Cass. civ. n. 13157/2025

In tema di distanze legali, esiste, ai sensi dell'art. 873 c.c., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata; i regolamenti comunali, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio ai regolamenti locali, contenuto nella seconda parte dell'art. 873 c.c., è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore.

Cass. civ. n. 13155/2025

Il muro di cinta, da non considerare per il computo delle distanze tra costruzioni, è solo quello con facce emergenti dal suolo che, essendo destinato alla demarcazione della linea di confine ed alla separazione dei fondi, si presenti separato da ogni altra costruzione; esulano, pertanto, da tale nozione, sia il muro eretto in sopraelevazione di un fabbricato, a delimitazione di una terrazza di copertura di questo, sia quello costituente delimitazione laterale di un patio, giacché ambedue tali manufatti non si configurano separati dall'edificio cui ineriscono ma restano in esso incorporati.

Cass. civ. n. 10395/2025

La violazione delle distanze tra fabbricati non comporta necessariamente la demolizione totale del manufatto, in quanto il principio di proporzionalità del contenuto del provvedimento di tutela giurisdizionale deve condurre a realizzare integralmente l'interesse sostanziale protetto con il minor sacrificio dell'interesse dell'obbligato: ne consegue che deve essere disposta la condanna all'arretramento invece che alla totale demolizione, quando la prima tuteli integralmente gli interessi protetti dal rispetto delle distanze legali.

Cass. civ. n. 10329/2025

In tema di distanze fra costruzioni, la facoltà del vicino prevenuto di arretrare fino alla distanza legale la propria costruzione illegittima, ovvero di avanzarla fino a quella del preveniente, si traduce sul piano processuale nel potere del giudice, ancorché sollecitato dalla parte interessata, di disporre l'eliminazione della situazione illegittima, ordinando con la sentenza di condanna in via alternativa l'arretramento della costruzione illegittima ovvero l'avanzamento di essa secondo i principi dell'aderenza.

Cass. civ. n. 10328/2025

Il danno alla proprietà consiste nella concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godere del bene in modo pieno ed esclusivo, che il danneggiato ha l'onere di allegare (sia pure facendo ricorso a nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza) e provare, anche per presunzioni. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto irrilevante, ai fini della prova del danno derivante dall'aumento di ombra sull'edificio, la violazione delle distanze, in quanto il pregiudizio si realizzava solamente nelle prime ore del mattino e nelle ore precedenti il tramonto, e limitatamente al periodo ricadente tra ottobre e febbraio, quando il soleggiamento era più scarso).

Cass. civ. n. 24842/2024

In tema di distanze legali, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi "costruzione" agli effetti della disciplina di cui all'art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione di sostegno e contenimento, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l'altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento, dovendosi escludere la qualifica di costruzione anche se una faccia non si presenti come isolata e l'altezza possa superare i tre metri, qualora tale sia l'altezza del terrapieno o della scarpata.

Cass. civ. n. 17758/2024

In caso di violazione di distanze legali, l'esistenza del danno può essere provata attraverso le presunzioni, tenendo conto di fattori, utili anche alla valutazione equitativa, e da cui si desuma una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che vanno allegati e provati dall'attore.

Cass. civ. n. 12733/2024

Al fine della determinazione del "dies a quo" per l'usucapione del diritto di mantenere una determinata opera a distanza illegale, deve farsi riferimento non al momento di inizio della costruzione, ma a quello in cui questa sia venuta ad esistenza, con la realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, idonei a rivelare, anche al titolare del fondo servente, l'esistenza di uno stato di fatto coincidente con l'esercizio di un diritto reale di servitù. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che, ai fini dell'individuazione del "dies a quo", aveva ritenuto non provata la coincidenza tra la struttura portante e la consistenza finale dell'edificio, considerata anche la variante in corso d'opera modificativa della sagoma).

Cass. civ. n. 12535/2024

Nell'ambito delle opere edilizie, la semplice "ristrutturazione" si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio di cui sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché tali componenti siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria, in presenza dei quali, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima. (Nella specie, la S.C. ha qualificato come nuova costruzione una sopraelevazione comportante modifica della sagoma dell'edificio ed un incremento della sua superficie utile e della sua cubatura, per realizzare un sottotetto suscettibile di essere sfruttato per scopi abitativi).

