contrastanti interessi delle parti, rispondano ugualmente al precetto legislativo da applicare al caso oggetto di cognizione. Spetta, poi, al giudice dell'esecuzione la determinazione delle concrete modalità dell'opera o la scelta tra diverse articolazioni concrete di opere aventi comuni finalità e connotazioni.

Cass. civ. n. 36511/2023

In caso di violazione delle distanze legali per l'apertura di vedute ex art. 905 c.c., l'azione volta alla condanna al ripristino dello stato dei luoghi, integrando un'actio negatoria servitutis di carattere reale, può essere proposta esclusivamente nei confronti del proprietario dell'immobile dal quale la veduta abusiva è esercitata, mentre l'azione risarcitoria per il conseguente pregiudizio è esperibile tanto nei confronti di quest'ultimo quanto dell'autore della violazione, quali responsabili in solido.

Cass. civ. n. 33134/2023

In materia di luci e di vedute, il diritto di proprietà di un immobile fronteggiante il fondo altrui non può attribuire, in assenza di titoli specifici (negoziali o originari, come l'usucapione), l'acquisto automatico della servitù di veduta, la quale suppone l'esistenza, per la prescritta durata ventennale, di aperture che consentano l'inspectio e la prospectio nel fondo confinante e che siano poste a distanza inferiore di quella prescritta dall'art. 905 c.c.

Cass. civ. n. 32816/2023

Configurabilità - Criteri - Apparenza - Segni visibili d'opere permanenti - Destinazione obiettiva all'esercizio della servitù - Necessità - Utilizzazione saltuaria delle opere - Sufficienza. Il requisito dell'apparenza della servitù discontinua, richiesto al fine della sua costituzione per usucapione, si configura quale presenza di segni visibili di opere di natura permanente obiettivamente destinate al suo esercizio, tali da rivelare, in maniera non equivoca, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente per l'utilità del fondo dominante e non un'attività posta in essere in via precaria, o per tolleranza del proprietario del fondo servente, comunque senza animus utendi iure servitutis; tale onere deve avere carattere stabile e corrispondere, in via di fatto, al contenuto di una determinata servitù che, peraltro, non implica necessariamente un'utilizzazione continuativa delle opere stesse.

Cass. civ. n. 25680/2023

Non costituisce domanda nuova della parte condannata in primo grado alla demolizione del balcone realizzato in violazione dell'art. 905 c.c., quella formulata in appello con la quale, al fine di rispettare tale disposizione, si richieda di adottare accorgimenti che escludano il "prospicere e l'inspicere in alienum" (cioè, l'affacciarsi e il guardare sul fondo altrui) senza imporre demolizioni, in quanto si tratta di una mera richiesta a scopo difensivo, diretta a limitare l'entità della soccombenza e che, costituente applicazione del principio di proporzionalità al contenuto del provvedimento di tutela giurisdizionale, ben essere accolta nel caso in cui essa non risulti frustrare l'integrale protezione dell'interesse meritevole sotteso alla domanda dell'attore.

Cass. civ. n. 13000/2013

L'esonero dall'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute tra fondi separati da una via pubblica, di cui all'art. 905, terzo comma, cod. civ., non opera nel caso di vedute laterali od oblique aperte sul fondo del vicino, restando tale ipotesi soggetta al rispetto delle distanze stabilite dall'art. 906 cod. civ., ancorché si tratti di edifici costruiti in adesione sullo stesso lato della strada pubblica e l'apertura dia luogo altresì ad una veduta diretta su tale via, avendo, del resto, una strada pubblica una larghezza di regola non inferiore a settantacinque centimetri e rivelandosi inopportuno che l'eventuale persiana, di cui sia munita la finestra, si apra troppo a ridosso della proprietà limitrofa.

