Cass. civ. n. 14714/2025

Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni.

Cass. civ. n. 245/2025

In tema di compravendita immobiliare conclusa con scrittura privata, va escluso il grave inadempimento dell'acquirente che non abbia collaborato all'attività giuridica necessaria per la trascrizione dell'atto, trattandosi di condotta inidonea a cagionare danno all'alienante, già spogliatosi della proprietà dell'immobile e valevole a ledere, semmai, la posizione dello stesso acquirente, stante la finalità della trascrizione, diretta a risolvere l'eventuale conflitto tra più aventi causa da un comune autore.

Cass. civ. n. 11213/2024

Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari.(Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva qualificato come autosufficiente una nota di trascrizione avente ad oggetto la domanda di impugnazione di testamento per lesione di legittima, ritenendola riferita all'intero patrimonio immobiliare compreso nell'asse ereditario relitto del de cuius pur in difetto di alcun elemento idoneo ad individuarne con certezza i cespiti inclusi).

Cass. civ. n. 10686/2024

In caso di vendita forzata di un immobile che è oggetto di un provvedimento di assegnazione della casa familiare, il creditore che ha iscritto ipoteca anteriormente alla trascrizione dell'assegnazione può, ex art. 2812, comma 1, c.c., far vendere coattivamente il bene come libero; tuttavia, qualora ciò non accada e l'immobile sia posto in vendita gravato dal diritto di abitazione, tale diritto è opponibile all'aggiudicatario, poiché l'oggetto dell'acquisto e la sua esatta consistenza, nei limiti di quanto determinato dal provvedimento che ha disposto la vendita, sono univocamente percepibili dal pubblico dei potenziali offerenti.

Cass. civ. n. 8543/2024

In tema di responsabilità professionale del notaio, la trascrizione di un atto poi dichiarato inefficace non costituisce illecito permanente, in quanto l'eventuale pregiudizio subito dal terzo non è conseguenza della trascrizione, in sé legittima, ma dell'atto inefficace in base al quale si è proceduto ad essa, sicchè la prescrizione del diritto al risarcimento del danno che si assume causato a terzi dal notaio è soggetta al termine di cui all'art. 2947 c.c., decorrente non dalla cancellazione della formalità, ma dal compimento dell'atto e della correlata pubblicità nei registri immobiliari.

Cass. civ. n. 2020/2024

La tutela dell'aggiudicatario ex art. 187-bis disp. att. c.p.c. presuppone che sino al momento del suo acquisto sia mantenuta la trascrizione del pignoramento, dalla quale discende l'inopponibilità dei diritti acquistati dai terzi ai sensi dell'art. 2919, comma 2, c.c.; ne consegue che, qualora la formalità venga cancellata - anche se erroneamente o financo illegittimamente - a seguito di estinzione o di altra forma di chiusura anticipata della procedura, acquistano efficacia, in pregiudizio dell'aggiudicatario, le trascrizioni successive al pignoramento, in applicazione della regola generale di cui all'art. 2644 c.c., a nulla valendo l'eventuale ripristino della formalità pubblicitaria del vincolo espropriativo, in conseguenza della revoca del provvedimento di cancellazione, potendo i relativi effetti operare solo ex nunc e, dunque, in maniera recessiva rispetto agli acquisti "medio tempore" ritualmente trascritti.

Cass. civ. n. 33167/2023

L'opponibilità al fallimento del venditore di un suo atto di vendita immobiliare richiede che l'atto stesso abbia data certa, a norma dell'art. 2704 c.c., e che le formalità necessarie a rendere opponibili gli atti ai terzi - nella specie, la trascrizione - siano compiute, ex art. 45 l.fall., in data anteriore all'apertura della procedura concorsuale. (Affermando tale principio, la S.C. ha ritenuto improcedibili le domande alternative di restituzione dell'immobile o di ammissione al passivo di un credito, fondate su due scritture private, pur se aventi data certa, in assenza della previa trascrizione della domanda giudiziale intesa ad accertare, ai sensi dell'art. 2652, comma 1, n. 3 c.c., l'autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte).