Cass. civ. n. 12292/2024

La sopraelevazione deve essere considerata, a tutti gli effetti, come nuova costruzione e può essere quindi eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante; in tal caso, risulta inapplicabile il criterio della prevenzione, che si esaurisce, invece, con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della prima costruzione.

Cass. civ. n. 11193/2024

In caso di successione nel tempo di norme edilizie, la valutazione del carattere restrittivo dello ius superveniens va effettuata non in astratto, ma in concreto, verificando le conseguenze che all'edificante derivano dall'applicazione della nuova disciplina, sicché quest'ultima, ove escluda il principio della prevenzione imponendo una distanza dal confine, non si applica al convenuto che, in base a tale disciplina sopravvenuta, risulti tenuto ad arretrare il fabbricato.

Cass. civ. n. 7673/2024

In tema di distanze legali tra fabbricati, integra la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, solo l'opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecniche funzionali dell'abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa (quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore), e non anche l'opera che costituisce parte integrante del fabbricato. (Fattispecie relativa a rampa coperta di un garage).

Cass. civ. n. 3939/2024

In tema di distanze delle costruzioni dal confine, le norme di un regolamento edilizio e dell'annesso programma di fabbricazione sono efficaci e possono applicarsi nei rapporti tra privati solo dopo che siano state adottate dal consiglio comunale, approvate della giunta regionale e portate a conoscenza dei destinatari mediante pubblicazione da eseguirsi con affissione all'albo pretorio, essendo tale pubblicazione condizione necessaria per l'efficacia e l'obbligatorietà dello strumento urbanistico, senza possibilità di efficacia retroattiva dalla data di approvazione da parte dell'organo regionale, rimanendo, nel frattempo, applicabile la disciplina in materia di distanze dettata dal codice civile.

Cass. civ. n. 345/2024

In tema di distanze legali, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio ma si estende a qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata; ne consegue che in presenza di norma del piano regolatore generale, integrativa rispetto alla disciplina dettata dal codice civile nelle materie regolate dagli artt. 873 e seguenti c.c., che stabilisce una determinata distanza minima delle costruzioni dal confine del fondo deve computarsi, per la misurazione di detta distanza, altresì la piscina, solo in parte interrata e contenuta da un terrapieno di riporto e da un muro in calcestruzzo armato, trattandosi di opera che rivela i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo e che si connota per uno spazio ben definito, strutturalmente limitato in maniera definitiva e non precaria.

Cass. civ. n. 236/2024

In materia di distanze tra costruzioni, agli effetti dell'art. 9, comma 3, del d.m. n. 1444 del 1968, sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi di tale norma soltanto a condizione che sia stato approvato un apposito piano particolareggiato o di lottizzazione esteso all'intera zona, finalizzato a rendere esecutive le previsioni dello strumento urbanistico generale, contenente le disposizioni planivolumetriche degli edifici previsti nella medesima zona ed avente ad oggetto la realizzazione contestuale di "gruppi di edifici", e cioè di una pluralità di nuovi fabbricati, rimanendo perciò estranea a tale fattispecie l'ipotesi della realizzazione di un unico nuovo fabbricato che si sia inserito nel contesto di un isolato già edificato.

Cass. civ. n. 25843/2023

E' ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso "ad usucapionem".

Cass. civ. n. 18676/2023

In tema di rapporti di vicinato, la tutela della riduzione in pristino nel caso di violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni contenute in leggi speciali e in regolamenti edilizi locali è accordata solo quando le disposizioni violate abbiano carattere integrativo delle norme del codice civile e si riferiscano a edifici non confinanti con vie o piazze pubbliche, con la conseguenza che, in relazione a questi ultimi, la riduzione in pristino è esclusa nel caso in cui la distanza tra essi è inferiore a quella stabilita nei regolamenti edilizi locali.

Cass. civ. n. 18281/2023

In materia di distanze legali tra edifici, nell'ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente, l'altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo, configurandosi una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura; spetta al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l'opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito che aveva ritenuto che l'innalzamento al colmo del tetto di 10/20 cm - dovuto a ragioni tecniche, dipendenti dai nuovi materiali utilizzati e dalla coibentazione - non mutava la volumetria della costruzione, costituendo volume tecnico, con esclusione della presenza di una nuova costruzione).

