Art. 1489 — Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi

Cass. civ. n. 14289/2018

L’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione, con l’effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell’alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d’essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell’affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza.

Cass. civ. n. 22363/2017

Nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile.

Cass. civ. n. 24055/2008

L’evizione totale o parziale si verifica solo quando l’acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale trova applicazione l’art. 1489 cod. civ riguardante i vizi della cosa venduta. (Nel caso di specie la Corte ha ritenuto che la mancanza della facoltà d’uso della corte condominiale comune, come area destinata a posto macchina scoperto per i condomini, prevista espressamente nel trasferimento immobiliare, non potesse integrare l’azione di garanzia per evizione parziale).

Cass. civ. n. 4786/2007

In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.

Cass. civ. n. 976/2006

L’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione, con l’effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.

Cass. civ. n. 21384/2005

In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.) l’apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell’esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione che essa risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l’acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell’immobile. A tal fine per apparenza si intende la facile riconoscibilità, pertanto con riferimento a diritto personale di garanzia, è sufficiente a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente conoscibile da un uomo di media diligenza. (Nella specie, relativa a vendita forzata di immobile locato, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la tutela dall’aggiudicatario in quanto l’esistenza della locazione era da questi conoscibile mediante consultazione sia della relazione di stima, sia della perizia tecnica redatta da un geometra nel corso della procedura esecutiva).

Cass. civ. n. 13496/2005

Il vincolo di (temporanea) inalienabilità di immobile di edilizia convenzionata è di carattere apparente, in quanto connaturato al bene, sicché in caso di vendita esso è conoscibile dall’acquirente anche se non dichiarato dal venditore, non trovando in tal caso applicazione l’art. 1489 c.c., che ha riguardo alla diversa ipotesi di cosa venduta gravata da oneri reali o personali non apparenti, e non è invocabile quando ad essere taciuto è un vincolo derivante da norma imperativa. (Nell’enunziare il suindicato principio la S.C. ha ritenuto infondata la doglianza del ricorrente, che lamentava l’erroneità del rigetto da parte dei giudici di merito della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la proprietà superficiaria di appartamento realizzato in regime di edilizia convenzionata, e recante clausola con la quale la promittente venditrice garantiva la libertà dell’immobile da vincoli ed oneri pregiudizievoli).

Cass. civ. n. 19812/2004

La garanzia, prevista dall’art. 1489 c.c., per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa venduta, è in via analogica applicabile anche al contratto preliminare di compravendita. La presunzione assoluta di conoscenza del vincolo di inedificabilità gravante su un immobile ha efficacia erga omnes quando esso sia stato imposto dalla legge o da un atto avente portata normativa, quale il piano regolatore, nel quale il vincolo sia stato inserito. Quando invece il vincolo risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il carattere particolare, e non generale e normativo, dell’atto impositivo, può presumersene la conoscenza solo da parte del proprietario del bene, che, quale soggetto interessato, può venirne a conoscenza con l’ordinaria diligenza, ma non anche da parte del compratore, il quale quindi può far valere nei confronti del venditore l’obbligo di garanzia derivante dall’art. 1489 c.c.

Cass. civ. n. 7294/2003

In tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l’immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti né indicati negli atti della procedura, senza che l’aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo non il diritto a far valere la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma a far valere le garanzie di cui all’art. 1489 c.c. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall’art. 2922, primo comma, c.c.

Cass. civ. n. 11867/2000

Il venditore non è tenuto a prestare la garanzia per gli oneri e i diritti di godimento dei terzi che gravano la cosa venduta, quando detti oneri e diritti, siano stati menzionati nel contratto o comunque conosciuti dall’acquirente.

Cass. civ. n. 14226/1999

Se nel contratto definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l’indice di edificabilità, il compratore, appresa l’esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull’area (nella specie, parte dell’area era risultata attraversata da una strada del Piano particolareggiato), può avvalersi, essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore, della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c., in materia di cosa gravata da oneri non apparenti; non ricorre, infatti, l’ipotesi del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo di essere nella realtà materiale, bensì l’ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto.

