Cass. civ. n. 11827/2025

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, disciplinate dagli artt. 27 e 34 della l. n. 392 del 1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 69, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, scaduto il contratto, rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità di avviamento a lui dovuta, è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando il godimento dell'immobile o la sua mera detenzione senza concreta utilizzazione.

Cass. civ. n. 2005/2025

Nel concordato preventivo la compensazione determina, ai sensi degli artt. 56 e 169 della l.fall., una deroga alla regola del concorso ed è ammessa pure quando i presupposti di liquidità ed esigibilità, ex art. 1243 c.c., maturino dopo la data di presentazione della domanda di ammissione al concordato stesso, purché il fatto genetico delle rispettive obbligazioni sia sempre anteriore alla domanda. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata che ha ritenuto compensabile il credito vantato per canoni di locazione da una società in concordato con quello della banca verso la propria locatrice, discendente da contratti bancari e di finanziamento, individuando il momento genetico di debenza dei canoni, anche successivi all'ammissione alla procedura concorsuale, nella data - anteriore - di stipulazione del contratto di locazione).

Cass. civ. n. 1256/2025

Lo scioglimento della comunione legale tra i coniugi, conseguente alla loro separazione giudiziale o consensuale, è rimosso dalla riconciliazione dei coniugi medesimi, anche se verificatasi per fatti concludenti, con l'effetto di ripristinare automaticamente il regime di comunione originariamente adottato, salvo diversa convenzione matrimoniale; restano tuttavia esclusi gli acquisti effettuati durante il periodo di separazione e l'invocabilità della buona fede da parte dei terzi che abbiano acquistato diritti da uno dei coniugi, confidando sull'apparenza del permanere della separazione, in assenza di adeguata pubblicità.

Cass. civ. n. 25584/2024

Nell'ipotesi di espropriazione forzata di un bene locato, il pagamento di canoni locativi eseguito dal locatario all'esecutato-locatore, nel corso del processo esecutivo ma prima della designazione del custode professionale o della conoscenza della surroga nella custodia, ha efficacia liberatoria nei confronti della procedura a condizione che sussistano i requisiti della fattispecie di cui all'art. 1189 c.c., ovvero che il conduttore provi, oltre alla sua buona fede, l'esecuzione del pagamento in favore del creditore apparente, il quale deve risultare da una prova documentale munita di data certa ex art. 2704 c.c., non potendosi attribuire valore confessorio, nei confronti del custode giudiziario, a quietanze o dichiarazioni giudiziali rilasciate dall'esecutato.

Cass. civ. n. 25339/2024

In materia di locazione di cosa altrui, l'estinzione del diritto personale di godimento in capo al concedente non determina l'automatico scioglimento del contratto di locazione del quale, pertanto, permangono inalterati gli effetti obbligatori, con la conseguenza che l'utilizzatore non può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento se non riceve, dal terzo proprietario, alcuna molestia ovvero se ricevendola, venga garantito dal concedente.

Cass. civ. n. 23220/2024

Con riferimento alla cessione del contratto di locazione, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio permane, sul piano processuale, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto.

Cass. civ. n. 18486/2024

La proprietà, in capo al locatore, della cosa concessa in godimento non costituisce presupposto per la conclusione del contratto di locazione, ma la sua carenza può assumere rilevanza - anche nei rapporti fra il locatore di un bene di proprietà altrui e il conduttore - allorché il proprietario lamenti la lesione del suo titolo e dell'insita disponibilità del godimento del bene e faccia valere i suoi diritti verso il locatore, così incidendo sul rapporto locativo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di rigetto della domanda di condanna al pagamento dei canoni, proposta dal sublocatore nei confronti del subconduttore, in ragione del passaggio in giudicato della decisione - pronunciata nei confronti del conduttore-sublocatore e anche del subconduttore - che aveva dichiarato l'inefficacia del contratto di locazione stipulato dal proprietario dell'immobile, poi fallito, presupposto legittimante alla stipula della sublocazione).