Cass. civ. n. 18108/2023

In caso di violazione delle distanze, il giudice, nel liquidare in via equitativa il danno, deve indicare, almeno sommariamente e nell'ambito dell'ampio potere discrezionale che gli è proprio, i criteri seguiti per determinare l'entità del danno, tenendo conto della riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che devono essere allegati e provati dall'attore anche in via presuntiva. Non costituisce parametro per determinare il danno risarcibile la modifica dello stato dei luoghi o la complessità delle opere di ripristino, che sono poste a carico dell'autore della violazione.

Cass. civ. n. 16975/2023

In tema di muri di cinta, qualora l'andamento altimetrico di due fondi limitrofi sia stato artificialmente modificato, così da creare tra essi un dislivello che prima non esisteva, il muro di cinta viene ad assolvere, oltre alla funzione sua propria di delimitazione tra le proprietà, anche quella di sostegno e contenimento del terrapieno creato dall'opera dell'uomo; conseguentemente, esso va equiparato ad una costruzione in senso tecnico-giuridico agli effetti delle distanze legali (senza che abbia rilievo chi, tra i proprietari confinanti, abbia in via esclusiva o prevalente realizzato tale intervento) ed è assoggettato al rispetto delle distanze stesse.

Cass. civ. n. 16804/2023

La ricostruzione con sopraelevazione rispetto all'edificio preesistente costituisce una nuova costruzione, poiché implica un aumento di volumetria, sagoma e superficie di ingombro, ancorché di ridotte dimensioni, ed è soggetta quindi all'obbligo di rispetto delle distanze legali dal confine; pertanto, in caso di inosservanza di tali distanze, la demolizione non deve essere limitata alle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario, ma riguarda la nuova costruzione nella sua interezza.

Cass. civ. n. 16682/2023

La previsione, in un piano di lottizzazione approvato dall'autorità comunale, della destinazione di determinate aree a strada, non implica l'immediata modificazione del regime dei diritti immobiliari su dette aree, occorrendo a tale scopo un provvedimento amministrativo ablatorio ovvero una convenzione privata stipulata tra il lottizzante e la P.A.; ne consegue l'inapplicabilità alle stesse dell'art. 879, secondo comma, c.c., in materia di esonero dal rispetto delle distanze legali per le costruzioni confinanti con piazze e vie pubbliche.

Cass. civ. n. 16371/2023

In tema di costruzioni su fondi finitimi, la sopraelevazione sopravvenuta in aderenza è legittima allorché, per effetto della sua realizzazione, sia superata l'altezza della fabbrica limitrofa, purché, limitatamente al tratto in esubero rispetto alla linea di colmo dell'edificio preesistente, la nuova costruzione non sconfini nella proprietà altrui, appoggiandosi alla fabbricata sovrastata, ipotesi, questa, in cui la riduzione in pristino deve essere circoscritta alla quota in eccedenza, riportando l'opera nei limiti della semplice aderenza ed entro i propri confini.

Cass. civ. n. 12562/2023

Lo strumento urbanistico comunale che individui le zone territoriali omogenee di cui all'art. 2 del d. m. n. 1444 del 1968, deve osservare le prescrizioni in materia di distanze minime tra fabbricati previste, per ciascuna di dette zone, dal successivo art. 9, comma 1, avente immediata ed inderogabile efficacia precettiva. Ne consegue che, qualora nel regolamento comunale non sia stabilita alcuna distanza tra fabbricati relativamente ad una o più zone territoriali omogenee, o ne sia prevista una inferiore a quella minima prevista nel citato d.m., la disciplina dettata dall'art. 9 cit. sostituirà "ipso iure" quella difforme contenuta nel regolamento, così divenendone parte integrante e immediatamente applicabile ai rapporti tra privati.

Cass. civ. n. 12061/2023

In tema di distanze tra costruzioni, la violazione può essere accertata attraverso i rilievi aerofotogrammetrici, non essendovi alcun divieto posto dalla legge all'utilizzo di tale indagine tecniche; la parte che intende disconoscerne l'efficacia probatoria deve fornire elementi concreti in senso contrario, diretti a confutarne l'attendibilità.

