Cass. civ. n. 10454/2025

Nel caso di compravendita conclusa per mezzo di scrittura privata, la denominazione di preliminare risultante dall'intestazione del contratto, l'obbligo assunto dalle parti di addivenire alla stipulazione di un atto pubblico di trasferimento, con contestuale immissione nel possesso del bene e l'eventuale completamento in quella sede del pagamento del prezzo non valgono a convertire in preliminare il definitivo che le parti hanno inteso concludere, nella loro autonomia negoziale. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza d'appello che aveva qualificato il contratto come preliminare valorizzando il trasferimento delle rendite e dei pubblici aggravi al momento della stipula del definitivo, in assenza di trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., e che non aveva conferito rilievo ai seguenti elementi: richiamo espresso all'immediata intenzione traslativa; riserva di usufrutto in favore dell'alienante; immediata assunzione di oneri e spese da parte dell'acquirente; totale versamento del prezzo; rinvio della stipula dell'atto pubblico ai fini della mera rinnovazione del consenso; previste garanzia per l'evizione e limitazione della garanzia per i vizi).

Cass. civ. n. 20194/2023

In tema di accertamento del passivo, la fattispecie di cui all'art. 72, commi 7 e 8, l.fall. postula, ai fini del riconoscimento del privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c., che del contratto preliminare di vendita immobiliare oggetto di scioglimento sia stata eseguita la trascrizione ex art. 2645-bis c.c., che in quanto collegata all'esecuzione del negozio preparatorio comporta l'insorgenza del privilegio in parola a favore del credito del promissario acquirente derivante dall'inadempimento della promessa di vendita; non è, per converso, sufficiente la trascrizione dell'atto costitutivo del vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. sui beni promessi in vendita, la quale, ancorché recante la menzione del preliminare, giova soltanto a rendere opponibile ai terzi l'effetto segregativo del patrimonio vincolato, limitando l'impiego dei beni in esso conferiti alla finalità destinatoria e consentendone la sottoposizione ad esecuzione esclusivamente per i debiti contratti in funzione di essa.

Cass. civ. n. 17151/2023

In caso d'intestazione fiduciaria di partecipazione sociale, sia pure attuata mediante una "catena" di diversi soggetti interposti reali, persone fisiche o giuridiche, la violazione del "pactum fiduciae" da parte dell'ultimo fiduciario, in concorso con altri soggetti cui questi abbia ritrasferito il bene in luogo del fiduciante, comporta il sorgere dell'obbligo in capo ai medesimi di risarcire il danno, in tal modo cagionato al socio originario che abbia visto leso il suo diritto al ritrasferimento del bene, non ostando alla condanna dei concorrenti nell'illecito, i quali abbiano ottenuto il ritrasferimento indebito in loro favore, la mancata evocazione in giudizio dell'ultimo fiduciario inadempiente, trattandosi di un litisconsorzio facoltativo, in cui il creditore ha facoltà di convenire in giudizio anche solo uno o taluno dei condebitori responsabili.

Cass. civ. n. 16313/2023

L'azione di simulazione assoluta è proponibile dal creditore della parte alienante, anche se l'avente causa di quest'ultimo abbia trascritto, in data anteriore rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale introduttiva del giudizio, il vincolo di destinazione, apposto ai sensi dell'art. 2645-ter c.c. sul bene compravenduto, poiché la trascrizione attua una forma di pubblicità avente natura dichiarativa, che rende l'atto negoziale opponibile ai terzi, ma è inidonea ad attribuirgli l'efficacia e la validità di cui esso è naturalmente privo.

Cass. civ. n. 29507/2020

L'istituzione di un "trust" ed il conferimento in esso di beni che ne costituiscono la dotazione sono atti fiscalmente neutri, in quanto non danno luogo ad un passaggio effettivo e stabile di ricchezza, ad un incremento del patrimonio del "trustee", che acquista solo formalmente la titolarità dei beni, per poi trasferirla al beneficiario finale, sicché non sono soggetti all'imposta sulle successioni e donazioni, prevista dall'art. 2, comma 47, del d.l. n. 262 del 2006, conv. in l. n. 286 del 2006, che sarà dovuta, invece, al momento del trasferimento dei beni o diritti dal "trustee" al beneficiario; solo questa interpretazione è conforme ai principi delineati dall'art. 53 Cost., secondo cui l'imposizione non deve essere arbitraria ma ragionevole, connessa ad un effettivo indice di ricchezza.