Cass. civ. n. 10167/2011

In tema di distanze per l'apertura di vedute e balconi, la semplice esistenza di un terreno sopraelevato, senza che vi sia un parapetto che consenta l'affaccio sul fondo del vicino, esclude l'obbligo di distanziarsi dal fondo predetto ai sensi dell'art. 905 c.c.. Tuttavia, al fine di valutare l'idoneità del parapetto a consentire di guardare nell'altrui fondo, è rilevante la posizione reciproca delle due proprietà, atteso che, nell'ipotesi in cui il fondo dal quale si esercita la veduta sia in posizione sopraelevata, la "prospectio" ed a maggior ragione la "inspectio" possono risultare agevolate anche senza l'apporto determinante di un parapetto ad altezza normale, potendo non essere necessario che la parte si appoggi al manufatto al fine di esercitare la visione circolare intorno a sé. (Nella specie, la Corte ha cassato la pronuncia di secondo grado che, in presenza di terreno sopraelevato, aveva ritenuto disagevole l'affaccio da un parapetto di 50 cm. sormontato da fioriere di cemento).

Cass. civ. n. 220/2011

Ai fini della distinzione tra vedute dirette, laterali ed oblique, assume rilievo decisivo la posizione di chi guarda, in particolare quando siano possibili più posizioni di affaccio. Con riferimento ai balconi, pertanto, rispetto ad ogni lato di questo si avranno una veduta diretta, ovvero frontale, e due laterali o oblique, a seconda dell'ampiezza dell'angolo; ne consegue che, pur essendo la tutela delle vedute limitata all'arco massimo di centottanta gradi, con conseguente esclusione di quelle c.d. retroverse, può verificarsi che una delle vedute oblique esercitabili da un balcone sia retroversa rispetto alla parete in cui il medesimo è collocato, ma non per questo sia illegittima.

Cass. civ. n. 4222/2009

L'ultimo comma dell'art 905 cod. civ., il quale esclude l'obbligo di osservare una distanza minima per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino quando tra i due fondi contigui vi sia una via pubblica, non presuppone necessariamente che questa separi i fondi medesimi e che questi si fronteggino, ma richiede soltanto che essi siano confinanti con la strada pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione, sicché i fondi possono anche essere contigui o trovarsi ad angolo retto; ciò in quanto l'esonero dal divieto è giustificato dall'identificazione della strada pubblica come uno spazio dal quale chiunque può spingere liberamente lo sguardo sui fondi adiacenti.

Cass. civ. n. 25188/2008

In tema di limitazioni legali alla proprietà, l'apertura di un ballatoio di collegamento tra la pubblica via e l'ingresso delle abitazioni situate al primo e al secondo piano può essere qualificata veduta ed assoggettata al regime giuridico del rispetto delle distanze fissato nell'art. 905 c.c., quando sia idonea, per ubicazione, consistenza e struttura, a consentire l'affaccio sul fondo vicino.

Cass. civ. n. 23572/2007

In tema di distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, ai sensi dell'articolo 905 c.c., la semplice esistenza di un terreno sopraelevato posto a confine, senza che vi sia un «parapetto» che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, esclude l'esistenza dell'obbligo di distanziarsi da detto fondo, atteso che solo con la costruzione del parapetto si realizza la «veduta». (Nella specie la S.C. ha rigettato la doglianza del ricorrente. secondo cui la corte di merito, nel ritenere violate le distanze, per avere egli costruito un parapetto a confine del lastrico solare della controparte, non aveva considerato che essendo il proprio fondo in posizione sopraelevata rispetto all'altro, la veduta sussiste indipendentemente dal parapetto).

Cass. civ. n. 15430/2006

In tema di limitazioni legali della proprietà, costituisce veduta diretta sul fondo del vicino ogni apertura che consenta di affacciarsi e guardare frontalmente su di esso da uno qualsiasi dei lati, essendo riservato al giudice di merito verificare, con accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, se la stessa consenta lo sguardo frontale sul fondo del vicino.

Cass. civ. n. 6576/2005

In materia di diritti reali, l'obbligo del rispetto delle distanze legali trova applicazione anche quando la veduta viene esercitata dal piano terreno di una costruzione (nella fattispecie, dal portico inserito nel fabbricato), non occorrendo che l'apertura sia in tal caso munita di parapetto, come richiesto dall'art. 905 c.c. soltanto con riferimento a «balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili», essendo disagevole e pericoloso, avvenendo dall'alto, l'affaccio dai medesimi in assenza di protezione.