Cass. civ. n. 8987/2023

In tema di distanze fra costruzioni nei rapporti fra privati, la deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale, apportata dagli strumenti urbanistici regionali, deve ritenersi legittima solo nel caso di gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, inseriti in strumenti urbanistici funzionali a soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio.

Cass. civ. n. 4449/2023

Il giudice dell'esecuzione chiamato, in sede di opposizione all'esecuzione di obblighi di fare, ad accertare la portata e l'idoneità esecutiva del titolo, può tenere conto, al fine di superare eventuali lacune del titolo medesimo, della situazione di fatto esistente al momento in cui ne viene richiesta la coattiva osservanza, restando fermo che, nel giudizio instaurato per la violazione delle distanze legali tra edifici, la determinazione della misura concreta della distanza da rispettare fra le costruzioni deve essere compiuta dal giudice investito della cognizione della relativa domanda e non può essere rimessa al predetto giudice dell'esecuzione, il quale deve risolvere solo i problemi e le difficoltà che possono insorgere in sede di attuazione dell'obbligo di fare, così come imposto dal titolo, e non può in alcun modo provvedere ad integrare il titolo stesso.

Cass. civ. n. 2268/2023

In materia di distanze tra fabbricati, l'individuazione della norma applicabile, correlata alla sussistenza di pareti finestrate di uno o di entrambi gli immobili al confine, fa riferimento alle sole facciate contrapposte e non a quelle in posizione secondaria, ancorché più alte delle prime, oltre che alle caratteristiche, principali o pertinenziali, degli immobili stessi, con la conseguenza che, in sede di giudizio, deve tenersi conto, a tali fini, anche del manufatto che, al momento della realizzazione di quello nuovo, si frapponeva tra quest'ultimo e quello preesistente, restando irrilevante sia l'intervenuta sua demolizione prima dell'accesso del c.t.u., sia l'inferiorità della sua altezza rispetto a quello retrostante munito di finestre nel piano superiore. (Nella specie, la S.C., a fronte della deduzione del proprietario del fabbricato preesistente, secondo cui la presenza di una finestra al piano alto di quest'ultimo rendeva irrilevante la preesistenza di un manufatto interposto tra il proprio e quello nuovo, ha cassato la sentenza di merito che si era limitata ad evidenziare il mancato rinvenimento dello stesso al momento del sopralluogo del c.t.u.)

Cass. civ. n. 1104/2023

In tema di costruzioni su fondi finitimi, ove la sopraelevazione del preesistente fabbricato, aderente a quello del vicino di altezza superiore, sia realizzata, per il tratto nel quale il nuovo edificio supera l'altezza di quello preesistente, in appoggio anziché in aderenza, senza che sia chiesta la comunione del muro contiguo, la sanzione applicabile non è quella della demolizione della costruzione in sopraelevazione e del suo arretramento fino a distanziarla della misura legale dal muro di proprietà esclusiva del vicino, bensì quella dell'eliminazione dell'appoggio e della sopraelevazione sul muro altrui, e della costruzione della sopraelevazione in aderenza, perché l'art. 877 c.c. consente la costruzione in aderenza, senza oneri o formalità, anche in caso di sopraelevazione di costruzione preesistente.

Cass. civ. n. 3241/2022

In tema di distanze, sia le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori generali, sia i regolamenti edilizi comunali hanno valenza integrativa dell'art. 873 c.c. e natura regolamentare o di atti amministrativi generali, sicché sono subordinati solamente alle norme di rango primario in esecuzione delle quali sono stati emanati. Ne consegue che la prevalenza delle diverse prescrizioni è, in materia, affidata essenzialmente ad un criterio di successione temporale delle norme locali.

Cass. civ. n. 24844/2022

In materia di distanze nelle costruzioni, qualora subentri una disposizione derogatoria o si verifichi una situazione favorevole al costruttore, si consolida - salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull'illegittimità della costruzione - il diritto di quest'ultimo a mantenere l'opera alla distanza inferiore se, a quel tempo, la stessa sia già ultimata, fermo restando, peraltro, il diritto del vicino al risarcimento del danno subìto nel periodo tra l'edificazione e la nuova disposizione normativa o situazione di fatto legittimante.(Fattispecie relativa ad un edificio originariamente sorto in violazione della normativa sulle distanze, prospiciente una strada privata di cui era stato successivamente accertato l'asservimento all'uso pubblico che incideva sul computo delle distanze in maniera favorevole per il costruttore.)

