Cass. civ. n. 2612/1971

L'art. 1622 c.c. stabilisce che nel caso in cui l'esecuzione delle opere di riparazione che sono a carico del locatore, e cioè quelle straordinarie, comporti per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale, l'affittuario può, a sua scelta domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito, oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. Reductio ad aequitatem e rischio sono elementi i quali presuppongono necessariamente un mutamento della situazione di equilibrio esistente al momento della conclusione del contratto, e l'art. 1622 c.c. richiede che le opere straordinarie eseguite dal locatore, in costanza del rapporto, non siano state conosciute dall'affittuario al momento della conclusione del contratto, o quanto meno, non siano apparse come necessariamente eseguibili prima del termine del rapporto. Infatti l'esecuzione di opere per mettere la cosa in condizioni di funzionare normalmente e di produrre è fuori della previsione dell'art. 1622 c.c. e si pone in un momento anteriore, in quanto rientra nell'obbligo del locatore di consegnare la cosa in stato di servire all'uso e alla produzione a cui è destinata, obbligo previsto dall'art. 1617 c.c.