Cass. civ. n. 15801/2024

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla locazione di un bene attribuisce al promissario esclusivamente il diritto di essere preferito nella conclusione del contratto alle condizioni concordate, fermo restando il potere del promittente di non concludere affatto il contratto, con la conseguenza che, nel caso di violazione del patto da parte del promittente - che concluda senz'altro con terzi il contratto cui esso inerisce senza effettuare la denuntiatio, oppure senza attendere la scadenza del termine assegnato al prelazionario per il relativo esercizio, o anche senza tener conto dell'avvenuta accettazione dello stesso prelazionario - questi può solo agire per il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento, in quanto l'ordinamento non appresta, per il caso di prelazione volontaria, rimedi lato sensu coercitivi: né il diritto di riscatto, il quale è riservato a ben specifiche ipotesi di prelazione ex lege, né tantomeno l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Cass. civ. n. 6839/2024

Il contratto di ormeggio, pur rientrando nella categoria dei contratti atipici, é sempre caratterizzato da una struttura minima essenziale, consistente nella semplice messa a disposizione ed utilizzazione delle strutture portuali con conseguente assegnazione di un delimitato e protetto spazio acqueo; il suo contenuto può, tuttavia, estendersi anche ad altre prestazioni, quali la custodia del natante o delle cose in esso contenute, nel qual caso compete a chi fonda un determinato diritto o la responsabilità dell'altro contraente, sullo specifico oggetto della convenzione, fornire, anche a mezzo presunzioni, la relativa prova. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, in relazione ad un furto di un natante ormeggiato presso un circolo nautico, aveva escluso la sussistenza di un'obbligazione di custodia senza valutare, ai fini della prova presuntiva dell'inclusione del servizio di guardiania nel contratto, tutti gli elementi indiziari acquisiti in giudizio, quali la previsione di uno specifico costo, con doppio pagamento per il noleggio e per la guardiania, e la presenza di una sottoscrizione, risultata apocrifa, di una clausola di esonero da responsabilità del circolo nell'ipotesi di furto).

Cass. civ. n. 5782/2024

In tema di locazione ad uso diverso da quello abitativo, l'inottemperanza del precedente locatario all'obbligazione di rilascio alla scadenza del contratto non può essere dedotta quale sopravvenuta impossibilità della prestazione ex art. 1256 c.c. per escludere l'inadempimento del locatore all'obbligazione di consegnare l'immobile al conduttore nel termine pattuito.

Cass. civ. n. 4578/2024

In tema di locazione, il diritto al risarcimento dei danni patiti dal conduttore della cosa locata trova la sua fonte nel contratto e nell'art. 1581 c.c., che richiama l'art. 1578 c.c. (vizi della cosa locata), e non nell'art. 2051 c.c., il quale si applica nella sola ipotesi di danni arrecati a terzi estranei al rapporto di locazione. (Nella specie, la S.C. ha corretto la motivazione della sentenza impugnata che aveva fondato la condanna al risarcimento dei danni, subiti dal conduttore in conseguenza delle infiltrazioni verificatesi a causa di vizi interessanti la copertura del capannone locato, sull'art. 2051 c.c.).

Cass. civ. n. 4405/2024

In tema di cessione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, unitamente al trasferimento d'azienda, ai fini del rispetto del beneficium ordinis previsto dall'art. 36 della l. n. 392 del 1978, ciò che rileva è l'inadempimento del cessionario/conduttore che, da parte del locatore, deve essere fatto constatare con autonomo atto, prima di rivolgersi al cedente e di esperire l'azione giudiziale; tale atto può essere anche costituito dalla domanda di mediazione, ovvero dalla richiesta di partecipazione alla mediazione, estese - in funzione del successivo giudizio - anche al cessionario (e, nel caso di cessioni successive, all'ultimo cessionario), atteso che una simile iniziativa, per le sue caratteristiche funzionali, ben può essere considerata come una richiesta di adempimento ante causam rivolta al cessionario (o all'ultimo cessionario).

