Cass. civ. n. 24871/2024

La specifica e seria proposta di nuova locazione, proveniente dallo stesso conduttore, costituisce idoneo parametro di liquidazione del danno ex art. 1591 c.c., indipendentemente dalla circostanza che sia stata rifiutata dal locatore.

Cass. civ. n. 18318/2024

In tema di locazione, il danno ex art. 1591 c.c. va parametrato al canone convenuto e, conseguentemente, si deve ricomprendere pure l'aggiornamento secondo indici ISTAT, se previsto dal contratto, senza necessità di costituzione in mora e anche se il locatore non ne ha fatto espressa richiesta, e, inoltre, sugli importi dovuti spettano gli interessi, a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione.

Cass. civ. n. 7909/2024

Nel processo esecutivo, il pignoramento, atto che vincola il bene nel patrimonio del debitore al soddisfacimento del creditore, cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori e ai terzi che dall'esecuzione forzata acquisiscono diritti si cristallizza, sicché, nel caso di locazione dei beni pignorati anteriore al pignoramento, l'adeguatezza del canone - che è una delle condizioni, ex art. 2923 c.c., per l'applicabilità del generale principio "emptio non tollit locatum" - va considerata con riferimento alla data del pignoramento e non a quella di stipulazione del contratto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di rigetto dell'opposizione avverso l'ordine di liberazione dell'immobile pignorato che, nel compiere la verifica di opponibilità della locazione in relazione al carattere "vile" del canone, aveva tenuto conto dell'assetto negoziale alla data del pignoramento per effetto di una scrittura modificativa del contratto originario).

Cass. civ. n. 4405/2024

In tema di cessione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, unitamente al trasferimento d'azienda, ai fini del rispetto del beneficium ordinis previsto dall'art. 36 della l. n. 392 del 1978, ciò che rileva è l'inadempimento del cessionario/conduttore che, da parte del locatore, deve essere fatto constatare con autonomo atto, prima di rivolgersi al cedente e di esperire l'azione giudiziale; tale atto può essere anche costituito dalla domanda di mediazione, ovvero dalla richiesta di partecipazione alla mediazione, estese - in funzione del successivo giudizio - anche al cessionario (e, nel caso di cessioni successive, all'ultimo cessionario), atteso che una simile iniziativa, per le sue caratteristiche funzionali, ben può essere considerata come una richiesta di adempimento ante causam rivolta al cessionario (o all'ultimo cessionario).

Cass. civ. n. 36494/2023

A fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene.

Cass. civ. n. 34010/2023

Ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di locatori, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978, in quanto in base a tali norme, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto, anche alle scadenze successive alla prima, non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà - successiva alla stipulazione del contratto e presunta in virtù di un comportamento concludente - ma deriva direttamente dalla legge; ne consegue che il contratto dovrà intendersi automaticamente rinnovato in mancanza di tempestiva disdetta, la quale inoltre, alla prima scadenza, potrà ritenersi idonea a impedire la rinnovazione solo se esercitata per uno dei motivi di cui all'art. 29 con le modalità e i termini ivi previsti. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, in ragione della natura pubblica dell'ente locatore, aveva escluso la rinnovazione automatica del contratto di locazione ed ha dichiarato la nullità per contrasto con norma imperativa della clausola che prevedeva l'obbligo per la parte privata di restituzione dell'immobile alla scadenza dei nove anni).

Cass. civ. n. 24819/2023

A seguito della conversione del giudizio di convalida di sfratto per morosità in un ordinario giudizio di risoluzione per inadempimento, è ammissibile la condanna del conduttore al pagamento (anche) dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, non essendo necessario che la relativa domanda sia stata proposta "ab origine" né che lo sfratto sia stato convalidato, giacché essa determina una modificazione soltanto quantitativa della medesima domanda originaria che, pur non derivando dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., in tale norma trova la sua "ratio" ove prevede una ipotesi particolare di c.d. condanna in futuro.