Cass. civ. n. 17418/2023

L'ingiustificata inottemperanza all'ordine di demolizione dell'opera abusiva e alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica dell'ingiunzione a demolire emessa dall'Autorità amministrativa determina l'automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'opera e dell'area pertinente, indipendentemente dalla notifica all'interessato dell'accertamento formale dell'inottemperanza.

Cass. civ. n. 4092/2023

Il diritto di abitazione spettante al coniuge ex art. 540 c.c. è opponibile al creditore che abbia pignorato, in danno di un coerede, una quota indivisa della proprietà dell'immobile, anche se non sia stato trascritto (o lo sia stato successivamente all'iscrizione ipotecaria e alla trascrizione del pignoramento), trattandosi di diritti diversi e concettualmente compatibili e non verificandosi, quindi, la situazione di conflitto tra acquirenti dal medesimo autore di diritti tra loro incompatibili, presupposto per l'applicazione dell'art. 2644 c.c., con la conseguenza che, in tal caso, oggetto della procedura esecutiva deve ritenersi il diritto di nuda proprietà (o, quanto meno, il diritto di proprietà limitato dal suddetto diritto reale di godimento).

Cass. civ. n. 4726/2019

Per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, senza che a nulla rilevi l'effettivo contenuto dell'atto.

Cass. civ. n. 4842/2019

Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Cass. civ. n. 21385/2018

Qualora un immobile incluso in un fondo patrimoniale sia stato alienato a terzi e su di esso sia stata iscritta ipoteca in data anteriore alla trascrizione della compravendita, gli effetti dell'atto dispositivo non sono opponibili al creditore, se per lui pregiudizievoli, ma ciò non esclude che il creditore possa comunque avvalersi di quegli effetti qualora siano per lui favorevoli, come emerge dal coordinamento del principio consensualistico con quello dell'efficacia meramente dichiarativa della trascrizione. (Nella specie, in cui un creditore aveva iscritto ipoteca su un immobile costituito in fondo patrimoniale da coniugi suoi debitori e da questi ultimi alienato con atto trascritto successivamente all'iscrizione ipotecaria, la S.C. ha ritenuto che il creditore potesse giovarsi di tale alienazione per dedurre la sopravvenuta inefficacia dei vincoli derivanti dalla pregressa appartenenza dell'immobile ad un fondo patrimoniale e che, nel contempo, allo stesso creditore non fosse opponibile l'alienazione, in quanto trascritta successivamente alla iscrizione dell'ipoteca).

Cass. civ. n. 23127/2016

Nell'ipotesi di conflitto fra acquisto "a domino" ed acquisto "a non domino" del medesimo bene, non opera l'istituto della trascrizione, la quale è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto fra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, priva di efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l'atto negoziale, ed inidonea ad attribuirgli la validità di cui esso sia naturalmente privo. (Nella specie, la S.C. ha escluso l'opponibilità, nei confronti dell'acquirente "a domino", sebbene in virtù di titolo non trascritto, della trascrizione di un verbale di conciliazione giudiziale avente ad oggetto il trasferimento, da parte di chi, al momento della relativa sottoscrizione, non ne era più il titolare, dei medesimi diritti dominicali alienati dal titolare effettivo).

Cass. civ. n. 6597/2011

La domanda giudiziale volta ad ottenere l'accertamento dell'esistenza di un patto di prelazione in caso di vendita di un bene immobile, in assenza di una specifica previsione normativa al riguardo, non è suscettibile di essere trascritta; il patto di prelazione, infatti, non può essere assimilato al contratto preliminare, in quanto in quest'ultimo è individuabile un'obbligazione già esistente, rispetto alla quale ha senso assicurare l'effetto di prenotazione della trascrizione, effetto che non è invece collegabile al patto di prelazione, che non prevede alcun obbligo di futuro trasferimento.