Cass. civ. n. 4357/2024

In tema di espropriazione immobiliare, l'obbligazione, assunta col contratto di donazione dal donatario di un immobile, di concedere ai donanti il godimento del cespite donato per tutta la durata della loro vita naturale non è opponibile ai creditori del donatario, né all'aggiudicatario del bene, poiché non si tratta di un'obbligazione "propter rem", bensì dell'attribuzione di un diritto personale atipico di godimento, ricollegato al "modus" della donazione, e la trascrizione della donazione modale non fa acquisire all'onere carattere reale, stante il principio di tipicità dei diritti reali e la riconduzione della donazione modale nell'ambito dei rapporti obbligatori.

Cass. civ. n. 31744/2023

In tema di consulenza tecnica d'ufficio, l'eccezione di nullità relativa per illegittima utilizzazione, da parte del consulente nominato dal giudice, di documenti che non poteva invece utilizzare, non può essere utilmente formulata, al momento del loro deposito, dal consulente di parte nel corso delle operazioni peritali, ma deve essere formalmente proposta, a norma dell'art. 157, comma 2, c.p.c., nella prima istanza o udienza successiva al formale deposito dell'atto viziato - ossia la relazione del consulente tecnico d'ufficio -, anche a mezzo di rinvio alla contestazione eventualmente formulata nel corso della consulenza, come nelle osservazioni alla bozza di relazione che la parte abbia trasmesso a norma dell'art. 195, comma 3, c.p.c.

Cass. civ. n. 29303/2023

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non ha l'onere di provare che l'immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell'immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l'onere di provare tale fatto impeditivo della suddetta pretesa, ai sensi dell'art. 2697, comma 2, c.c. Qualora, invece, la destinazione contrattualmente individuata dalle parti non contempli necessariamente il contatto diretto con il pubblico, potendo implicarlo o meno, nel quadro dell'attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, compete al conduttore provare che - com'era lecito nell'economia del regolamento contrattuale - l'immobile sia stato effettivamente adibito ad attività comportante il contatto in questione. (Nella specie, con riguardo alla locazione di un appartamento, le cui camere venivano pacificamente utilizzate, in aggiunta a quelle della struttura principale, per ospitare i clienti di un albergo, la S.C. ha confermato, in parte qua, la sentenza di merito che aveva ritenuto incombesse al locatore dimostrare una diversa modalità di utilizzo, onde sottrarsi all'obbligo di corrispondere al conduttore l'indennità di cui all'art. 34 della l. n. 392 del 1978).

Cass. civ. n. 25368/2023

Il contratto di locazione dell'immobile pignorato, stipulato dal debitore esecutato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, è nullo per violazione di norma imperativa, con la conseguenza che la somma versata dal (preteso) conduttore al locatore deve intendersi corrisposta per un'occupazione "sine titulo", e che la procedura esecutiva può chiederne conto al debitore-locatore e non già al conduttore che abbia pagato in buona fede e sulla base di un ragionevole affidamento nella legittimazione del ricevente, essendo costui liberato ai sensi dell'art. 1189 c.c.

Cass. civ. n. 21845/2023

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il contegno del conduttore che, dopo aver denunciato i vizi del bene locato, accetti il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza, comporta l'implicita rinuncia a farli valere, in conseguenza della quale gli è precluso di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone o il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nonché di avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c..

Cass. civ. n. 20885/2023

Il contratto di locazione stipulato da un comproprietario in favore di un altro, in quanto riconducibile alla gestione d'affari altrui, è valido ed efficace nei confronti dei comproprietari non locatori che non si siano preventivamente opposti alla stipula, i quali possono ratificare l'operato del gestore, ai sensi dell'art. 1705 c.c., senza particolari formalità, e chiedere al conduttore il pagamento "pro quota" dei canoni di locazione maturati in data successiva alla intervenuta ratifica.

Cass. civ. n. 19626/2023

L'avviso al locatore ex art. 1577 c.c. non ha natura negoziale, ma di atto giuridico in senso stretto, sicché nell'interpretazione del suo contenuto non si applicano le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., dovendo darsi rilievo, per converso, agli elementi obiettivi di riconoscibilità del significato dell'atto.