Cass. civ. n. 18370/2023

La specifica e seria proposta di nuova locazione – suscettibile di rilevare, in relazione al disposto dell'art. 1591 c.c., ai fini della prova del danno subito dal locatore per non aver potuto dare in locazione il bene ad un canone più elevato, a causa del ritardo nella restituzione dell'immobile - può identificarsi anche con quella proveniente dallo stesso conduttore. (Nella specie, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza di merito che aveva utilizzato, quale parametro per la quantificazione del danno ex art. 1591 c.c., il canone di cui alla proposta di rinnovo del contratto, escludendo – in ragione della qualità di pubblica amministrazione del Ministero dal quale proveniva – che la relativa attendibilità potesse essere sminuita da una supposta condizione di "soggetto debole" del conduttore, interessato comunque a mantenere in vita il rapporto).

Cass. civ. n. 14392/2023

In tema di locazioni ad uso abitativo, la rinnovazione tacita di un contratto con canone ultralegale, intervenuta successivamente all'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998, legittima il conduttore ad esercitare l'azione prevista dall'art. 79 della l. n. 392 del 1978 onde ottenere l'applicazione del canone cd. equo, determinato ai sensi degli artt. 12 e ss. della legge da ultimo citata, a decorrere dal momento iniziale del contratto e fino alla sua naturale scadenza, "ivi" compreso il periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nel vigore della l. n. 431 del 1998, con sostituzione imperativa del canone convenzionale ai sensi dell'art. 1339 c.c..

Cass. civ. n. 12213/2023

Al contratto di affitto di cava sono analogicamente applicabili le norme sulla locazione, con la conseguenza che - pur quando il rapporto venga risolto, contrattualmente o giudizialmente - l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo ai sensi dell'art. 1591 c.c. non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene e fino al momento dell'effettiva riconsegna, la quale può avvenire mediante formale restituzione del bene al locatore ovvero con il suo rilascio in condizioni tali da essere per quello disponibile.

Cass. civ. n. 9759/2023

Ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, ai sensi dell'art. 42 l. n. 392 del 1978, trova applicazione il tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda, previsto dall'art. 28 l. n. 392 del 1978, atteso che l'operatività di tale meccanismo non è incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, dovendosi ritenere che l'obbligo di tale forma, assolto "ab origine" con la stipulazione del contratto, validamente permanga e continui a costituire il fattore genetico anche per i sessenni successivi, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore, ovvero di disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza, o ancora di disdetta, ad opera di uno dei contraenti, alle scadenze successive.

Cass. civ. n. 8998/2023

In tema di sospensione dell'esecuzione forzata, l'art. 626 c.p.c. - secondo cui in pendenza della sospensione del processo non può compiersi alcun atto esecutivo, salvo che il giudice dell'esecuzione disponga diversamente – si riferisce ai soli atti volti alla progressione della procedura (vale a dire alla liquidazione dei beni pignorati o alla distribuzione del ricavato), fermi restando gli atti già compiuti, con la conseguenza che il giudice dell'esecuzione, dopo la sospensione, può adottare atti di natura conservativa o di gestione attiva dei beni pignorati, dovendosi in ogni caso escludere che, qualora i cespiti siano stati locati prima del pignoramento, possa ordinarsi - per effetto della mera sospensione - la restituzione al locatore dei canoni comunque riscossi dal custode giudiziario.

Cass. civ. n. 4949/2023

L'offerta di adempiere anche l'obbligazione di pagamento del canone dovuto fino al momento di efficacia del recesso non costituisce requisito di validità dell'offerta non formale di adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata, posto che alla predetta obbligazione la parte è comunque tenuta per legge e, dunque, è irrilevante che una specifica dichiarazione sia contenuta nell'offerta informale.

Cass. civ. n. 4755/2023

In tema di contratto di locazione, nel caso in cui venga stipulato un contratto di locazione di bene immobile ad uso diverso da un soggetto locatore esentato dall'IVA e questi, trasferendo il bene immobile, ceda il contratto di locazione ad altro locatore cessionario il quale, viceversa, non benefici dell'esenzione, quest'ultimo non può pretendere di addebitare al conduttore quanto, non essendo soggetto esente, debba versare a titolo di IVA sull'importo del canone convenuto originariamente, essendo tenuto a rispettare il contratto ex art. 1599 c.c.

Cass. civ. n. 194/2023

Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata").