Cass. civ. n. 10914/2025

I vincoli paesistici - la cui conoscenza non può essere presunta, essendo fissati da atti di natura amministrativa e non normativa - costituiscono oneri non apparenti, per i quali può essere esperita l'azione ex art. 1489 c.c., con la conseguenza che essi sono invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto.

Cass. civ. n. 17148/2024

In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto.

Cass. civ. n. 1441/2024

I vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. (Nella specie, in applicazione di detto principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che aveva qualificato come non apparente un vincolo pubblicistico gravante su di un'area destinata a parcheggio pubblico limitandosi a desumerne la non conoscenza per effetto della mancata allegazione della concessione edilizia all'atto di trasferimento, così presupponendo che detto provvedimento costituisse la fonte primaria del vincolo).

Cass. civ. n. 48114/2023

In tema di bancarotta fraudolenta, nel caso di scioglimento e liquidazione di una società di capitali, la nomina dei liquidatori produce effetti dal momento in cui è stata iscritta nel registro delle imprese, sicché gli amministratori della società, fatta salva l'ipotesi in cui abbiano presentato le dimissioni in precedenza, rispondono penalmente delle condotte poste in essere fino a tale momento.

Cass. civ. n. 27559/2023

In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto.

Cass. civ. n. 25830/2023

In caso di vendita di bene immobile non conforme a norme urbanistiche, il successivo rilascio del certificato di agibilità non esclude la garanzia di cui all'art.1489 c.c., atteso che tale certificato non produce alcun effetto sanante e non preclude all'amministrazione comunale di esercitare il potere sanzionatorio di reprimere gli abusi edilizi eventualmente commessi nella realizzazione del fabbricato dichiarato abitabile.

Cass. civ. n. 24900/2022

In tema di compravendita, solo dopo che la parte acquirente abbia vista accertata, con sentenza definitiva, l'esistenza del peso ed onere sul bene, nella specie la non potenzialità edificatoria del terreno, scatta la garanzia contrattuale e il termine per esercitare l'azione ex art. 1489 c.c. Ne consegue che il predetto termine decorre non dalla conclusione del contratto ma dal passaggio in giudicato della sentenza.

Cass. civ. n. 24123/2022

Al liquidatore di società di capitali, in quanto investito ex art. 2489, comma 1, c.c. del potere di compiere ogni atto utile ai relativi fini, spetta la legittimazione a proporre istanza di fallimento in proprio ai sensi dell'art. 6 l.fall., senza che rilevino in senso contrario le sue eventuali dimissioni dalla carica, trovando applicazione l'istituto della "prorogatio" dei poteri, previsto con riferimento alla carica di amministratore per le società di persone (artt. 2274 e 2293 c.c.) e la società per azioni (art. 2385 c.c.), ma espressione di un principio generale anche in assenza di specifiche disposizioni.

Cass. civ. n. 21441/2022

In tema di compravendita, qualora l'acquisto abbia riguardato un immobile per l'edificazione di un fabbricato, attuabile, sotto il profilo urbanistico, in virtù di progetto ceduto dal venditore, la sopravvenuta irrealizzabilità dell'edificio, conseguente ad azioni ripristinatorie proposte da terzi per violazione delle norme sulle distanze, non costituisce violazione dell'impegno traslativo del diritto di proprietà sulla cosa venduta, né dunque consente l'applicazione della disciplina sulla garanzia per l'evizione parziale (perché non si tratta di vendita di cosa parzialmente altrui ex art 1480 c.c.) , né quella sulla garanzia per vendita di cosa gravata da oneri o da diritti reali di godimento non apparenti di terzi (la quale riguarda la diversa ipotesi di cosa venduta come libera, ma che poi risulti gravata da taluno dei pesi anzidetti ex art. 1489 c.c.), ma può piuttosto integrare il difetto di qualità promesse o essenziali ai sensi dell'art. 1497 c.c., la cui domanda rientra nella disciplina degli adempimenti contrattuali.