Cass. civ. n. 18470/2023

La domanda di risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa locata ex art. 1578, comma 2, c.c., non è proponibile in via autonoma rispetto alle azioni di risoluzione o di riduzione del corrispettivo di cui al comma 1 dello stesso articolo.

Cass. civ. n. 18370/2023

La specifica e seria proposta di nuova locazione – suscettibile di rilevare, in relazione al disposto dell'art. 1591 c.c., ai fini della prova del danno subito dal locatore per non aver potuto dare in locazione il bene ad un canone più elevato, a causa del ritardo nella restituzione dell'immobile - può identificarsi anche con quella proveniente dallo stesso conduttore. (Nella specie, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza di merito che aveva utilizzato, quale parametro per la quantificazione del danno ex art. 1591 c.c., il canone di cui alla proposta di rinnovo del contratto, escludendo – in ragione della qualità di pubblica amministrazione del Ministero dal quale proveniva – che la relativa attendibilità potesse essere sminuita da una supposta condizione di "soggetto debole" del conduttore, interessato comunque a mantenere in vita il rapporto).

Cass. civ. n. 16367/2023

In tema di "sale and lease back", contratto socialmente tipico, ai fini della violazione del divieto di patto commissorio non è necessaria la congiunta ricorrenza dei tre indici sintomatici, quali l'esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest'ultima e la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente, in quanto assume rilevo fondamentale che la complessiva operazione negoziale sia finalizzata a realizzare una causa concreta di garanzia, in luogo dell'effettivo trasferimento dei beni, il cui accertamento è rimesso al giudice di merito, anche sulla base di altri idonei indici rivelatori.

Cass. civ. n. 14779/2023

Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le

Cass. civ. n. 14067/2023

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con riferimento a un immobile adibito a bar, aveva ravvisato nel mancato pagamento del canone di locazione e nell'esecuzione di lavori di adeguamento strutturale senza l'autorizzazione del locatore, un inadempimento del conduttore suscettibile di fondare la risoluzione del contratto di locazione, rigettando, per converso, la domanda di risoluzione proposta, in via riconvenzionale, da quest'ultimo, per non avere il locatore eseguito, a sua volta, le opere necessarie a consegnargli un immobile idoneo alla destinazione in discorso).

Cass. civ. n. 13870/2023

In tema di contratto di locazione, il mancato versamento di alcune annualità dell'imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva al fine della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui all'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto.

Cass. civ. n. 10983/2023

In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità. (Nella specie, con riferimento alla caduta dalla passerella del palco di un cine-teatro - occorsa, a causa di un improvviso "black-out" elettrico, a un tecnico incaricato di effettuare le riprese video di un evento culturale, mentre eseguiva un sopralluogo -, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza di merito che aveva ritenuto configurabile la responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al conduttore, sul presupposto che tanto il palco quanto l'impianto elettrico costituissero parti dell'immobile acquisite alla sua disponibilità).

Cass. civ. n. 8998/2023

In tema di sospensione dell'esecuzione forzata, l'art. 626 c.p.c. - secondo cui in pendenza della sospensione del processo non può compiersi alcun atto esecutivo, salvo che il giudice dell'esecuzione disponga diversamente – si riferisce ai soli atti volti alla progressione della procedura (vale a dire alla liquidazione dei beni pignorati o alla distribuzione del ricavato), fermi restando gli atti già compiuti, con la conseguenza che il giudice dell'esecuzione, dopo la sospensione, può adottare atti di natura conservativa o di gestione attiva dei beni pignorati, dovendosi in ogni caso escludere che, qualora i cespiti siano stati locati prima del pignoramento, possa ordinarsi - per effetto della mera sospensione - la restituzione al locatore dei canoni comunque riscossi dal custode giudiziario.

