Cass. civ. n. 20852/2025

La sentenza che ha disposto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento del bene a favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento da parte di questi del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale, in applicazione dell'art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131 del 1986, indipendentemente dal soggetto (promittente venditore o promissario acquirente) che abbia proposto l'azione, dovendo ritenersi sussistente la condizione meramente potestativa ogni qualvolta gli effetti dell'operazione negoziale dipendano dalla mera determinazione ovvero dalla scelta del promissario acquirente.

Cass. civ. n. 10829/2025

In tema di formazione del giudicato, se una sentenza contiene due statuizioni, una di cessazione della materia del contendere (nella specie, in relazione alla domanda di esecuzione dell'obbligo di concludere il contratto definitivo ex art. 2932 c.c.) e l'altra contenente un accertamento (nella specie, di responsabilità del promissario acquirente che non aveva dato esecuzione al preliminare, ai fini della soccombenza virtuale), detta seconda statuizione va impugnata onde evitare che la decisione diventi definitiva, a differenza della prima che è inidonea al giudicato, salvo quanto alla statuizione del venir meno dell'interesse alla prosecuzione del giudizio.

Cass. civ. n. 10731/2025

In tema di edilizia residenziale pubblica, la disciplina relativa al diritto di riscatto, previsto dagli artt. 2 e 3 della l. n. 60 del 1963, che attribuisce al conduttore il diritto, suscettibile di esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., di convertire il contratto di locazione in compravendita, concerne solo gli alloggi e non può essere esteso alle autorimesse pertinenziali, rispetto alle quali non sussiste alcuna finalità di carattere sociale, tale da giustificare un trattamento speciale e privilegiato, nella prospettiva tracciata dall'art. 47 Cost. di favorire l'accesso alla proprietà dell'abitazione.

Cass. civ. n. 5049/2025

Può essere riconosciuto il danno da mancata messa a disposizione dell'immobile promesso in vendita in capo al promissario acquirente, purché sia circostanziatamente allegato e provato, anche alla luce del contenuto del contratto preliminare in ordine alle modalità e ai tempi della stipula del contratto definitivo.

Cass. civ. n. 457/2025

L'accoglimento, con sentenza passata in giudicato, della domanda ex art. 2932 c.c. presuppone l'implicita validità ed efficacia del contratto preliminare, con conseguente preclusione, da giudicato esterno, dell'esame di ogni ulteriore deduzione, eccezione o domanda tendenti all'accertamento di una sua causa di invalidità.

Cass. civ. n. 21050/2024

In tema di edilizia residenziale pubblica, nel caso in cui l'assegnatario, il quale abbia avanzato istanza di cessione dell'immobile e ne abbia pagato integralmente il prezzo a seguito dell'accettazione dell'Istituto, muoia prima della stipula dell'atto di compravendita, i suoi eredi non possono vantare alcun diritto alla relativa conclusione, essendo pur sempre necessaria la positiva verifica dell'esistenza dei requisiti soggettivi per l'assegnazione in capo a colui che, al momento dell'acquisto, ne divenga effettivo proprietario.

Cass. civ. n. 18681/2024

In caso di contratto preliminare di vendita immobiliare di cosa generica, l'oggetto dello stesso può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua stipulazione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento.

Cass. civ. n. 18545/2024

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell'erigendo edificio.

Cass. civ. n. 11574/2024

In tema di edilizia residenziale popolare ed agevolata, in base all'art. 35 l. n. 865 del 1971, la clausola di determinazione del prezzo di cessione del diritto di superficie, nel preliminare tra costruttore e promissario acquirente, è nulla solo nell'ipotesi in cui ecceda il prezzo stabilito nella convenzione tra lo stesso costruttore e l'ente territoriale, sicché, ove il prezzo contrattuale sia inferiore a quest'ultimo, il contratto è valido e il trasferimento del diritto immobiliare mediante pronuncia ex art. 2932 c.c. deve essere subordinato al pagamento dell'importo residuo tra quello indicato in contratto e quello già corrisposto.

