Art. 952 — Costituzione del diritto di superficie

Cass. civ. n. 23547/2017

La “proprietà superficiaria” di un immobile – che consiste nella proprietà della costruzione separata dalla proprietà del suolo e si distingue dal diritto di superficie, quale diritto di costruire e mantenere la costruzione sul suolo altrui – limitando il diritto del proprietario del suolo, il quale non può avvalersi della facoltà di costruire in pregiudizio del diritto del superficiario e non può beneficiare degli effetti dell’accessione, va inquadrata tra i diritti reali di godimento su cosa altrui. La proprietà superficiaria deve ritenersi un diritto ontologicamente diverso da quello di piena proprietà, cosicché, ove – nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita – il promittente venditore si sia obbligato a trasferire al promissario acquirente la proprietà piena di un immobile del quale abbia soltanto la proprietà superficiaria, ricorre la figura dell'”aliud pro alio”, che legittima l’azione per la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1453 c.c..; ove, poi, la promessa di vendita abbia ad oggetto la proprietà di un immobile senza ulteriore specificazione, deve presumersi che si tratti della piena proprietà, spettando al promittente venditore l’onere di provare che il promissario acquirente era a conoscenza dell’inerenza dell’obbligo alla sola proprietà superficiaria.

Cass. civ. n. 24701/2009

In base al principio dell’autonomia negoziale, deve ritenersi consentita la possibilità della contemporanea costituzione, a carico dello stesso immobile e tra le stesse parti, sia di un diritto di superficie avente ad oggetto lo spazio aereo soprastante l’immobile, sia di un diritto di servitù “altius non tollendi”, spettando al giudice di merito, nell’indagine sulla comune intenzione dei contraenti, accertare se la volontà delle parti sia stata quella di assicurare, con tale assetto negoziale, una posizione di privilegio ad una parte rispetto all’altra, concretantesi nella facoltà di scegliere tra l’edificazione ed il mantenimento della visuale anche dopo che il diritto di superficie sia estinto per non uso. (Nella specie, la S.C. ha Gassato la sentenza di merito che, nel decidere in controversia vertente su un contratto di “vendita d’aria” stipulato sotto il vigore del codice civile previgente – il quale non prevedeva trai diritti reali “in re aliena” diritto di superficie -, muoveva dalla premessa di principio per cui non fosse possibile operare contemporaneamente, sullo stesso immobile, la costituzione di una servitù “altius non tollendi” e la cessione del relativo spazio sovrastante, così da pregiudicare in radice la corretta indagine ermeneutica sul complessivo accordo intercorso tra le medesime parti).

Cass. civ. n. 21930/2009

Non viola il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato il giudice di merito che a fronte della domanda di accertamento del diritto di proprietà su di un immobile, riconosca invece il diritto di superficie, costituendo questo un “minus” rispetto al primo, perché attiene a facoltà che sono normalmente comprese nella proprietà, dalla quale, per espressa previsione dell’art. 952 c.c., possono essere scorporate, con attribuzione ad un soggetto diverso dal proprietario di una parte soltanto delle facoltà dominicali. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva riconosciuto l’usucapione del diritto di superficie di un lastrico solare in favore della parte che aveva chiesto l’accertamento dell’usucapione del diritto di proprietà sulla medesima area).

Cass. civ. n. 4072/2008

In tema di diritti di superficie, la proprietà separata del cosiddetto soprassuolo arboreo, se sorta nella vigenza del codice civile del 1865 (nella specie piante di ulivo distribuite in due piccoli gruppi con altra pianta distanziata), non può che essere limitata alle piantagioni esistenti al momento della costituzione del relativo diritto, e non investe l’intera estensione del fondo con esclusione del diritto di piantare, ove non espressamente previsto, nuovi alberi, fatta eccezione che questi fossero cresciuti per germinazione spontanea da quelli preesistenti.

Cass. civ. n. 2100/2004

Il diritto sul palco in teatro non ha come oggetto, i posti, a sedere o in piedi, che esso contiene, ma lo spazio intero — aperto sulle balconate sovrapposte nelle pareti perimetrali della sala, in cui si svolgono gli spettacoli — dal quale i titolari possono assistere alle rappresentazioni, e tutto il bene forma normalmente oggetto di proprietà superficiaria o di proprietà superficiaria separata, secondo il titolo. E poiché, in ragione della sua peculiare conformazione fisica (la struttura) e delle utilità specifiche che offre (la funzione), tutto il palco, di per sé, non è suscettibile di divisione, in quanto non permette la formazione di un numero di quote uguali a quello dei condividenti, nel caso di comproprietà del palco e di scioglimento della comunione il bene giuridico «palco» deve essere compreso per intero nella quota dei condividenti titolari della quota maggiore, con addebito dell’eccedenza.

Cass. civ. n. 6656/2000

Il diritto di superficie ha un suo specifico contenuto economico incidente per un verso, positivamente, sul patrimonio di chi ne è titolare, per altro verso, negativamente, su quello di coloro che per effetto di esso subiscano una limitazione al loro diritto dominicale, senza che rilevi che l’esercizio dello ius aedificandi è rimesso alla volontà del superficiario, poiché il carattere futuro ed eventuale di tale esercizio connaturato alla stessa struttura del diritto di superficie, nulla toglie alla sua valutabilità in termini economici.