Cass. civ. n. 6596/2023

Quando in un contratto di locazione la parte locatrice è costituita da più locatori, dal lato passivo ciascuno di essi è tenuto nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, mentre dal lato attivo può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, trovando applicazione la disciplina della solidarietà ex art. 1292 c.c., la quale, tuttavia, non determina la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che - in relazione a un contratto di locazione che prevedeva che il pagamento del canone avvenisse mediante bonifico su un conto corrente intestato a due dei plurimi locatori - aveva ritenuto che la chiusura di tale conto, a seguito del decesso dei relativi intestatari, non legittimasse in alcun modo il conduttore ad interrompere il pagamento del canone, che avrebbe dovuto invece effettuarsi al domicilio di altro co-locatore, in applicazione dell'art. 1182, comma 3, c.c.).

Cass. civ. n. 6338/2023

Il comproprietario può concedere in locazione la cosa comune nei limiti della propria quota ideale, dal momento che il potere di disporre di quest'ultima – assicurato a ciascun partecipante alla comunione dall'art. 1103 c.c. – non è limitato dalla disposizione di cui all'art 1105 c.c., la quale regola il potere di amministrazione della cosa comune nella sua interezza.

Cass. civ. n. 5735/2023

La condotta del conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo - il quale rifiuti di traferirsi in altri locali per consentire l'esecuzione dei lavori idonei a neutralizzare un accertato pericolo di crolli, poi effettivamente verificatisi - può assumere rilievo nell'eziologia del danno ed essere ritenuta da sola sufficiente a provocarlo, ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., solo qualora il rifiuto sia ingiustificato ed il locatore possa ritenersi liberato dalla mora nell'adempimento dell'obbligazione di riparazione a seguito di formale intimazione ex art. 1207 c.c., accompagnata dalla proposta di un provvisorio trasferimento dell'attività in altro locale. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della Corte territoriale che, pur in presenza di un ritardo del locatore nel procedere alle riparazioni, aveva ritenuto determinante nella causazione del danno il rifiuto opposto dal conduttore al trasferimento provvisorio in altri locali, senza previamente verificare se l'offerta di tale trasferimento, avanzata dal locatore, avesse formato oggetto di apposita intimazione ex art. 1207 c.c. e fosse stata ingiustificatamente rifiutata).

Cass. civ. n. 4947/2023

Qualora le parti del contratto di locazione di un immobile urbano definiscano transattivamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata del rapporto e l'ammontare del canone, stabilendo, fra l'altro, una determinata scadenza per il rilascio dell'immobile ed un certo corrispettivo per il suo ulteriore godimento, questo nuovo rapporto, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nei patti del negozio transattivo e, in via analogica, nella normativa generale delle locazioni urbane, ma si sottrae - data la sua genesi e l'unicità della causa che avvince il complesso rapporto - alla speciale disciplina giuridica che regola la materia delle locazioni (leggi di proroga legale, legge cosiddetta dell'equo canone e successive modificazioni) cui è assolutamente insensibile. Peraltro il precedente rapporto, che deve ritenersi convenzionalmente estinto alla data della transazione, resta regolato - per quanto riguarda il suo svolgimento e la sua cessazione - dallo stesso negozio transattivo ovvero, in mancanza di patti contrari, dalla normativa ordinaria e da quella speciale previgenti. (In applicazione del principio, la S.C. ha statuito che la rinuncia all'indennità di avviamento contenuta in un accordo, trasfuso nel verbale di conciliazione concluso tra le parti a definizione di un precedente contenzioso tra le stesse, è sottratta alla sanzione della nullità ex art. 79 l. n. 392 del 1978L. 27/07/1978, n. 392).

Cass. civ. n. 6596/2023

Quando in un contratto di locazione la parte locatrice è costituita da più locatori, dal lato passivo ciascuno di essi è tenuto nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, mentre dal lato attivo può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, trovando applicazione la disciplina della solidarietà ex art. 1292 c.c., la quale, tuttavia, non determina la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che - in relazione a un contratto di locazione che prevedeva che il pagamento del canone avvenisse mediante bonifico su un conto corrente intestato a due dei plurimi locatori - aveva ritenuto che la chiusura di tale conto, a seguito del decesso dei relativi intestatari, non legittimasse in alcun modo il conduttore ad interrompere il pagamento del canone, che avrebbe dovuto invece effettuarsi al domicilio di altro co-locatore, in applicazione dell'art. 1182, comma 3, c.c.).