Cass. civ. n. 11211/2021

L'art. 1489 c.c., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell'atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto.

Cass. civ. n. 15267/2019

L'art. 489 c.c. non attribuisce al minore, il cui legale rappresentante non abbia rinunciato all'eredità, il diritto di rinunciarvi al compimento della maggiore età, ma soltanto la facoltà di redigere l'inventario nel termine di un anno dal suo compimento così da garantire la sua responsabilità "intra vires hereditatis". (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza gravata che, a fronte dell'accettazione con beneficio d'inventario operata dal legale rappresentante del minore senza tuttavia aver provveduto all'inventario, ha ritenuto "tamquam non esset" la rinuncia all'eredità successivamente effettuata dall'erede divenuto maggiorenne). (Rigetta, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 08/05/2013).

Cass. civ. n. 21582/2019

Il diritto reale d'uso di aree destinate a parcheggio, quale limite legale della proprietà del bene, deriva da norme imperative assistite, come tali, da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari, sì che il vincolo da esse imposto non può legittimamente qualificarsi come onere non apparente gravante sull'immobile secondo la previsione dell'art. 1489 c.c. e non è, conseguentemente, invocabile dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non lo abbia dichiarato nel contratto.

Cass. civ. n. 10523/2019

La legittimazione a proporre istanza di fallimento in proprio, ex art. 6 l.fall., nel caso di società di capitali posta in liquidazione spetta direttamente al suo liquidatore, il quale è investito, ai sensi dell'art. 2489, comma 1, c.c., del potere di compiere ogni atto utile per la liquidazione della società, senza che detta legittimazione possa essere avocata dall'assemblea o dai singoli soci.

Cass. civ. n. 5336/2019

Nel caso di contratto preliminare di vendita di bene gravato da usufrutto, qualora nel termine pattuito il promittente venditore non sia stato in grado di procurare l'acquisto della piena proprietà del detto bene, il promittente compratore, che non abbia avuto conoscenza, al momento della conclusione del contratto, che la cosa era gravata di uno "ius in re", può ex art. 1489 c.c. domandare, oltre alla riduzione del prezzo, la risoluzione del contratto, la quale può essere pronunciata, anche se il titolare del diritto di godimento o il beneficiario dell'onere o della limitazione non abbiano ancora fatto valere alcuna pretesa sulla "res", ove si accerti, ai sensi dell'art. 1480 c.c., che il compratore non avrebbe acquistato la cosa gravata dall'onere. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva accordato al promissario acquirente la risoluzione del contratto preliminare di vendita quale conseguenza automatica del mancato consenso dell'usufruttuario, senza verificare la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 1489 c.c.).

Cass. civ. n. 26627/2019

L'acquirente di un immobile che abbia subito il vittorioso esperimento dell'"actio negatoria servitutis", quando lo stato di fatto lesivo a danno di terzi preesisteva alla vendita, è tutelato dalle azioni previste dagli artt. 1484 e 1489 c.c. che costituiscono entrambe rimedi allo squilibrio del sinallagma funzionale del contratto di compravendita, per cui al prezzo corrisponde una cosa inferiore o per quantità o per qualità a quella venduta.

Cass. civ. n. 16795/2018

Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l'acquirente di avvertire la necessità di compiere una verifica. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in relazione a un contratto preliminare di vendita di un immobile gravato da un vincolo di destinazione urbanistica che ne prevedeva l'utilizzo come alloggio del proprietario o del custode degli adiacenti capannoni industriali - vincolo non risultante direttamente dalle previsioni del P.R.G., ma soltanto da una nota delle norme tecniche di attuazione -, non aveva ritenuto sussistente la responsabilità del promittente venditore, sebbene questi, a fronte dell'apparente ordinaria destinazione residenziale dell'edificio, avesse taciuto del tutto circa l'esistenza del vincolo).

Cass. civ. n. 22363/2017

Nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile.