Cass. civ. n. 10010/2024

Il rimedio previsto, ex art. 2932 c.c., al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, è applicabile non solo nei casi di contratto preliminare non seguito dal definitivo, ma anche in ogni altra ipotesi da cui sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto. (Nella specie, la S.C. ha confermato l'esistenza, in favore degli eredi, del diritto al trasferimento di un compendio immobiliare, maturato dal de cuius in forza di vendite con patto di riservato dominio, e non perfezionato nonostante il riscatto dei beni).

Cass. civ. n. 8442/2024

Ove il promissario acquirente abbia richiesto l'esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita immobiliare, nonostante l'inadempimento del promittente alienante all'obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione del definitivo, rientra nei poteri del giudice, conformemente alle istanze all'uopo avanzate, consentire al promissario acquirente di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle iscrizioni gravanti sull'immobile ovvero subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, di tali ipoteche, in attuazione di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni.

Cass. civ. n. 5976/2024

Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di considerare avverata la condizione.

Cass. civ. n. 5961/2024

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che ha respinto la domanda ex art 2932 c.c., in ragione della insufficiente indicazione nel preliminare degli estremi del contratto di mutuo - piano di ammortamento contenente i ratei con le relative scadenze e i pagamenti eseguiti - nel quale il promissario acquirente avrebbe dovuto subentrare).

Cass. civ. n. 5048/2024

In materia di rapporto di pubblico impiego privatizzato, dove la legge e la contrattazione collettiva predeterminano tutti gli elementi essenziali del contratto, come la qualifica, le mansioni, il trattamento economico e normativo e il periodo di prova, non sono ravvisabili ostacoli alla tutela costitutiva ex art. 63 del d.lgs. n. 165 del 2001 - nel testo ratione temporis applicabile - invocata dal lavoratore, iscritto nelle liste di avviamento obbligatorio e risultato idoneo al collocamento, dovendosi solo valutare, con accertamento di fatto riservato al giudice del merito, se siano o meno praticabili "ragionevoli accomodamenti", nel rispetto dei principi stabiliti dalla direttiva 2000/78/CE, per rendere concretamente compatibile l'ambiente lavorativo con le limitazioni funzionali del lavoratore disabile.

Cass. civ. n. 34/2024

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza di costitutiva ex art.2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario (nella specie, lievi difformità interne regolarizzabili e realizzazione di allacci idrici e di scarico finalizzati al cambio della destinazione del vano cantina), in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della l.n.47 del 1985.

Cass. civ. n. 43306/2023

emessa ex art. 2932 cod. civ. non ancora irrevocabile - Reato di cui all'art. 388, comma primo, cod. pen. - Configurabilità - Esclusione - Ragioni.

Cass. civ. n. 36224/2023

La pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c. non ha il carattere di pronuncia giurisdizionale di "esecuzione forzata" in forma specifica dell'obbligazione inadempiuta, ma - più limitatamente - ha una valenza costitutiva ope iudicis di un diritto; ne consegue che non è coercibile l'obbligo di rinuncia unilaterale abdicativa a un diritto, che, in quanto tale, non ha effetto traslativo in favore del richiedente ma meramente estintivo.

Cass. civ. n. 29879/2023

Atteso il carattere chiuso del giudizio di rinvio ex art. 394 c.p.c., è preclusa alle parti in tale fase non solo la possibilità di proporre domande nuove, ma anche di prendere conclusioni diverse da quelle prese nel giudizio in cui è stata pronunciata la sentenza cassata. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto ammissibile in fase di rinvio la domanda di accertamento del trasferimento della proprietà, nonostante che la domanda originariamente formulata avesse ad oggetto esclusivamente l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.).

Cass. civ. n. 29605/2023

In tema di dismissione di immobili appartenenti al patrimonio pubblico, l'accettazione dell'offerta in opzione da parte del conduttore - contenente tutti gli elementi essenziali della compravendita e, in particolare, la determinazione del prezzo – ha valore giuridico equipollente alla conclusione di un contratto preliminare, rispetto al quale, conseguentemente, è ammissibile l'azione ex art. 2932 c.c., volta ad ottenere una sentenza che faccia luogo del contratto definitivo alla cui stipula l'amministrazione offerente risulta obbligata, essendo al riguardo irrilevante una successiva modifica della qualifica dell'immobile.