Cass. pen. n. 1487/1999

Poiché l’art. 162, comma 4, c.p.p. dispone che la notifica di un atto processuale nel domicilio desumibile dagli atti è valida fino a che l’autorità giudiziaria non abbia avuto comunicazione del suo mutamento e tale precetto non trova alcuna deroga espressa od implicita, nel procedimento di riesame, qualora al fascicolo processuale del tribunale non risulti l’avvenuta chiusura delle indagini preliminari, legittimamente la notifica dell’avviso di udienza al difensore non iscritto all’albo del circondario è eseguita ai sensi dell’art. 65, comma 2, att. c.p.p. nel domicilio da lui eletto nel circondario per la fase delle indagini ovvero presso il locale ordine forense.

Cass. civ. n. 1392/1998

La concessione ad aedificandum, stante l’autonomia contrattuale delle parti, riconosciuta dall’art. 1322 c.c., non si concreta sempre e necessariamente in un diritto di superficie, ai sensi dell’art. 952 c.c., potendo in taluni casi assumere i caratteri e i contenuti di un diritto personale nei soli confronti del concedente, trovando la sua fonte in un contratto (atipico) con effetti meramente obbligatori non soggetto a rigori di forma o di pubblicità. Tuttavia al fine di poter interpretare in tal senso anziché in quello conforme allo schema tipico approntato dal legislatore la concreta pattuizione intervenuta fra le parti, occorre che emergano (e vengano indicati dal giudice di merito) i peculiari indici rivelatori di una simile configurazione giuridica.

Cass. civ. n. 1737/1996

Nel caso di fondazione costituita con testamento, le disposizioni del fondatore, le quali prevedano la destinazione a favore di terzi degli utili dei beni che costituiscono la dotazione dell’ente, determinano lo scopo della fondazione medesima e non prevedono, invece, a carico della stessa un modo, inteso nel senso di onere o peso che il gratificato di una liberalità subisca per volontà di chi ha fatto l’attribuzione e consistente nell’erogazione di una parte del vantaggio patrimoniale a favore del disponente o di terzi.

Cass. civ. n. 3804/1995

Il diritto del superficiario non può avere un contenuto ed una estensione maggiore di quello del proprietario e, come il diritto dominicale, non può estendersi, quindi, allo spazio aereo sovrastante il suolo che ne è oggetto oltre il punto in cui il suo titolare può avere un apprezzabile interesse ad escludere gli altri (art. 840 c.c.). Tale interesse, quando si tratti del diritto di fare e mantenere una costruzione con dimensioni e destinazione predeterminate, deve essere in concreto accertato con specifico riferimento anche ai prestabiliti limiti del diritto del superficiario.

Cass. civ. n. 10498/1994

Lo spazio sovrastante una costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di un autonomo diritto di proprietà, ma può formare oggetto di un diritto di superficie (art. 952 c.c.) insistente sulla proprietà altrui, il quale al pari di ogni altro ius in re aliena è soggetto ad estinzione per effetto del non uso protrattosi per il tempo stabilito dalla legge (art. 954 c.c.) ove la costruzione non venga edificata.

Cass. civ. n. 5086/1983

Il diritto di fare una costruzione su suolo altrui, ai sensi dell’art. 952 c.c., non è suscettibile di possesso, configurabile soltanto in relazione alla proprietà superficiaria, e cioè al diritto (
ex art. 952 citato) di «mantenere» una costruzione già realizzata nell’esercizio del suindicato diritto di costruire.

Cass. civ. n. 4220/1983

La vendita, da parte del proprietario dell’ultimo piano di edificio condominiale ad un terzo, dell’«area fabbricabile al di sopra del culmine massimo del tetto», comportando l’acquisto di un diritto reale su uno strato di area avulso, con soluzione di continuità, dall’immobile sottostante, configura un diritto reale su cosa altrui e precisamente un diritto di superficie.

Cass. civ. n. 948/1978

Non è giuridicamente compatibile e quindi possibile la costituzione contemporanea, a carico di uno stesso fondo, anche se a favore di uno stesso soggetto, proprietario di fondo contiguo al primo di un diritto di superficie ovvero di una concessione ad aedificandum e della servitutis altius non tollendi,
realizzandosi una situazione in cui sono contemporaneamente privilegiati due interessi contrapposti, quali quello a costruire e quello a che non si costruisca su uno stesso fondo, facoltà che si escludono a vicenda.

Cass. civ. n. 3409/1976

Il diritto di colui che abbia ottenuto dal proprietario del suolo una concessione ad aedificandum costituisce, anche prima della realizzazione della costruzione e del conseguente sorgere della proprietà superficiaria, un diritto reale attuale ed efficace, classificabile fra quelli cosiddetti in re aliena, e, come tale, tutelabile con le azioni poste a difesa di detta categoria di diritti. (Nella specie, azione rivolta a far cessare le turbative ostacolanti la realizzabilità della costruzione).