Cass. civ. n. 2162/2005

In tema di trascrizione, il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del c.c., a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.

Cass. civ. n. 2161/2005

In tema di trascrizione, il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del c.c., a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.

Cass. civ. n. 20292/2004

Gli effetti sostanziali contemplati all'art. 2644, c.c., non sono gli unici realizzati dalla trascrizione, in quanto questo istituto non mira soltanto a dirimere eventuali conflitti fra diritti tra loro incompatibili, ma assolve - tra l'altro - la finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari ed alla quale è preordinato - fra gli altri - l'art. 2914, c.c., che stabilisce la inopponibilità, nei confronti del creditore pignorante, delle alienazioni di beni immobili successive al pignoramento; pertanto, al creditore che abbia pignorato i crediti per canoni di locazione dovuti al proprio debitore è inopponibile il decreto di omologazione della separazione consensuale che abbia assegnato il relativo immobile al coniuge di quest'ultimo, qualora sia stato trascritto successivamente al pignoramento.

Cass. civ. n. 15393/2002

Ai sensi dell'art. 2644 c.c., l'istituto della trascrizione è un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a dirimere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa (e non tra le stesse parti di negozi, traslativi o costitutivi di diritti reali, tra loro incompatibili).

Cass. civ. n. 5894/2001

La nullità dell'atto di trasferimento di un bene immobile, derivante dall'incommerciabilità del bene medesimo perché demaniale, preclude l'applicabilità del principio della sequenza delle trascrizioni sancito dalla disposizione contenuta nell'art. 2644 c.c.

Cass. civ. n. 15503/2000

Il principio secondo il quale il conflitto tra l'acquisto a titolo derivativo e l'acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e della anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, trova applicazione anche in relazione all'acquisto di un bene per aggiudicazione in sede di esecuzione forzata, essendo quest'ultimo un acquisto non a titolo originario, ma a titolo derivativo, in quanto trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato da quest'ultimo all'acquirente.

Cass. civ. n. 8650/1994

Il principio per cui nel conflitto tra acquirente a titolo derivativo e acquirente per usucapione, è data la prevalenza a quest'ultimo, nei confronti dell'acquirente per atto fra vivi successivo all'avvenuta usucapione, indipendente dal tempo di trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione, che ha natura dichiarativa, non è applicabile all'ipotesi in cui chi assume di aver acquistato per usucapione un fondo confinante, pretenda di esercitare la prelazione in occasione della vendita del fondo finitimo, poiché in tal caso, al fine di verificare l'anteriorità o meno dell'usucapione alla vendita del fondo finitimo, si rende applicabile l'art. 2644 c.c., che attribuisce la preferenza a chi abbia trascritto anteriormente il proprio titolo, non avendo l'alienante alcun altro mezzo, al fine di assolvere all'onere della notifica della proposta di alienazione, che non la visura dei registri immobiliari.

Cass. civ. n. 7512/1994

La omessa trascrizione del titolo di acquisto della proprietà di un bene in capo all'acquirente non influisce sul diritto di questo e sui poteri di disposizione che da tale diritto a lui conseguono e non pregiudica, quindi, la validità ed efficacia del contratto preliminare di compravendita di detto bene dallo stesso stipulato né impedisce l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto proposta nei suoi confronti dal promittente compratore ai sensi dell'art. 2932 c.c., ancorché il bene risulti alienato, con atto anteriormente trascritto, da un terzo che non ne sia proprietario all'atto del trasferimento, atteso che nella suddetta ipotesi di conflitto tra un acquisto a domino ed un acquisto a non domino ello stesso bene, non opera l'istituto della trascrizione, la cui funzione non è quella di sanare i vizi dell'atto negoziale trascritto ma quella di risolvere il conflitto tra diversi acquirenti del bene dal medesimo titolare.