Cass. civ. n. 26833/2023

In caso di preliminare di vendita di cosa altrui, può essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. a condizione che il promittente venditore acquisti la proprietà del bene, evento che non è necessario che si verifichi prima della proposizione della domanda giudiziale, potendo esso anche sopravvenire in corso di causa.

Cass. civ. n. 25941/2023

Nella pronuncia, di natura costitutiva, di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è implicitamente inclusa una statuizione di condanna avente natura di titolo esecutivo per il rilascio forzoso del bene trasferito.

Cass. civ. n. 23506/2023

In caso di parte contrattuale unica plurisoggettiva, il recesso può essere validamente esercitato soltanto collettivamente da tutti i contraenti, restando inefficace quello esercitato solo da alcuni di essi. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione che in relazione ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare, in difetto di domanda congiunta di tutti i promittenti venditori, aveva respinto quella formulata da alcuni di essi diretta ad ottenere sentenza costitutiva del trasferimento ex art. 2932 c.c., senza trarre le medesime conseguenze in ordine alla richiesta degli altri convenuti del riconoscimento del loro diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta).

Cass. civ. n. 22559/2023

In tema di separazione consensuale, l'accordo raggiunto dai coniugi in sede di separazione, se non attribuisce direttamente la proprietà di un bene ad uno dei sottoscrittori o ad un figlio, ma ne prevede soltanto il trasferimento, costituisce un contratto a contenuto obbligatorio, non avente contenuto donativo, in quanto la cessione trova la sua causa in relazione alla sistemazione degli aspetti economici della separazione o divorzio e, più in generale, della vicenda familiare, suscettibile di ricevere tutela anche nelle forme dell'art. 2932 c.c., a condizione che il bene che ne costituisce oggetto sia identificato con certezza all'interno dell'accordo, non potendosi integrare il contenuto di quest'ultimo con ricorso a documenti esterni. (In applicazione del principio, la S.C. ha annullato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda ex art. 2932 c.c. sul presupposto che il verbale di separazione consensuale non conteneva alcuna identificazione catastale degli immobili oggetto degli accordi intervenuti tra i coniugi, senza tenere conto che il giudizio era stato introdotto in forma giudiziale, successivamente trasformato in ricorso consensuale, essendo indicati nel ricorso introduttivo i riferimenti catastali identificativi degli immobili in comproprietà tra i due coniugi).

Cass. civ. n. 18027/2023

In tema di opposizione di terzo revocatoria, il creditore può venire a conoscenza del dolo o della collusione anche in pendenza del giudizio tra le parti colluse, sicché, in tale ipotesi, è dal passaggio in giudicato della sentenza che definisce quest'ultimo che decorre il termine di cui al combinato disposto degli artt. 326, comma 1, e 404, comma 2, c.p.c. per la proposizione dell'opposizione, sempreché il creditore non eserciti il diritto di intervenire volontariamente e tempestivamente "ad opponendum" nel medesimo giudizio, onde far valere le ragioni contrarie all'accoglimento della domanda, a tutela dei suoi interessi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, secondo cui il rapporto collusivo, intercorso tra il debitore esecutato e i suoi genitori e concretatosi nella proposizione, da parte di questi ultimi, dell'azione ex art. 2932 c.c. onde ottenere il trasferimento della proprietà del bene ipotecato, era stato conosciuto dalle banche creditrici per avere i genitori allegato copia della relativa domanda nel procedimento per opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c.).

Cass. civ. n. 15762/2023

A fronte della cancellazione volontaria in corso di causa della società convenuta in giudizio, quale promittente alienante per l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita immobiliare da essa concluso, i soci verso cui tale giudizio sia riassunto succedono nell'obbligo di stipulazione del definitivo e sono potenziali destinatari degli effetti della corrispondente sentenza costitutiva, anche se di tale obbligo di "facere" non si sia fatta menzione nel bilancio finale di liquidazione.