Cass. civ. n. 13261/2004

In tema di condominio, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini. Ne consegue che l'installazione di una ringhiera (o parapetto) su di un lastrico solare che permetta di affacciarsi su spazi condominiali (nella specie, cortili comuni destinati a dare aria e luce agli appartamenti sottostanti che vi prospettano) costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondi altrui (art. 905 c.c.), bensì quelle che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la destinazione, di non alterare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e di non ledere i diritti degli altri condomini.

Cass. civ. n. 13485/2000

L'esenzione dall'obbligo del rispetto della distanza stabilita dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non è limitata al solo caso dell'inserimento tra i due fondi di una via pubblica, ma va estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio, al caso cioè in cui il pubblico transito si eserciti su una porzione di terreno appartenente ad uno dei. frontisti. Quindi ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l'appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, mala pubblicità dell'uso al quale quel passaggio è destinato.

Cass. civ. n. 8341/1998

Perché si possa , parlare di strada pubblica ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905, terzo comma, c.c., occorre che la destinazione della strada all'uso pubblico risulti da un titolo legale, il quale può esser costituito oltreché da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato anche dall'usucapione ove risulti provato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che a tal fine rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene uti singuli essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

Cass. civ. n. 4401/1997

A differenza dell'art. 873 c.c. che è inteso ad evitare la formazione di intercapedini dannose e a tutelare gli interessi generali dell'igiene, decoro e sicurezza degli abitanti, consentendo agli enti locali di stabilire distanze maggiori, secondo una valutazione particolare degli interessi collettivi, l'art. 905 c.c., che stabilisce le distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è diretta a salvaguardare i fondi dalle indiscrezioni dipendenti dall'apertura di vedute degli edifici vicini e a tutelare interessi esclusivamente privati.

Cass. civ. n. 7511/1994

L'obbligo di rispettare le distanze stabilite dall'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette sussiste anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile comune, la cui presenza impone a carico dei proprietari dei fabbricati frontistanti dei limiti ancora più severi di quelli fissati dalle norme sulle distanze, in quanto l'esecuzione di nuove costruzioni non può alterare la destinazione del cortile consistente nel dare luce ed aria agli edifici su di esso prospettanti.

Cass. civ. n. 6120/1994

Nell'ipotesi in cui una veduta sia aperta nella faccia interna di un muro perimetrale e cioè nel fondo dell'incasso parziale di un muro, la distanza di m. 1,50 prevista dall'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute verso il fondo del vicino deve misurarsi dalla faccia esterna del muro e non da quella interna. Viceversa, nell'ipotesi di arretramento del muro perimetrale e cioè nel caso che l'incasso nel muro anziché essere parziale si estenda a tutta l'altezza del muro dal piano di calpestio sino all'estremità superiore, avendosi una vera e propria rientranza nell'originaria costruzione, la distanza di m. 1,50 deve essere misurata dalla faccia esterna del muro arretrato nel quale siano aperte le vedute.

Cass. civ. n. 4755/1991

La norma dell'art. 905 c.c. la quale vieta l'apertura di vedute dirette sul fondo del vicino se non venga osservata la distanza di un metro e mezzo, è applicabile anche nel caso in cui la veduta sia limitata dal muro cieco del fabbricato del vicino.

Cass. civ. n. 4453/1991

Anche ai fini dell'applicazione della distanza legale stabilita dall'art. 905 comma secondo c.c. per le vedute ed i prospetti esercitati da balconi o da altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, è necessario fare riferimento alla destinazione permanente e normale dell'opera mediante la quale si esercita la veduta, desumendola dalla natura oggettiva dell'opera stessa ed accertare inoltre se lo stato dei luoghi sia idoneo ad assicurare una normale inspectio e prospectio nel fondo del vicino mediante un comodo e non pericoloso affaccio.