Cass. civ. n. 3684/2021

Al fine di mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge, non è sufficiente un'"autorizzazione" scritta unilaterale del proprietario del fondo vicino, che acconsenta alla corrispondente servitù, essendo, al contrario, necessario un contratto che, pur senza ricorrere a formule sacramentali, dia luogo alla costituzione di una servitù prediale, ex art. 1058 c.c., esplicitando, in una dichiarazione scritta, i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l'accordo, risolvendosi in una menomazione di carattere reale per l'immobile che alla distanza legale avrebbe diritto, a vantaggio del fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio, faccia venir meno il limite legale per il proprietario del fondo dominante, che così acquista la facoltà di invadere la sfera esclusiva del fondo servente. (Dichiara inammissibile, CORTE D'APPELLO BRESCIA, 16/06/2015).

Cass. civ. n. 25495/2021

Ove sia realizzata una costruzione in violazione delle distanze ex art. 873 c.c., il giudice deve ordinarne la riduzione in pristino, mediante la demolizione delle parti che superano tali limiti, non potendo limitarsi a disporre l'esecuzione di accorgimenti idonei ad impedire l'esercizio della veduta sul fondo altrui, consistenti in opere che rendano impossibili il "prospicere" e l'"inspicere in alienum"; l'azione in tema di distanze tra costruzioni, infatti, diversamente da quella concernente l'apertura di vedute - che tutela gli interessi esclusivamente privati del proprietario del bene dall'indiscrezione del vicino, impedendo di affacciarsi e di guardare nella proprietà del primo - è volta ad evitare il formarsi di intercapedini tra fabbricati, potenzialmente dannose per gli interessi generali all'igiene, al decoro e alla sicurezza degli abitanti.

Cass. civ. n. 40984/2021

I regolamenti edilizi previsti dall'art. 873 c.c. in materia di distanze tra costruzioni contengono norme di immediata applicazione, salvo il limite, nel caso di norme più restrittive, dei cosiddetti "diritti quesiti" (per cui la disciplina più restrittiva non si applica alle costruzioni che, alla data dell'entrata in vigore della normativa, possano considerarsi "già sorte"), e, nel caso di norme più favorevoli, dell'eventuale giudicato formatosi sulla legittimità o meno della costruzione. Ne consegue l'inammissibilità dell'ordine di demolizione di costruzioni che, illegittime secondo le norme vigenti al momento della loro realizzazione, tali non siano più alla stregua delle norme vigenti al momento della decisione, salvo, ove ne ricorrano le condizioni, il diritto al risarcimento dei danni prodottisi "medio tempore", ossia di quelli conseguenti alla illegittimità della costruzione nel periodo compreso tra la sua costruzione e l'avvento della nuova disciplina.

Cass. civ. n. 38033/2021

Il principio secondo cui, in tema di distanze nelle costruzioni, il proprietario di una di esse non può dolersi della realizzazione da parte del proprietario dell'altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, trova applicazione solo quando i due fabbricati sono in aderenza, laddove, al contrario, con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, trova applicazione l'art. 873 c.c.

Cass. civ. n. 24940/2021

Le convenzioni tra privati, con le quali si stabiliscono reciproche limitazioni o vantaggi a favore e a carico delle rispettive proprietà individuali, specie in ordine alle modalità di edificabilità, restringono o ampliano definitivamente i poteri connessi alla proprietà attribuendo a ciascun fondo un corrispondente vantaggio e onere che ad esso inerisce come "qualitas fundi", ossia con caratteristiche di realità inquadrabili nello schema delle servitù. Nell'ipotesi, pertanto, di inosservanza della convenzione limitativa dell'edificabilità, il proprietario del fondo dominante può agire nei confronti del proprietario del fondo servente con azione di natura reale per chiedere ed ottenere la demolizione dell'opera abusiva, non diversamente dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex artt. 872 e 873 c.c.. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito secondo la quale l'inosservanza del regolamento consortile cui erano vincolate le parti del giudizio, recante limitazioni alle modalità di edificazione, consentiva al proprietario del fondo dominante di agire nei confronti di quello del fondo servente con un'azione di natura reale per ottenere la demolizione dell'opera abusiva ex art. 1079 c.c.). (Rigetta, CORTE D'APPELLO ROMA, 14/03/2017)

Cass. civ. n. 13624/2021

Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni o come spazio tra le medesime o come distacco dal confine o in rapporto con l'altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l'assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile, perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati e, pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO BARI, 29/12/2015).