Cass. civ. n. 27963/2022

La parte che ha interesse a far accertare l'avvenuta riconciliazione dei coniugi, dopo la separazione, ha l'onere di fornire una prova piena e incontrovertibile, che il giudice di merito è chiamato a verificare, tenendo presente che, in mancanza di una dichiarazione espressa di riconciliazione, gli effetti della separazione cessano soltanto col fatto della coabitazione, la quale non può ritenersi ripristinata per la sola sussistenza di ripetute occasioni di incontro e di frequentazione, ove le stesse non depongano per una reale e concreta ripresa delle relazioni materiali e spirituali e che il relativo apprezzamento non può essere oggetto di sindacato di legittimità, in presenza di una motivazione adeguata ed esaustiva.

Cass. civ. n. 14598/2021

Il conduttore di un'unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può, al pari del proprietario, godere delle relative parti comuni ed anche, eventualmente, modificarle, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cd. interno) e sempre che non risulti alterata la destinazione di esse, né pregiudicato il paritario uso da parte degli altri condomini (limite cd. esterno). (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva condannato la conduttrice di un locale facente parte di un condominio a rimuovere la canna fumaria dalla stessa precedentemente installata sulla facciata esterna del fabbricato, sul presupposto che alterasse il decoro architettonico dello stesso).

Cass. civ. n. 41744/2021

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di appello che, nonostante le parti avessero stabilito l'essenzialità della pattuizione relativa alla sussistenza dell'agibilità dell'immobile, aveva respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta dal conduttore, che aveva denunciato la mancanza della "licenza di abitabilità").

Cass. civ. n. 38084/2021

Il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all'uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale.

Cass. civ. n. 2154/2021

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto illegittima la sospensione del pagamento dei canoni a fronte dell'impossibilità di utilizzare tutte le parti dell'immobile all'uso convenuto - attività commerciale - per irregolarità urbanistico-amministrative, assenza di mutamento di destinazione d'uso e di agibilità)

Cass. civ. n. 16437/2021

In tema di affitto a coltivatore diretto, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1621 e 1577 c.c. (dettato con specifico riguardo al contratto di locazione, ma senz'altro applicabile anche a quello di affitto, di fondi rustici in particolare), in pendenza del rapporto il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Cass. civ. n. 516/2020

Il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest'ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli artt. 832, 1576 e 2043 c.c., ad ingerirsi e a sorvegliare l'attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore ex art. 2055 c.c. (Rigetta, CORTE D'APPELLO TORINO, 23/02/2018).

Cass. civ. n. 9666/2020

La mancata consegna dell'immobile locato da parte del locatore esclude l'obbligo del conduttore di pagare il canone, senza che assuma rilievo la facoltà del locatario di agire per la consegna coattiva del bene o per la risoluzione del contratto.

Cass. civ. n. 17557/2020

Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della "res" (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l'onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell'abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno "in re ipsa".

Cass. civ. n. 19632/2020

L'affittuario dell'azienda ha l'obbligo di conservarla, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo. Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che - a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa) - i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati "in negativo" e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l'elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 1005 c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall'usufrutto.

Cass. civ. n. 23986/2019

In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui viene pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto (a) mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, oppure (b) mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, ovvero (c) correlando l'entità del canone all'incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione delle parti, sull'equilibrio economico del sinallagma. Al contrario, la legittimità di tale clausola va esclusa qualora risulti - dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerata la parte che invoca la nullità - che i contraenti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392 del 1978 e così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge.

Cass. civ. n. 24222/2019

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, nel caso in cui il contratto sia stato stipulato dall'usufruttario il quale, nel corso del rapporto, abbia indebitamente percepito somme eccedenti quelle dovute a titolo di canone, alla morte del locatore, la domanda del conduttore volta a conseguire la ripetizione delle somme deve essere proposta nei confronti degli eredi dell'usufruttuario, e non già del nudo proprietario divenuto "medio tempore" pieno proprietario.