Cass. civ. n. 2856/1995

Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi la responsabilità del venditore ai sensi dell’art. 1489 c.c., è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate la loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Pertanto, in tema di vendita di terreno gravato da servitù di elettrodotto, è incensurabile la decisione di merito secondo la quale la clausola con cui l’immobile viene trasferito franco e libero da pesi, così come in loco è di stile in quanto confermativa della responsabilità del venditore in relazione a quegli oneri non apparenti rilevabili solo con particolari indagini, mentre non può riferirsi a quanto risulti ictu oculi e sia a tutti visibile come la servitù di elettrodotto, sicché non è idonea a fondare alcun fondamento del compratore circa l’estensione della garanzia oltre i limiti previsti dalla legge.

Cass. civ. n. 1781/1994

La violazione, da parte del promissario alienante di un immobile, dell’obbligazione assunta col contratto preliminare di provvedere a rendere l’immobile stesso conforme alle prescrizioni di legge, ivi comprese quelle concernenti le condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, legittima il promissario acquirente, in applicazione analogica del disposto dell’art. 1489 c.c., a richiedere la risoluzione del detto contratto, senza che vi osti l’astratta possibilità, per quest’ultimo, di accertare presso la competente amministrazione il difetto delle prescritte autorizzazioni amministrative alla realizzazione dell’opera, in quanto essa non integra gli estremi dell’apparenza del difetto medesimo ovvero della sua concreta conoscenza o conoscibilità con l’ordinaria diligenza.

Cass. civ. n. 9147/1993

In tema di vendita, la garanzia dovuta ai sensi dell’art. 1489 c.c. nel caso in cui la cosa venduta risulti gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi non richiede che l’accertamento dell’onere promani necessariamente da una pronuncia giudiziale resa fra il terzo ed il compratore, potendosi ritenere certa l’esistenza del diritto del terzo (nella specie: diritto di affittanza agraria) qualora tale esistenza sia stata pacificamente ammessa dal venditore.

Cass. civ. n. 1469/1993

Le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari. I vincoli da essi imposti non possono pertanto qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile secondo la previsione dell’art. 1489 c.c. e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto.

Cass. civ. n. 7639/1991

I limiti alle facoltà dei privati proprietari di immobili ed i vincoli di destinazione strumentali alla successiva (eventuale) espropriazione derivanti dalle prescrizioni di un piano regolatore approvato e pubblicato non sono riconducibili fra gli oneri non apparenti che, ove non dichiarati, non legittimano l’acquirente che non ne abbia avuto conoscenza a domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, in quanto la pubblicità sia dei piani regolatori che dei relativi vincoli è disciplinata con l’imposizione di una serie di formalità proprie degli atti normativi e la loro conoscibilità erga omnes è presunta come quella di detti atti.

Cass. civ. n. 10525/1990

In tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento a favore di terzi l’apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata ai fini dell’esclusione della responsabilità del venditore alla loro conoscenza effettiva da parte dell’acquirente. Ne consegue che ove il peso gravante sul fondo acquistato sia una servitù è sufficiente ad escludere la garanzia ex art. 1489 c.c. che la servitù sia apparente, nel senso in cui l’apparenza è richiesta come requisito per l’acquisizione della servitù per usucapione e per destinazione del padre di famiglia.

Cass. civ. n. 881/1987

A norma dell’art. 1489 cod. civ., i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del compratore, soltanto nel caso in cui siano «apparenti» o comunque conosciuti dal compratore stesso. E anche se il concetto di «apparenza» deve essere inteso non nel senso di percepibilità di tali pesi a prima vista, bensì di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all’affare, non può ritenersi che tale diligenza debba estendersi fino al punto di imporre ricerche presso la P.A. in ordine ad atti di questa non generali, ma diretti al solo venditore, come nel caso di vincoli sul bene risultanti da «atti d’obbligo» sottoscritti da quest’ultimo nei confronti del sindaco del comune dove sorge la costruzione.