Cass. civ. n. 2661/2020

Le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze nelle costruzioni, anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile ed hanno, pertanto, valore di norme giuridiche (anche se di natura secondaria), sicché spetta al giudice, in virtù del principio "iura novit curia", acquisirne conoscenza d'ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte. (Rigetta, CORTE D'APPELLO SEZ.DIST. DI TARANTO, 13/04/2015).

Cass. civ. n. 18499/2020

In materia di controversie tra privati proprietari relative alla violazione delle distanze legali tra le costruzioni, il permesso di costruire in deroga, di cui all'art. 14 del d.P.R. n. 380 del 2001, deve necessariamente precedere la realizzazione dell'intervento edilizio e non può indirettamente comportare quale effetto la sanatoria dell'eventuale illecito, tenuto conto del carattere eccezionale del potere derogatorio che deve, pertanto, essere inteso in termini restrittivi, nonché della necessità di proteggere l'affidamento del privato. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO CAGLIARI, 11/11/2015).

Cass. civ. n. 22589/2020

In tema di distanze fra le costruzioni, le prescrizioni del piano regolatore, atto complesso risultante dal concorso della volontà del Comune e della Regione, acquistano efficacia di norme giuridiche integrative del codice civile solo con l'approvazione del piano medesimo da parte dell'autorità regionale. Qualora uno dei due atti che costituiscono l'atto complesso sia annullato a seguito di ricorso giurisdizionale, il piano regolatore decade con effetto retroattivo e non ha alcuna idoneità a regolare i rapporti in materia di distanze legali, fino a quando non intervenga una sua nuova approvazione e salva l'applicazione delle misure di salvaguardia. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO REGGIO CALABRIA, 09/06/2015).

Cass. civ. n. 27586/2020

In tema di distanze legali, la disciplina meno restrittiva, la cui sopravvenienza può legittimare la costruzione originariamente illecita, non può consistere in una semplice delibera del consiglio comunale, atteso che questa non è idonea, di per sé, a modificare la disciplina urbanistica, atteso che questa non è idonea, di per sé, a modificare la disciplina urbanistica, costituendo solo il primo atto di un complesso "iter" amministrativo che si conclude soltanto con l'approvazione regionale della variante del piano regolatore generale. (Dichiara inammissibile, CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ROMA, 03/07/2018).

Cass. civ. n. 28612/2020

Nell'ambito delle opere edilizie - anche alla luce dei criteri di cui all'art. 31, comma 1, lettera d), della legge n. 457 del 1978 (oggi art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001) -, è ravvisabile una "ricostruzione", quando l'opera di modifica dell'edificio preesistente si traduce non soltanto nell'esatto ripristino della costruzione precedente, ma anche nella riduzione della volumetria rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio; è ravvisabile, viceversa, una "nuova costruzione", quando l'opera di modifica si traduce non soltanto nella realizzazione "ex novo" di un fabbricato, ma anche in qualsiasi modificazione della volumetria dell'edificio preesistente che ne comporti un aumento della volumetria, con la conseguenza che solo all'ipotesi di "nuova costruzione" è applicabile la disciplina in tema di distanze ai sensi dell'art. 873 c.c. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha qualificato come "ricostruzione" un manufatto - nella specie una tettoia-veranda - che presentava, rispetto a quello preesistente, un decremento della superficie, tanto da determinare un aumento del distacco dal confine di 40 cm). (Cassa e dichiara giurisdizione, CORTE D'APPELLO ROMA, 17/06/2015).

Cass. civ. n. 29644/2020

Le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e non trovano deroga con riguardo alle prescrizioni sulle dimensioni dei cortili, le quali, siccome rivolte alla disciplina dei rapporti planovolumetrici tra le costruzioni e gli spazi liberi adiacenti, prescindendo dall'appartenenza di essi ad un unico o a più proprietari, non costituiscono norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra costruzioni (che si riferiscono alle costruzioni su fondi finitimi) e non possono escludere l'applicazione delle norme specificatamente dirette alla disciplina di tali distanze. (Rigetta, CORTE D'APPELLO BARI, 12/11/2015).