Cass. civ. n. 25433/2019

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore senza formalità particolari, potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni, ed esigere dal conduttore, in virtù dell'art. 1705, comma 2, c.c. - applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell'art. 2032 c.c. - la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva.

Cass. civ. n. 15292/2019

Salvo il caso in cui ne abbia acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità (giuridica o di fatto) del bene da parte del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discende non già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto medesimo, nei soli rapporti con l'effettivo legittimato.

Cass. civ. n. 16917/2019

L'art. 1578 c.c. offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna che presuppone l'accertamento giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell'obbligazione; al contrario, l'art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578 c.c.

Cass. civ. n. 2976/2019

Il contratto di locazione immobiliare, se non diversamente convenuto, include anche le pertinenze, con la conseguenza che la specifica esclusione del rapporto pertinenziale tra due porzioni immobiliari ad opera dell'originario proprietario di entrambe non consente di affermare la sussistenza del relativo vincolo, pur ove possa apparire ragionevole l'utilità della cosa accessoria rispetto a quella principale.

Cass. civ. n. 3974/2019

La distruzione del bene locato, la quale fa venir meno l'obbligo di manutenzione a carico del locatore rendendo applicabile la disciplina dell'impossibilità sopravvenuta (totale o parziale) della prestazione, ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene pregiudicandone definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto, fermo restando che la distruzione di un singolo elemento essenziale o strutturale non equivale a distruzione parziale dell'immobile locato solo se gli altri elementi, rimasti in efficienza, assicurino la consistenza complessiva dell'immobile e la sua funzionalità. (Nella specie, il giudice di merito, con decisione confermata dalla S.C., aveva affermato che non fosse stato dimostrato il verificarsi di una causa di impossibilità sopravvenuta tenuto conto che la dichiarazione di inagibilità dell'immobile riconducibile ad un evento sismico non poteva ritenersi equivalente alla sua distruzione totale o parziale, avendo inoltre accertato che, a seguito del sisma, il rapporto locatizio era proseguito per un triennio).

Cass. civ. n. 15378/2018

In tema di locazione, l'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità non rende annullabile il contratto per errore sulla qualità dell'oggetto, ma determina il mancato rispetto delle qualità che l'immobile deve possedere e dunque un vizio della cosa locata, con conseguente esperibilità del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1578 c.c.

Cass. civ. n. 20796/2018

In materia di locazione ad uso non abitativo, il mancato ottenimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell'attività imprenditoriale convenuta non determina la nullità del contratto per difetto di causa, ma dà luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento.

Cass. civ. n. 14731/2018

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. (Rigetta, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 15/06/2016).

Cass. civ. n. 23853/2018

L'accertamento dello stato di buona fede del possessore di un bene mobile deve ritenersi possibile e non è precluso allorché, esibita dal possessore nel giudizio di rivendica la scrittura di trasferimento in suo favore, il rivendicante disconosca la firma ivi apposta, e il possessore non chieda la verificazione del documento, poiché, dovendo lo stato di buona (o mala) fede accertarsi con riferimento ai due momenti dell'acquisto del possesso del titolo e dell'intestazione formale, il disconoscimento successivo, se importa che la scrittura non possa essere più utilizzata in giudizio come mezzo di prova del trasferimento del bene, non impedisce di tenerne conto per accertare lo stato di buona (o mala) fede nel momento in cui ebbe inizio la situazione possessoria, al fine di valutare la fondatezza dell'eccezione di usucapione abbreviata proposta dal possessore del bene. (Fattispecie relativa a scrittura privata - ancorché disconosciuta e nulla per difetto di forma - su cui la corte di merito aveva ancorato la presunzione di buona fede del possesso richiesta dall'ipotesi di usucapione di cui all'art. 1161, comma 1, c.c., dichiarando le appellanti proprietarie, per intervenuta usucapione, del bene mobile donato).