Cass. civ. n. 13867/2017

In tema di liquidazione delle società di capitali (nella specie, di una società a responsabilità limitata), ove l’assemblea che ha deliberato lo scioglimento della società e la nomina del liquidatore non abbia determinato i poteri attribuiti a quest’ultimo alla stregua delle indicazioni contenute nell’art. 2487, comma 2, c.c., il liquidatore è investito, giusta l’art. 2489, comma 1, c.c., del potere di compiere ogni atto utile per la liquidazione della società.

Cass. civ. n. 25357/2014

La responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizia, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto.

Cass. civ. n. 22343/2014

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, qualora il bene oggetto del contratto risulti soggetto a vincolo di inedificabilità posto da un provvedimento amministrativo di carattere generale (nella specie, vincolo idrogeologico previsto dal piano straordinario dell'Autorità di bacino nord occidentale della Regione Campania), tale vincolo, sottaciuto dal promittente venditore, rientra nel suo obbligo di garanzia ex art. 1489 cod. civ. sicché il promissario acquirente, ove emerga, alla luce di un'interpretazione dell'intero contratto condotta secondo il criterio funzionale e di buona fede e correttezza, il suo affidamento circa l'edificabilità del terreno, può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore.

Cass. civ. n. 14324/2014

In tema di compravendita, l'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell'ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti inesistente la servitù attiva che il venditore abbia dichiarato nel contratto, si determina, al pari dell'ipotesi di esistenza di una servitù passiva non dichiarata, la mancanza di una "qualitas fundi", con conseguente applicazione dell'art. 1489 cod. civ., estensivamente interpretato, il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno.

Cass. civ. n. 10054/2014

In tema di accettazione beneficiata, il prolungamento dei termini per la redazione dell'inventario in presenza di minori chiamati all'eredità, ai sensi dell'art. 489 cod. civ., non si estende ai loro rappresentanti che eventualmente siano chiamati in proprio.

Cass. civ. n. 8500/2013

Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 cod. civ. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall'acquirente (anche solo per l'apparenza dello "jus in re aliena"), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento.

Cass. civ. n. 3464/2012

L'art. 1489 c.c., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell'atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto.

Cass. civ. n. 24055/2008

L'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale trova applicazione l'art. 1489 cod. civ riguardante i vizi della cosa venduta. (Nel caso di specie la Corte ha ritenuto che la mancanza della facoltà d'uso della corte condominiale comune, come area destinata a posto macchina scoperto per i condomini, prevista espressamente nel trasferimento immobiliare, non potesse integrare l'azione di garanzia per evizione parziale).

Cass. civ. n. 4786/2007

In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.

Cass. civ. n. 976/2006

L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.

Cass. civ. n. 17585/2005

Nella società per azioni il divieto per i liquidatori di ripartire fra i soci, anche solo parzialmente, i beni sociali (art. 2280 c.c., richiamato dall'art. 2452 c.c.) finchè non siano stati pagati i creditori sociali o non siano state accantonate le somme necessarie per il pagamento dei debiti non ancora scaduti, penalmente sanzionato (art. 2625 c.c.), è stabilito a tutela dei creditori con carattere di inderogabilità, e, quindi, la violazione del divieto non è esclusa dalla circostanza che la garanzia generica offerta dal capitale sociale sia astrattamente idonea a garantire i creditori, ovvero nel caso in cui, all'esito della liquidazione, si accerti che i creditori sono stati comunque soddisfatti.

Cass. civ. n. 21384/2005

In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.) l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione che essa risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l'acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell'immobile. A tal fine per apparenza si intende la facile riconoscibilità, pertanto con riferimento a diritto personale di garanzia, è sufficiente a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente conoscibile da un uomo di media diligenza. (Nella specie, relativa a vendita forzata di immobile locato, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la tutela dall'aggiudicatario in quanto l'esistenza della locazione era da questi conoscibile mediante consultazione sia della relazione di stima, sia della perizia tecnica redatta da un geometra nel corso della procedura esecutiva).