Cass. civ. n. 5605/2019

Le norme relative alle distanze tra costruzioni previste dall'art. 873 c.c. e dai regolamenti locali devono essere tenute distinte dalle regole di edilizia contenute in leggi speciali e nei regolamenti comunali (artt. 871 e 872 c.c.) poiché, in caso di loro violazione, esclusivamente le prime, che incidono sui rapporti di vicinato, consentono al privato l'esercizio delle azioni di riduzione in pristino e di risarcimento del danno, mentre le seconde, essendo dirette al soddisfacimento di interessi di ordine generale, ne limitano la tutela alla sola azione risarcitoria. Pertanto, da un lato, la regolarità urbanistica del fabbricato non rileva ai fini della proposizione dell'azione ripristinatoria atteso che, in ipotesi di mancato rispetto delle distanze, il provvedimento autorizzatorio può essere disapplicato dal giudice ordinario, previo accertamento incidentale della sua illegittimità, dall'altro, se le distanze sono state osservate, il vicino non ha diritto di chiedere la riduzione in pristino anche se l'immobile è abusivo. (Rigetta, CORTE D'APPELLO SALERNO, 28/11/2013).

Cass. civ. n. 5607/2019

In tema di calcolo delle distanze legali, non deve tenersi conto delle fondamenta del fabbricato poiché, per definizione, totalmente interrate e, perciò, irrilevanti. (Rigetta, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 08/08/2014).

Cass. civ. n. 6766/2018

In tema di distanze legali, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi "costruzione" agli effetti della disciplina di cui all'art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione di sostegno e contenimento, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l'altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento, dovendosi escludere la qualifica di costruzione anche se una faccia non si presenti come isolata e l'altezza possa superare i tre metri, qualora tale sia l'altezza del terrapieno o della scarpata.

Cass. civ. n. 11287/2018

In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Cass. civ. n. 5016/2018

In materia di distanze legali, le norme di cui all'art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli, volte unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati; viceversa, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela dell'interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico.

Cass. civ. n. 11320/2018

Le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro o dai confini dei fondi appartengono alla categoria delle norme integrative del codice civile che, se violate, conferiscono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino. Ne consegue che, qualora lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l'obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine ovvero tra le costruzioni, tale nuova disciplina vincola il preveniente che rimane tenuto, se vuole sopraelevare, alla osservanza della diversa distanza stabilita, senza alcuna facoltà di allineamento (in verticale) alla originaria preesistente costruzione, a meno che la normativa regolamentare non preveda una espressa eccezione in proposito.

Cass. civ. n. 3739/2018

I limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati previsti dall'art. 9, comma 2, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, (emanato su delega dell'art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 - c.d. legge urbanistica, aggiunto dall'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765) che prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica, trovano applicazione anche con riferimento alle nuove costruzioni, quali devono considerarsi le sopraelevazioni effettuate nei centri storici ove, vigendo il generale divieto di nuove edificazioni, è previsto solo che le distanze tra gli edifici interessati da interventi di ristrutturazione e di risanamento conservativo non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i preesistenti volumi edificati.

Cass. civ. n. 1616/2018

In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, comma 1, del d.m. n. 1444 del 1968 – traendo la sua forza cogente dai commi 8 e 9 dell’art. 41 quinquies L. n. 1150 del 1942 e prescrivendo, per la zona A, quanto alle operazioni di risanamento conservativo ed alle eventuali ristrutturazioni, che le distanze tra gli edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti –, rappresenta una disciplina integrativa dell’art. 873 c.c. immediatamente idonea ad incidere sui rapporti interprivatistici, sicché, sia in caso di adozione di strumenti urbanistici contrastanti con l’art. 9 citato, sia in presenza di disposizioni di divieto assoluto di costruire, sussiste l’obbligo per il giudice di merito di dare attuazione alla disposizione integrativa dell’art. 873, mediante condanna all’arretramento di quanto successivamente edificato oltre i limiti, ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, o all’integrale eliminazione della nuova edificazione, qualora invece non sussista alcun preesistente volume.