Cass. civ. n. 5287/1983

In tema di vendita, la garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. concerne gli oneri e i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore ne abbia avuto conoscenza. Ad essa non può quindi sottrarsi il venditore per il solo fatto che l’esistenza dei suddetti oneri o diritti, da lui taciuta, sia stata resa pubblica a mezzo della trascrizione, a meno che egli non provi che il compratore ne abbia, avuto l’effettiva conoscenza.

Cass. civ. n. 3433/1982

L’
actio quanti minoris esperita dal compratore di un fondo, per essere lo stesso parzialmente occupato da un terzo sulla base di un contratto di affitto, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1489 cod. civ., e non dell’evizione parziale, in quanto questa incide sulla quantità del diritto trasferito, che, per la parte evitta, non si acquista, mentre la dedotta presenza del terzo restringe soltanto il libero godimento del bene.

Cass. civ. n. 2349/1976

Per l’applicabilità dell’art. 1489 c.c., non è sufficiente rilevare che la cosa compravenduta sia, in conseguenza di oneri o diritti non apparenti, insuscettibile di tutte le possibili forme di utilizzazione che la sua consistenza materiale astrattamente consentirebbe, ma occorre accertare che le limitazioni al libero godimento concernano quelle utilità che corrispondono alla funzione economico-sociale della cosa stessa secondo l’individuazione fattane, esplicitamente od implicitamente, dalle parti contraenti nel determinare l’oggetto, in senso giuridico ed economico (non già come dato meramente fisico), del contratto. La motivazione della sentenza che accoglie l’azione quanti minoris, per rilevate limitazioni al godimento della cosa compravenduta, è viziata se non contenga detto accertamento.

Cass. civ. n. 220/1976

L’art. 1489 c.c. si limita a stabilire il contenuto della garanzia dovuta dal venditore per l’esistenza sulla cosa venduta di diritti reali che ne limitano il godimento, ma non stabilisce, altresì, a carico dello stesso venditore ed a favore del compratore, l’obbligo di accertare l’effettiva esistenza di tali diritti. Tale accertamento il venditore può, peraltro, compiere nel suo interesse, ed anche delegarlo ad un terzo, il quale sarà, in tal caso, responsabile nei suoi confronti, secondo le regole del contratto di prestazione d’opera intellettuale, per il mancato o l’erroneo compimento delle necessarie indagini. Queste ultime possono essere, infine, demandate dal venditore allo stesso compratore il quale, se le esegue in modo erroneo, incorre in autoresponsabilità, e pertanto, deve sopportare le conseguenze del proprio negligente comportamento, senza poter addossare al venditore medesimo i danni derivatigli dall’esistenza del diritto speciale sulla cosa acquistata, come, di regola, avrebbe potuto fare, in forza della garanzia dovutagli ai sensi della citata norma. Il patto di conferimento al compratore dell’incarico di eseguire le indagini necessarie ad accertare l’esistenza di diritti reali speciali su di un immobile, oggetto della compravendita, non concernendo il trasferimento di un bene immobile, ma traendo da questo soltanto occasione, non richiede l’atto scritto ad substantiam o ad probationem e può essere, quindi, provato, anche a mezzo di prova orale.

Cass. civ. n. 3504/1975

Qualora l’immobile venduto risulti costruito in violazione delle limitazioni legali della proprietà, la pretesa del proprietario del fondo contiguo, diretta ad ottenere il rispetto di tali limitazioni, va ricondotta all’ipotesi dell’evizione parziale (art. 1484 c.c.), se dall’accoglimento della pretesa derivi la parziale perdita, per demolizione, dell’immobile venduto, ovvero all’ipotesi della garanzia ex art. 1489 c.c. la quale concerne non soltanto l’aggravio della cosa con oneri o con diritti personali o reali di terzi, ma altresì la soggezione dell’acquirente alla potestà del terzo di eliminare la situazione illegale quando all’accoglimento della pretesa consegua una restrizione nel godimento dell’immobile, salva la sua identità strutturale.

Cass. civ. n. 2947/1975

Nell’ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti apparenti del terzo, spetta al compratore, che agisca per evizione cosiddetta qualitativa — art. 1489 c.c. — l’onere di provare la propria ignoranza incolpevole.