Cass. civ. n. 14976/2023

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, il promissario acquirente può, al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., supplire a tale omissione mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia.

Cass. civ. n. 8164/2023

In tema di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà, ove quest'ultimo sia subordinato al pagamento del prezzo o del saldo prezzo, tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all'atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest'ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell'art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo.

Cass. civ. n. 4849/2023

Sussiste la necessità di rispettare il litisconsorzio necessario solo allorquando l'azione tenda alla costituzione o alla modifica di un rapporto plurisoggettivo unico, ovvero all'adempimento di una prestazione inscindibile comune a più soggetti, così che non ricorre tale esigenza allorché il giudice proceda, in via meramente incidentale, ad accertare una situazione giuridica che riguardi anche un terzo, dal momento che gli effetti di tale accertamento non si estendono a quest'ultimo, il quale, peraltro, non subisce alcun pregiudizio, stante l'inidoneità dell'accertamento incidentale a costituire giudicato nei suoi confronti. (Principio affermato in tema di azione di responsabilità nei confronti degli amministratori ex art. 2392 c.c., nella quale si invocava la nullità di una transazione al limitato fine di dimostrare la violazione dei doveri gestori commessa dai convenuti, con conseguente esclusione della necessità di partecipazione al giudizio da parte del terzo contraente).

Cass. civ. n. 2725/2023

In tema di successione ereditaria, la sentenza emessa nei confronti del curatore dell'eredità giacente fa stato e ha efficacia di giudicato anche nei confronti di coloro che, con l'accettazione, abbiano poi acquistato la qualità di erede, determinando la cessazione della curatela, atteso che il giudicato produce i suoi effetti nei confronti degli eredi e aventi causa delle parti originarie ovvero di chi subentra nella titolarità dei beni affidati, in assenza di un'iniziale accettazione, alla gestione e alla cura del curatore dell'eredità giacente.

Cass. civ. n. 2581/2023

In tema di imposta di registro, in ipotesi di trasferimento dell'immobile ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'opzione per la determinazione della base imponibile in applicazione della disciplina del cd. "prezzo valore", di cui agli artt. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, può essere esercitata con dichiarazione necessariamente successiva al passaggio in giudicato della sentenza (purché anteriore alla notifica al contribuente dell'avviso di accertamento), in quanto solo col giudicato si determinano il trasferimento della proprietà e l'obbligo di versare il prezzo dovuto e da allora l'Amministrazione finanziaria, decorso un congruo termine per la dichiarazione, può iniziare il relativo procedimento di accertamento.

Cass. civ. n. 4907/2011

La sentenza di esecuzione in forma coattiva dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., produce gli effetti del contratto definitivo, che è destinata a surrogare, solo col passaggio in giudicato. Pertanto, prima di tale momento, il creditore del promissario acquirente non può iniziare l'esecuzione forzata sul bene che ha formato oggetto del contratto preliminare, in quanto non ancora entrato nel patrimonio del debitore, a nulla rilevando che la sentenza medesima sia stata trascritta.

Cass. civ. n. 3176/2011

Il giudice adito per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare chiesta dal promissorio acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l'attore deve adempiere l'obbligazione di pagare il residuo prezzo, può - per l'esigenza di salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi - subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, dell'ipoteca.

Cass. civ. n. 17688/2010

Le pronunce costitutive che tengono luogo dell'obbligo di concludere un contratto, essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, spiegano i loro effetti solo dal momento del loro passaggio in giudicato; ne consegue che - dovendosi prendere in considerazione non la situazione esistente al momento della domanda, bensì quella esistente al momento della pronuncia - il promissario acquirente è legittimato ad agire facendo valere il diritto che scaturisce dal preliminare non adempiuto, ben potendo gli eventuali ostacoli di natura formale (nella specie, approvazione del frazionamento) essere rimossi prima della sentenza costitutiva di trasferimento.