Cass. civ. n. 12134/2018

In materia di distanze tra costruzioni, la pur consentita deroga convenzionale al diritto di prevenzione non può validamente attuarsi mediante espressa o implicita disapplicazione delle distanze prescritte dai regolamenti locali, al riguardo imprescindibilmente vincolanti, onde colui che rinuncia alla facoltà di fabbricare in appoggio o in aderenza ad una preesistente costruzione resta per ciò stesso obbligato ad arretrare il proprio fabbricato sino alle anzidette distanze.

Cass. civ. n. 23856/2018

In tema di distanze legali, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa.

Cass. civ. n. 26783/2018

Quando due edifici su fondi finitimi si trovano a distanza inferiore a quella legale, quello dei due frontisti che per primo sopraelevi, ove non provi il diritto a ottenere l'arretramento del fabbricato dell'altro, deve osservare nella sopraelevazione la distanza legale (art. 873 c.c.), arretrandosi sul proprio edificio quanto necessario per rispettarla, essendo irrilevante che la sopraelevazione risulti ad altezza maggiore dell'edificio vicino.

Cass. civ. n. 24076/2018

La distanza minima di dieci metri tra le costruzioni stabilita dall'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 deve osservarsi in modo assoluto, essendo "ratio" della norma non la tutela della riservatezza, bensì quella della salubrità e sicurezza. Detta norma va, pertanto, applicata indipendentemente dall'altezza degli edifici antistanti e dall'andamento parallelo delle loro pareti, purché sussista almeno un segmento di esse tale che l'avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento.

Cass. civ. n. 26886/2018

In materia di rispetto delle distanze, lo "ius superveniens" che contenga prescrizioni più restrittive incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione con riferimento alle costruzioni che, al momento della sua entrata in vigore, possono considerarsi già sorte, in ragione dell'avvenuta realizzazione delle strutture organiche, costituenti punti di riferimento essenziali per la misurazione delle distanze. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata in cui il giudice di merito aveva ritenuto che solo la posa del solaio di copertura consentisse di ritenere eseguita la costruzione e impedisse, perciò, l'applicazione delle norme sopravvenute, affermando che, a tal fine, fosse sufficiente l'avvenuta edificazione delle mura perimetrali, le quali consentono di verificare il rispetto delle distanze).

Cass. civ. n. 24206/2018

Le disposizioni in materia edilizia, nell'ipotesi di successione di norme nel tempo, sono di immediata applicazione poiché i piani regolatori, come i regolamenti edilizi comunali, essendo essenzialmente diretti alla tutela dell'interesse generale nel campo urbanistico, prescindono dall'interesse del privato. Ne deriva che se, dopo la concessione della licenza edilizia, sopravviene una diversa regolamentazione sulle distanze fra edifici, le costruzioni devono adeguarsi alla disciplina vigente al momento della loro realizzazione, a nulla rilevando la legittimità della precedente autorizzazione a costruire, mentre, qualora l'esercizio dello "ius aedificandi" abbia già avuto inizio e concreta attuazione alla data di entrata in vigore della normativa sopravvenuta, ha rilievo l'epoca dell'inizio dell'opera e, quindi, la disposizione edilizia che stabilisce distanze maggiori, sopraggiunta nel corso della costruzione anteriormente iniziata, è inapplicabile, non potendo avere efficacia retroattiva ed incidere su situazioni pregresse, neppure ove l'esecuzione dei lavori si sia protratta oltre il termine previsto dalla suddetta licenza edilizia.

Cass. civ. n. 30708/2018

In tema di distanze legali tra edifici, costituisce volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, solo l'opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, perché destinata a contenere impianti serventi di un edificio principale, per esigenze tecnico funzionali dell'abitazione, che non possono essere ubicati nello stesso (come quelli connessi alla condotta idrica e termica). Pertanto, non rientra in tale nozione il vano scale, il quale è parte integrante del fabbricato, ossia corpo di fabbrica.

Cass. civ. n. 27638/2018

In tema di distanze tra costruzioni, la deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale realizzata dagli strumenti urbanistici regionali deve ritenersi legittima quando faccia riferimento ad una pluralità di fabbricati ("gruppi di edifici") che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come fossero un edificio unitario, e siano finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone, poiché la legittimità di tale deroga è strettamente connessa al governo del territorio e non, invece, ai rapporti fra edifici confinanti isolatamente intesi.