Cass. civ. n. 12607/2018

In materia di locazione d'immobile ad uso diverso da quello abitativo, la disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva; pertanto, da un lato non elide tale effetto la mera inerzia del locatore, successiva alla scadenza per la quale la disdetta era intempestiva e quand'anche accompagnata dalla mera protrazione della percezione del canone, né, dall'altro lato, per potersene egli valere gli necessita un'esplicita manifestazione di volontà in tal senso; ne consegue che il locatario che rilasci l'immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non può dirsi, ai fini dell'esclusione del suo diritto all'indennità di avviamento commerciale, avere rilasciato l'immobile per iniziativa unilaterale sua propria ovvero spontanea, ma appunto in dipendenza della disdetta validamente intimata per la scadenza successiva.

Cass. civ. n. 1630/2018

In forza dell'art. 157 c.c., gli effetti della separazione personale, in mancanza di una dichiarazione espressa di riconciliazione, cessano soltanto col fatto della coabitazione, la quale non può, quindi, ritenersi ripristinata per la sola sussistenza di ripetute occasioni di incontri e di frequentazioni tra i coniugi, ove le stesse non depongano per una reale e concreta ripresa delle relazioni materiali e spirituali costituenti manifestazione ed effetto della rinnovata società coniugale. Ne consegue, che passata in giudicato la sentenza di separazione personale con addebito reciproco, il coniuge superstite al fine di far valere diritti successori, è tenuto ad allegare specificamente l'avvenuta cessazione degli effetti della separazione, con correlata caducazione della sentenza a far data dal ripristino della convivenza spirituale e materiale.

Cass. civ. n. 15146/2017

Nel caso di immobile concesso in locazione dalla P.A., quest'ultima non è esonerata dall’onere di provare, con ogni mezzo - e, quindi, anche per presunzioni - l’esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio, benché tale dimostrazione, ove l’immobile fosse destinato ad investimento produttivo mediante locazione, non debba essere data necessariamente attraverso proposte contrattuali ricevute, potendo essere desunta da altre circostanze di fatto che depongano per il mancato conseguimento di corrispettivi locativi commisurati a quelli di mercato; qualora, invece, l’immobile fosse destinato ad utilizzo per esigenze proprie dell’ente pubblico, il danno deve essere commisurato ad altre e diverse conseguenze pregiudizievoli, che devono essere puntualmente dimostrate, quali il costo sopportato dall’ente costretto a mantenere i propri uffici nell’originaria allocazione, ovvero la lievitazione dei prezzi dei lavori di ristrutturazione preventivati sull’immobile, o, ancora, la incidenza economica negativa, determinata dalla indisponibilità del bene, sul risultato della attività amministrativa.

Cass. civ. n. 411/2017

L’ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione, preclusa l’opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato, sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto, ma anche sulla sua qualificazione, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente collegata alla tipologia del contratto.

Cass. civ. n. 13092/2017

In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione, intervenuta la disdetta del contratto da parte del locatore, ove il conduttore, per parte propria, si avvalga della facoltà di recesso per gravi motivi, è comunque tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Cass. civ. n. 3795/2017

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, ove il rapporto sia cessato a seguito di convalida della licenza intimata dal locatore, questi - difettando di interesse al riguardo - non può far valere, dopo la scadenza, una clausola risolutiva espressa del contratto, neppure al fine di sottrarsi al versamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Cass. civ. n. 27021/2016

In tema di contratto di locazione, quando la titolarità della posizione di locatore appartenga a più soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore, compreso quello di attivarsi giudizialmente per il pagamento dei canoni, in assenza di una specifica previsione contrattuale, sono esercitabili tanto congiuntamente quanto dal singolo o da alcuni dei contitolari, atteso che - secondo le regole generali della comunione dei diritti - la gestione dei rapporti obbligatori, non implicando disposizione della posizione comune ma solo una attività di gestione ordinaria, sono espressione del diritto di ciascuno all’amministrazione della stessa.