Cass. civ. n. 937/2010

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., posto che la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. Ne consegue che, in assenza di specificazione delle quote spettanti a più promissari acquirenti di un immobile, l'esecuzione in forma specifica del relativo contratto preliminare di compravendita comporta l'attribuzione del bene in parti uguali ed indivise, in virtù dell'applicazione, in via analogica, del principio generale espresso dal primo comma dell'art. 1101 c.c., mentre eventuali pattuizioni estranee al contenuto del contratto preliminare intervenute tra i promissari acquirenti circa una eventuale diversa ripartizione del bene assumono esclusivo rilievo nei loro rapporti interni, senza spiegare effetti in sede di esecuzione in forma specifica.

Cass. civ. n. 17952/2007

Nell'azione prevista dall'art. 2932 c.c. promossa dal promissario acquirente, per l'adempimento in forma specifica o per i danni da inadempimento contrattuale, nei confronti del promittente venditore che, coniugato in regime di comunione dei beni, abbia stipulato il preliminare senza il consenso dell'altro coniuge, quest'ultimo deve considerarsi litisconsorte necessario del relativo giudizio, con la conseguenza che, qualora non sia stato integrato il contraddittorio nei suoi confronti, il processo svoltosi è da ritenersi nullo e deve essere nuovamente celebrato a contraddittorio integro. (Con l'affermazione di questo principio, le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto insorto in seno alle sezioni semplici sulla necessità o meno di detto litisconsorzio con riferimento alla specificata azione e, nel caso concreto, hanno dichiarato la nullità delle sentenze di primo e secondo grado, rinviando la causa, nella quale era stato pretermesso il coniuge litisconsorte necessario, dinanzi al primo giudice, ai sensi dell'art. 383, comma terzo, c.p.c.).

Cass. civ. n. 22112/2006

In tema di contratto preliminare, qualora una parte, a fronte del rifiuto dell'altra di stipulare, agisca in giudizio ai sensi dell'art. 2932 c.c., la circostanza che i contraenti non abbiano pattuito un termine per la stipulazione del contratto definitivo è irrilevante, atteso che nella domanda proposta in giudizio è implicita anche la richiesta di fissare il termine predetto.

Cass. civ. n. 5162/2006

In tema di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, l'art. 2932 c.c. consente l'emanazione di una sentenza che abbia gli effetti del contratto non concluso soltanto «qualora sia possibile» situazione che non si verifica se, prima che la pronuncia abbia acquistato piena efficacia esecutiva, il promittente venditore perde la proprietà del bene (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva confermato la decisione di trasferimento di primo grado priva di efficacia esecutiva nonostante che, in pendenza del giudizio di secondo grado, fosse intervenuto un decreto di esproprio del bene).

Cass. civ. n. 690/2006

In tema di contratto preliminare, le sentenze emesse ai sensi dell'art. 2932 c.c. producono dal momento del passaggio in giudicato gli effetti del negozio comportando. nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo sancito con una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento; si origina, così, un rapporto di natura negoziale e sinallagmatica suscettibile di risoluzione nel casi di inadempimento che, ai sensi dell'art. 1455 c.c. sia di non scarsa importanza, il che può verificarsi anche nel caso di ritardo (rispetto al termine eventualmente fissato nella sentenza o altrimenti in relazione alla data del suo passaggio in giudicato) che risulti eccessivo in rapporto al tempo trascorso, all'entità della somma da pagare (in assoluto e in riferimento all'importo in ipotesi già versato) e a ogni altra circostanza utile ai fini della valutazione dell'interesse dell'altra parte.

Cass. civ. n. 14378/2004

In tema di contratto preliminare, allorché in base all'accordo contenuto nel contratto preliminare le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo (o del residuo prezzo) contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, ai fini dell'esecuzione dell'obbligo di concludere il contratto, a norma dell'art. 2932 c.c., è sufficiente la semplice offerta della prestazione — che può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio — in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, affinché la sentenza costitutiva possa essere senz'altro emessa, ponendo il pagamento del prezzo soltanto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia.