Cass. civ. n. 13496/2005

Il vincolo di (temporanea) inalienabilità di immobile di edilizia convenzionata è di carattere apparente, in quanto connaturato al bene, sicché in caso di vendita esso è conoscibile dall'acquirente anche se non dichiarato dal venditore, non trovando in tal caso applicazione l'art. 1489 c.c., che ha riguardo alla diversa ipotesi di cosa venduta gravata da oneri reali o personali non apparenti, e non è invocabile quando ad essere taciuto è un vincolo derivante da norma imperativa. (Nell'enunziare il suindicato principio la S.C. ha ritenuto infondata la doglianza del ricorrente, che lamentava l'erroneità del rigetto da parte dei giudici di merito della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la proprietà superficiaria di appartamento realizzato in regime di edilizia convenzionata, e recante clausola con la quale la promittente venditrice garantiva la libertà dell'immobile da vincoli ed oneri pregiudizievoli).

Cass. civ. n. 19812/2004

La garanzia, prevista dall'art. 1489 c.c., per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa venduta, è in via analogica applicabile anche al contratto preliminare di compravendita.

Cass. civ. n. 7294/2003

In tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l'immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti né indicati negli atti della procedura, senza che l'aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo non il diritto a far valere la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma a far valere le garanzie di cui all'art. 1489 c.c. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall'art. 2922, primo comma, c.c.

Cass. civ. n. 12534/2002

Ai sensi dell'art. 2452 c.c., richiamato, per le società cooperative, dal successivo art. 2516 stesso codice, le limitazioni che l'assemblea ha facoltà di disporre in ordine ai poteri dai liquidatori possono concernere anche la rappresentanza, sia sostanziale che processuale, della società (nella specie, l'assemblea aveva legittimamente, secondo il principio di diritto sancito dalla Suprema Corte subordinato la rappresentanza processuale del liquidatore ad una preventiva autorizzazione che, nella specie, era mancata, e ciononostante il liquidatore aveva proposto opposizione ad un decreto ingiuntivo in difetto della necessaria rappresentanza processuale dell'ente, difetto regolarmente e ritualmente rilevato d'ufficio dal giudice di merito, attenendo il vizio di legittimazione processuale alla regolare costituzione del giudizio).

Cass. civ. n. 8118/2001

Il ricorso alle commissioni tributarie contro l'avviso di irrogazione, a carico di società per azioni posta in liquidazione, di sanzioni tributarie (nella specie: sanzioni Iva per mancato versamento dell'imposta relativa) è ritualmente proposto dal liquidatore della società, al quale, in forza dell'art. 2452 c.c., è conferita, in via esclusiva, la rappresentanza legale della società.

Cass. civ. n. 11867/2000

Il venditore non è tenuto a prestare la garanzia per gli oneri e i diritti di godimento dei terzi che gravano la cosa venduta, quando detti oneri e diritti, siano stati menzionati nel contratto o comunque conosciuti dall'acquirente.

Cass. civ. n. 9648/2000

L'eredità devoluta ai minori può essere accettata soltanto con beneficio di inventario, mentre ogni altra forma di accettazione espressa o tacita è nulla ed improduttiva di effetti, non conferendo al minore la qualità di erede. Da ciò consegue che, nel caso di chiamata di un minore, non può verificarsi la decadenza dello stesso dalla possibilità di accettazione con beneficio di inventario, prevista dall'art. 485 c.c. allorché questa norma stabilisce che il chiamato all'eredità, quando a qualsiasi titolo è nel possesso dei beni ereditari, deve fare l'inventario entro tre mesi dal giorno dell'apertura della successione o dalla notizia della devoluta eredità, in difetto di che si considera erede puro e semplice. Più in particolare, nel caso di successione di un minore, la decadenza dal beneficio di inventario potrà verificarsi unicamente ai sensi dell'art. 489 c.c., che prevede la diversa ipotesi del mancato compimento dell'inventario entro il termine di un anno dal compimento della maggiore età.