Cass. civ. n. 1479/1975

Per l’applicazione dell’art. 1489 c.c. non è sufficiente la pura e semplice constatazione dell’esistenza di oneri o di diritti altrui sulla loro natura, in quanto la norma anzidetta riconosce al compratore il diritto di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo solo se si tratta di oneri o di diritti che si risolvono in una limitazione del libero godimento della cosa o, quantomeno, in una diminuzione del suo valore, e, in tal caso, non richiede, perché la garanzia operi, l’iniziativa concreta ed attuale del terzo. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto correttamente ispirato al principio di cui in massima, la decisione impugnata, di rigetto della domanda di risoluzione della vendita di un appartamento costruito senza licenza edilizia, in base al rilievo che, trattandosi di costruzione non in contrasto con le prescrizioni del regolamento edilizio ed essendo rimasta inerte l’amministrazione comunale per quattordici anni, la mera eventualità di un diverso atteggiamento futuro della medesima amministrazione non integrava gli estremi voluti dall’art. 1489 c.c.).

Cass. civ. n. 3436/1974

La presenza di uno stato di fatto idoneo — pur in mancanza di altro titolo formale — a suffragare l’acquisto per usucapione di una servitù attivamente inerente all’immobile compravenduto fa sì che, ove la ipotizzabilità dell’usucapione non debba essere ragionevolmente scartata per ragioni di specie (quale la mancanza del tempo utile all’usucapione, per essere stato il fabbricato costruito da tempo inferiore a quello necessario per usucapire), la garanzia del venditore comprende anche l’esistenza del corrispondente diritto in re aliena. L’azione in garanzia, tanto nel caso dell’art. 1489 c.c., che in quello dell’evizione vera e propria, presuppone non la sola esistenza del diritto del terzo, ma l’esercizio e l’accertamento positivo di esso; di talché non può dirsi prescritto il diritto del compratore che agisca in garanzia verso il suo venditore non appena il terzo lo abbia convenuto in giudizio per sentire affermare il proprio poziore diritto sulla res vendita, non potendosi il diritto prescrivere anteriormente alla sua azionabilità.

Cass. civ. n. 3196/1973

La garanzia per evizione (artt. 1483, 1484 c.c.) e quella per l’esistenza di oneri o diritti reali o personali di terzi sulla cosa venduta (art. 1489 c.c.), si differenziano, oltre che per i distinti presupposti su cui si fondano, anche per la diversa disciplina delle relative azioni: invero, nel caso di evizione totale o parziale la responsabilità del venditore non è esclusa dal semplice fatto che al compratore fosse nota l’esistenza del diritto del terzo sulla cosa ed il conseguente pericolo di evizione e sussiste sempre per il venditore — salvo il caso di vendita convenuta a rischio e pericolo del compratore (art. 1488 c.c.) — l’obbligo di restituire il prezzo pagato e di rimborsare le spese, anche se sia stata pattuita l’esclusione dalla garanzia; nell’ipotesi prevista dall’art. 1489 c.c., invece, l’esperibilità dell’azione subordinata alla condizione che la denunciata limitazione qualitativa del diritto acquistato derivi dall’esistenza di diritti od oneri non apparenti o non dichiarati nel contratto e non altrimenti noti al compratore.

Cass. civ. n. 2440/1970

La garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento dei terzi) tutela l’acquirente di buona fede per il caso che il diritto acquistato non sia esercitabile interamente per il concorso, a favore di terzi, di un jus re aliena, ma non incide sulla efficacia dell’acquisto; essa, sotto tale aspetto, differisce sia dalla garanzia dovuta per l’evizione totale, sia da quella dovuta per l’evizione parziale, le quali incidono sull’efficacia dell’acquisto, che viene negata in radice nel caso dell’evizione totale, mentre nel secondo caso l’acquisto viene ritenuto valido solo parzialmente. La conoscenza, da parte del compratore, del pericolo dell’evizione, non vale ad escludere l’esercizio della garanzia, ove l’evizione si verifichi dopo la vendita.