Cass. civ. n. 5151/2003

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ed in ipotesi di compravendita immobiliare, la disposizione di cui all'art. 2932, secondo comma c.c. — che subordina l'accoglimento della domanda diretta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso alla realizzazione del presupposto dell'offerta della controprestazione — non richiede che l'offerta sia reale o per intimazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., potendo essere sufficiente un'offerta nelle forme d'uso, ai sensi dell'art. 1214 c.c. e, in definitiva, un'offerta costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere. Ne consegue che integrano il presupposto di legge anche l'offerta della prestazione, formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia, ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, rappresentata nell'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore.

Cass. civ. n. 2864/2003

In tema di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, l'effetto traslativo della sentenza pronunciata ex art. 2932 c.c. si determina, stantene l'efficacia costitutiva ex nunc, dal momento del suo passaggio in giudicato, onde solo da tale momento sorge, a carico promissario acquirente, il correlato obbligo di adempimento cui il detto effetto sia stato subordinato, rappresentando tale momento, inoltre, il dies a quo per l'adempimento entro un termine che non sia stato espressamente determinato ma solo qualificato (nella specie, in termini di «immediatezza») ai fini della sua determinazione.

Cass. civ. n. 18149/2002

L'azione diretta alla coattiva esecuzione in forma specifica dell'obbligo di stipulare una vendita, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non ha natura reale, ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene (o della quota del bene) di pertinenza del promittente alienante, onde tale azione deve essere sperimentata soltanto nei confronti di chi ha assunto una simile obbligazione, senza che detto principio trovi deroga per il caso in cui si tratti di immobile oggetto di comunione ordinaria e senza, quindi, che i comproprietari del promittente alienante siano contraddittori necessari nella causa instaurata dal promissario acquirente, a nulla rilevando il fatto che il contratto preliminare racchiuda altresì obbligazioni a «sfondo» reale, quale quella di accendere un mutuo ipotecario a carico del promissario acquirente.

Cass. civ. n. 15587/2001

In tema di contratto preliminare, qualora le parti abbiano rimesso alla volontà di una di esse la fissazione del termine relativo alla stipulazione del contratto definitivo, e quest'ultima ritardi ingiustificatamente l'esercizio di tale facoltà, l'altra parte, adempiute le obbligazioni poste a suo carico, può tanto rivolgersi al giudice per la fissazione di un termine, ex art. 1183 c.c., quanto proporre direttamente domanda di adempimento in forma specifica, ex art. 2932 stesso codice (domanda nella quale deve ritenersi implicita la richiesta di fissazione del detto termine), con la conseguenza che, trascurato l'esercizio di tali, alternative facoltà, e protrattasi l'inerzia per l'ordinario termine prescrizionale, il suo diritto alla stipula del contratto definitivo deve ritenersi estinto per intervenuta prescrizione.

Cass. civ. n. 10827/2001

Con riguardo al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo a concludere una compravendita, il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se è vero che assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, non perde peraltro la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza per cui l'inadempimento della correlativa obbligazione, può — nel concorso dei relativi presupposti — essere fatta valere dalla controparte, come ragione di risoluzione del rapporto o ipso iure o ope iudicis, e non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi dell'art. 1353 c.c.

Cass. civ. n. 9176/2000

Il contraente che chieda, a norma dell'art. 2932 c.c., l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico od a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento del prezzo (o della parte residua) risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo. Nella prima ipotesi colui che ometta il pagamento non può ottenere il trasferimento del diritto di proprietà oggetto del preliminare se la controparte sollevi l'eccezione concessale dall'art. 1460 c.c. e rifiuti, quindi, la propria prestazione.

Cass. civ. n. 8797/2000

Nell'ipotesi di promessa di vendita effettuata da uno solo dei comproprietari di un bene immobile indiviso, è da escludere in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti del solo comproprietario promittente per il trasferimento dei diritti immobiliari a lui spettanti.