Cass. civ. n. 15879/2019

Nel sistema tavolare, l'effetto prenotativo dell'annotazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare - previsto dall'art. 12 r.d. n. 499 del 1929, cosi come modificato dall'art. 3, comma 8 d.l. n. 669 del 1996, conv. in legge n. 30 del 1997 - viene meno in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta del medesimo preliminare, anch'essa annotata agli effetti dell'art. 2645 bis c.c., con la conseguenza che le ipoteche "prenotate" dopo l'annotazione del preliminare, ma anteriormente all'intavolazione del contratto definitivo, risultano prevalenti rispetto a quest'ultimo.

Cass. civ. n. 29727/2019

L'atto di costituzione del vincolo sui propri beni ai sensi dell'art. 2645-ter c.c., benché non determini il trasferimento della loro proprietà né la costituzione su di essi di diritti reali in senso proprio, è comunque idoneo a sottrarre i beni vincolati all'azione esecutiva dei creditori, ha effetti connotati dal carattere della "realità" in senso ampio, essendo oggetto di trascrizione, ed è conseguentemente idoneo a pregiudicare le ragioni creditorie, come nelle analoghe (anche se non identiche) situazioni della costituzione del fondo patrimoniale e della costituzione e dotazione di beni in "trust". (Rigetta, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 10/08/2017).

Cass. civ. n. 2189/2018

In tema di imposta di registro, in presenza di opere abusive, il valore del compendio immobiliare compravenduto va determinato in base al comune apprezzamento di mercato delle stesse, tenuto conto, da una parte, che la commissione di abusi edilizi non può tradursi in una ragione di trattamento di favore e, dall'altra, che il principio generale, dettato dall'art. 2645-bis, comma 6, c.c., secondo cui si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, è applicabile anche in materia fiscale.

Cass. civ. n. 1797/2017

Affinchè il contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore di terzo, non menzionata nella relativa nota di trascrizione, possa produrre comunque l’effetto prenotativo nei confronti dell’”electus”, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario - ed, al contempo, sufficiente - che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nello stesso preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 bis, comma 3, c.c., e non occorrendo, invece, che la riserva suddetta risulti dalla nota di trascrizione del preliminare, giacché la certezza del collegamento tra questo ed il definitivo è assicurata dalla menzione, nel primo, della riserva di nomina, nonché dalla trascrizione del preliminare, del definitivo e della dichiarazione di nomina, la quale ha solo l’effetto di far acquistare “ex tunc” all’eletto la qualifica di soggetto negoziale del contratto, già perfezionato in tutti i suoi elementi.

Cass. civ. n. 26102/2016

Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645 bis, comma 1, c.c. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645 bis c.c., commi 2 e 3, c.c..

Cass. civ. n. 11250/1997

Il negozio con il quale il costruttore di uno stabile, nell'alienare la costruzione, riservi a sé il diritto di proprietà del lastrico di copertura e il relativo ius inaedificandi, essendo finalizzato ad incidere sul regime dominicale della res e, in particolare, su diritti considerati dall'ordinamento inerenti al bene immobile oggetto della Convenzione negoziale (e, pertanto, in assenza di contrario titolo, appartenenti al proprietario — o ai proprietari — dell'immobile medesimo), è soggetto a trascrizione, ai sensi del disposto dell'art. 2645 c.c., la cui mancanza, a mente del combinato disposto degli artt. 2644 e 2645 c.c., rende detto negozio inopponibile ai terzi e, in particolare, ai successori del primo acquirente dell'edificio, qualora, di tale riserva di proprietà, non venga fatta menzione nei successivi negozi traslativi stipulati in loro favore.