Cass. civ. n. 7146/1990

Nel caso in cui il confine tra due fondi sia rappresentato da un muro comune, il punto d'arrivo nella misurazione della distanza di cui all'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute verso lo stesso, è costituito dalla faccia del muro prospiciente l'immobile da cui la veduta è esercitata e non da quella opposta, dalla parte del fondo di proprietà esclusiva dell'altro comproprietario del muro, né dalla sua linea mediana.

Cass. civ. n. 741/1988

La norma di cui all'art. 873 c.c. relativa alle distanze tra fabbricati, in quanto intesa a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati, tale da consentire una valutazione più rigorosa in sede locale, non si pone in correlazione con la norma di cui all'art. 905 c.c. sulla distanza delle vedute dal confine, volta solo a salvaguardare il fondo vicino dalle indiscrezioni che possono essere attuate mediante l'uso di un'«opera obiettivamente destinata a tale scopo», sicché, ove la maggior distanza delle costruzioni non sia dai regolamenti riferita specificamente al confine, bensì imposta in assoluto, indipendentemente dalla dislocazione delle costruzioni nei rispettivi fondi, la distanza delle vedute dal confine deve intendersi regolata esclusivamente dalla norma dell'art. 905 c.c., ossia in misura pari ad un metro e mezzo.

Cass. civ. n. 3356/1987

Ai fini dell'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è del tutto ininfluente l'esistenza tra i due fondi vicini di una strada privata, non essendo questa in alcun modo equiparabile alla via pubblica (o soggetta a servitù di uso pubblico) cui fa riferimento l'ultimo comma dell'art. 905 c.c.

Cass. civ. n. 6269/1986

Quando il muro nel quale vengono aperte le vedute forma un angolo acuto con la linea di confine o con il muro dell'edificio esistente sul suolo contiguo, può esercitarsi — quale che sia il grado dell'angolo stesso — sia la veduta diretta che quella obliqua, con la conseguenza che la distanza da osservare a salvaguardia del fondo vicino è quella prescritta per la veduta diretta dalla norma dell'art. 905 c.c.

Cass. civ. n. 3597/1982

L'apertura di una veduta verso il fondo del vicino, ai sensi ed agli effetti degli artt. 905 e seguenti c.c., sul fondo che già goda naturalmente di una vista panoramica, in conseguenza di posizione sopraelevata, è configurabile solo quando intervengano opere che aggravino la suddetta situazione naturale, consentendo la comoda inspectio e prospectio, e non anche, pertanto, in relazione ad un muro di cinta privo di tali caratteristiche.

Cass. civ. n. 1508/1982

L'esenzione dall'obbligo delle distanze legali, prevista dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per il caso in cui tra i due fondi intercorra una strada pubblica, si riferisce alle distanze stabilite dai precedenti commi della norma medesima per l'apertura di vedute dirette e di balconi, e non può quindi interferire, nei rapporti fra proprietari di fondi contigui o frontistanti rispetto alla pubblica strada, sulle pretese che all'uno derivino, ai sensi degli artt. 871 e 872 c.c., dall'inosservanza da parte dell'altro delle disposizioni dei regolamenti edilizi che disciplinano e limitano lo jus aedificandi (sia pure mediante il divieto di creare sporti su detta strada).

Cass. civ. n. 319/1982

L'apertura di vedute in violazione del disposto dell'art. 905 c.c. sul tetto di proprietà esclusiva di un condomino, non esclude il pregiudizio degli altri condomini i quali, pertanto, possono agire in negatoria servitutis, in quanto i vincoli che derivano da una veduta non incidono soltanto sul proprietario del tetto, dal momento che come fondo servente deve essere considerato l'intero immobile condominiale, nel suo complesso e nella sua unità strutturale e funzionale.

Cass. civ. n. 3428/1981

La misurazione della distanza di una veduta dal fondo del vicino si effettua dalla faccia esteriore del muro in cui si aprono le finestre ovvero dalla linea estrema del balcone, o, in genere, del manufatto dal quale si esercita la veduta stessa.