Cass. civ. n. 5121/2000

In materia di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza costitutiva del consenso di cui all'articolo 2932 c.c., tendendo ad assicurare gli effetti del contratto non concluso quali effettivamente previsti e voluti dalle parti al momento della stipula del preliminare può rivelarsi rimedio non esaustivo sotto l'aspetto ripristinatorio di un tale assetto di interessi che rimanga alterato nel periodo intermedio tra il detto momento e la stipula del contratto definitivo: in tal caso con il rimedio costitutivo possono coesistere pronunce accessorie che assicurino pienezza di tutela al promissario. In particolare, nell'ipotesi di preliminare di vendita di un immobile, le diseconomie eventualmente conseguenti al successivo insorgere di vizi o difformità possono essere corrette proponendo, congiuntamente alla domanda di cui all'articolo 2932 c.c., anche le domande accessorie di riduzione del prezzo pattuito, solo per il contenuto eguali alla quanti minoris prevista per la vendita già perfezionata, o, in alternativa, quella del promittente-venditore all'eliminazione delle difformità.

Cass. civ. n. 5228/1999

Nel preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere l'esecuzione in forma specifica a norma dell'art. 2932 c.c., e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale dell'evizione. Né all'accoglimento della domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c. osta l'art. 2913 c.c., secondo il quale non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento, riferendosi detta norma al trasferimento coattivo e non a quello volontario, ed essendo rispettati gli effetti derivanti dall'anteriorità delle rispettive trascrizioni.

Cass. civ. n. 8196/1998

Per l'operatività del principio di diritto, secondo il quale la domanda di cui all'art. 2932 c.c. deve essere accolta se il proponente abbia offertola sua prestazione nei modi di legge — tra i quali vi è l'invito del promissario-acquirente al promittente alienante a presentarsi dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo, essendo in tale invito implicitamente compresa l'offerta di pagamento del prezzo — è necessario che, secondo il contratto preliminare, le prestazioni contrapposte debbano eseguirsi al momento della stipulazione di quello definitivo. Qualora si sia, invece, stabilito che il pagamento del prezzo debba eseguirsi entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa concludere il contratto definitivo, la parte è obbligata al versamento tempestivo di esso nel domicilio del creditore (artt. 1183, 1498 c.c.) non sussistendo in tal caso alcuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale. Colui che ometta il pagamento è perciò considerato inadempiente non può ottenere il trasferimento del diritto reale a suo nome se la controparte sollevi l'eccezione concessale dall'art. 1460 del codice civile e rifiuti, quindi, la propria prestazione.

Cass. civ. n. 3076/1998

La promessa dell'acquisto di un bene da parte di un terzo, con obbligo del medesimo di pagarne il prezzo, configura un contratto preliminare concluso da un rappresentante senza potere. Pertanto se il rappresentato non ratifica l'atto, nessun vincolo giuridico si costituisce tra questi e il promissario venditore, tale che consenta a quest'ultimo di agire per l'esecuzione del contratto e imponga al falsus procurator l'obbligo di compensare colui che ha svolto attività di mediazione per la stipula di mediazione.

Cass. civ. n. 7352/1996

L'offerta della prestazione corrispettiva ex art. 2932, comma secondo c.c., da parte di chi abbia proposto la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita di cosa determinata, non deve necessariamente essere contestuale all'esercizio dell'azione, ma può utilmente sopravvenire nel corso del giudizio anche in grado d'appello.

Cass. civ. n. 3926/1996

In tema di sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso, poiché l'art. 2932, comma secondo c.c. prevede l'offerta della controprestazione senza fissare il termine entro cui questa deve essere adempiuta, tale termine deve essere stabilito dal giudice (arg. ex art. 1183, comma primo c.c.).

Cass. civ. n. 51/1996

Dal momento in cui il venditore acquista la proprietà della cosa promessa in vendita è possibile sentenza di esecuzione specifica del contratto preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., perché viene meno il fatto (l'altruità della cosa) che in precedenza impediva la sentenza traslativa con effetto immediato.

Cass. civ. n. 12633/1995

Presupposto necessario per l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica di concludere un contratto è che il promittente abbia conservato la proprietà del bene oggetto del contratto preliminare, sicché è giuridicamente possibile ottenere la sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso allorquando, essendo il bene stesso soggetto ad espropriazione immobiliare, alla data di trascrizione della domanda sia stata emessa l'ordinanza di aggiudicazione di cui all'art. 581 c.p.c., ma non ancora il decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c.p.c.

Cass. civ. n. 2319/1995

La sentenza costitutiva prevista dall'art. 2932 c.c., che nella forma del provvedimento giurisdizionale deve riprodurre, in luogo del contratto definitivo non concluso, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, trova un limite solo nella impossibilità di introdurre modifiche alle previsioni negoziali, sicché ben può l'esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso esser chiesta dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari.

Cass. civ. n. 1955/1994

Al rapporto originato dalla sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di eseguire un contratto preliminare di compravendita è applicabile l'istituto della risoluzione per inadempimento, essendo equiparabili gli effetti della sentenza ex art. 2932 c.c. a quelli di natura negoziale, sottoposti perciò alla stessa disciplina. Pertanto, poiché l'effetto traslativo della proprietà è subordinato al pagamento del prezzo, anche con riguardo al suddetto rapporto, l'inadempimento di tale obbligazione può portare alla risoluzione del rapporto avuto riguardo alla gravità dell'inadempimento stesso a norma dell'art. 1455 c.c., al cui riscontro il giudice deve, provvedere anche d'ufficio.

Cass. civ. n. 7481/1993

La promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi — salvo che l'unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi — costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un'unica volontà negoziale. Ne consegue che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei.

Cass. civ. n. 7286/1993

La sentenza di trasferimento, ex art. 2932 c.c., di un bene promesso in vendita ha natura costitutiva e spiega la sua efficacia soltanto ex nunc, con la conseguenza che le condizioni legali dell'azione, siano esse legali o anche soltanto pattizie, quali la eliminazione di una situazione di incompatibilità con la titolarità del bene trasferendo (nella specie, la qualità di lavoratore subordinato propria dell'acquirente una farmacia), o il deposito della somma pattuita come corrispettivo, devono sussistere anch'esse al momento della detta pronuncia.

Cass. civ. n. 9034/1987

Stante il carattere generale della previsione del contratto a favore di terzo ex art. 1411 c.c. è ammissibile la stipulazione di un contratto preliminare (di vendita di un bene immobile) a favore di un terzo, non ostandovi la mancata corrispondenza tra il soggetto che si impegna a comprare e quello che ha diritto di avvalersi dell'esecuzione ex art. 2932 c.c. Ne consegue che il terzo a cui favore è prevista la stipulazione acquistando l'autonomo diritto, consistente nella pretesa della stipulazione del contratto definitivo, in caso di inadempimento del promittente, può avvalersi della tutela di cui all'art. 2932 c.c. (ovvero in alternativa chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.) sempre che abbia fornito la dimostrazione dell'adempimento dell'obbligazione di pagare (o di offrire) il prezzo, che resta a carico dello stipulante.

Cass. civ. n. 6991/1986

La pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. richiede, di per sé sola, una indagine limitata all'esistenza dei contratto preliminare (indipendentemente dalla sua validità), all'adempimento di colui che propone la domanda e all'inadempimento, da parte del convenuto, e dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, sicché su tali punti, costituenti gli unici presupposti indefettibili ex lege della statuizione, si forma il giudicato, mentre su altri punti o situazioni si forma soltanto nel caso che su di essi sia insorta contestazione per espressa deduzione degli interessati o vi sia stata decisione a seguito di rilievo ex officio. Ne consegue, che al rapporto definitivamente costituito con detta sentenza può applicarsi la risoluzione per inadempimento, ma anche che il passaggio in giudicato della sentenza medesima non preclude la possibilità di un successivo giudizio mirante a caducare la fonte negoziale primaria, rappresentata dal contratto preliminare, perché affetta da vizio genetico della causa o da vizi della volontà, sempre che su tali punti non si sia già deciso irrevocabilmente con la conseguenza ulteriore che la decisione negativa eventualmente intervenuta sulla nullità del preliminare per illiceità della causa non preclude un nuovo giudizio mirante all'annullamento del preliminare stesso per vizi della volontà.