Cass. civ. n. 2665/1978

L'esonero dall'obbligo di osservare le distanze per l'apertura di vedute, qualora fra i fondi vicini vi sia una via pubblica, è limitato alle vedute dirette, ai sensi dell'art. 905 terzo comma c.c. Pertanto, la veduta laterale od obliqua, da un balcone, sul fondo del vicino, è soggetta alla distanza stabilita dall'art. 906 c.c., anche se dal balcone medesimo sia possibile l'esercizio di una veduta diretta verso una via pubblica.

Cass. civ. n. 4797/1977

L'art. 905 c.c., nel prevedere la distanza minima di una veduta diretta, assume come base della misurazione la posizione più avanzata del piano verticale sul quale l'apertura è posta ed è disposizione inderogabile. (Nella specie, la corte del merito aveva invece assunto come base non già la faccia esterna del muro, ma la ringhiera apposta all'interno dell'apertura, nel vano retrostante).

Cass. civ. n. 4748/1977

Ai sensi dell'art. 905 terzo comma c.c., il venir meno dell'obbligo di rispettare le distanze legali, per l'apertura di vedute e balconi, non si verifica in ogni caso in cui fra proprietà contigue vi sia uno spazio pubblico, ma postula che tale spazio abbia caratteristiche e destinazione di «via».

Cass. civ. n. 649/1975

Ai fini dell'osservanza delle distanze legali dal fondo vicino, costituisce veduta diretta quella che si esercita guardando di fronte a sé stesso, e cioè in direzione perpendicolare rispetto al piano del muro in cui si apre la finestra da cui si guarda. Vedute oblique o laterali sono, invece, quelle che si esercitano guardando, verso la propria destra o la propria sinistra, al di là dello spazio compreso fra le due parallele tracciate perpendicolarmente agli stipiti della finestra, vale a dire guardando in direzione obliqua rispetto al piano del muro in cui si apre la finestra o lungo la sua prosecuzione verso il confine. Di conseguenza, se il piano del muro in cui si apre la finestra è perpendicolare alla linea di confine ovvero forma con essa un angolo ottuso, non può aversi veduta diretta sul fondo posto al di là del confine, bensì soltanto vedute oblique o laterali. Se, invece, tale piano è parallelo a detta linea ovvero forma con essa un angolo più o meno acuto, dalla finestra possono esercitarsi, al tempo stesso, tanto una veduta diretta su una parte del fondo vicino, quanto vedute oblique o laterali su altre parti del fondo stesso. Se una finestra consente contemporaneamente sia la veduta diretta che la veduta obliqua o laterale sul fondo vicino, si devono osservare tanto la distanza di metri uno e cinquanta (da misurare tra la facciata esteriore del muro in cui si apre la finestra e la parte del fondo vicino rispetto alla quale essa forma veduta diretta) quanto la distanza di centimetri settantacinque (da misurarsi fra il lato più prossimo della finestra e le altre parti del fondo vicino), rispettivamente stabilito dagli artt. 905 e 906 c.c.

Cass. civ. n. 3873/1974

Quando i regolamenti edilizi prescrivono una distanza fra costruzioni maggiore di quella stabilita dal codice civile, l'apertura di vedute nel fabbricato costruito senza il rispetto di tale distanza, può costituire, ancorché sia osservata la distanza prescritta dall'art. 905 c.c., autonomo titolo di risarcimento di danno verso il vicino, se in concreto risultino compromesse le esigenze tutelate dalla norma regolamentare.

Cass. civ. n. 2827/1973

... La regola dettata dall'ultimo comma dell'art. 905, c.c. — secondo la quale la distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi non si applica quando tra i due fondi vicini ci sia una via pubblica — è applicabile anche alle vie private gravate da servitù di uso pubblico, cioè alle cosiddette vicinali, ma non pure alle vere e proprie strade private, gravate da servitù di passaggio in favore di terzi uti singuli.